סקירת שוק 2019

אלבוקרקי, ניו מקסיקו

Facebook-f Twitter Linkedin Pinterest Envelope Print

• סקירה כללית
• מגמות
• מעסיקים
• חדשות
• אֶמְצָעִי
• צוותים
• נכסים
• קשרי משקיעים

• סקירת שוק

אוכלוסיית מטרו:

911,000

הכנסה ביתית חציונית:

51,000 דולר

שיעור אבטלה:

3.6%

מחיר חציון בית:

156,000 דולר

חציון שכירות חודשי:

1,223 דולר

אלבוקרקי, הממוקמת באמצע עמק ריו גרנדה, היא העיר המאוכלסת ביותר במדינת ניו מקסיקו והעיר המאוכלסת ה -32 בארצות הברית.

הידוע בעיקר בזכות הפיאסטה הבלונית השנתית שלה וכמסגרת המופע להופעה של AMC "שוברים רע", אלבוקרקי, ניו מקסיקו, הוא אזור מטרופולין עשיר בתרבות ויפה באופן טבעי. אלבוקרקי היא גם אחת הערים הגדולים בדרום-מערב העיר, עם אוכלוסייה מגוונת וכמה ממפעלי המחקר ההיי-טק המובילים במדינה, כולל מעבדות סנדיה הלאומית, אינטל ואוניברסיטת ניו מקסיקו. במקביל, המסורות התרבותיות שלה ממשיכות להיות חלק מהותי מחיי היומיום בעיר. עם רגל אחת בעבר, רגל אחת בהווה ושתי העיניים לעתיד, אלבוקרקי הוא מקום מרתק לבקר בו ומקום טוב עוד יותר להתקשר אליו הביתה. (מקור: https://www.visitalbuquerque.org/about-abq/history/)

מדוע להשקיע כאן?

אלבוקרקי היא מרכז "מסדרון הטכנולוגיה של ניו מקסיקו", ריכוז של חברות פרטיות היי-טק ומוסדות ממשלתיים הנמצאים לאורך נהר ריו גרנדה. זה גם ביתם של אינטל, המעבדות הלאומיות של סנדיה, בסיס חיל האוויר של קירקלנד וארבע אוניברסיטאות. ואנחנו יכולים לראות לעוד מקומות עבודה וסרטים שיוצאים מהאזור כשנטפליקס מתכננת להעביר את מרכז הייצור האמריקני החדש שלהם לאזור. עוד חדשות מרגשות עבור אלבוקרקי:

• באוקטובר הודיעה נטפליקס כי היא תעביר את מרכז הייצור האמריקני החדש שלהם לאלבוקרקי. לדברי החברה, זה אמור להביא לכסף של מיליארד דולר לייצור ניו מקסיקו בעשור הקרוב ועד 1,000 משרות ייצור בשנה.
• באפריל 2018 הודיעה Carenet Healthcare כי תשקיע 3 מיליון דולר במיקום אלבוקרקי במרכז העיר ותייצר עד 244 משרות חדשות. Carenet Healthcare תתמוך בקרן הסגירה של ניו מקסיקו, LEDA ותכנית התמריצים להכשרת עבודה, JTIP. משרות חדשות במרכז אלבוקרקי יביאו פעילות כלכלית לעסקים קטנים ופיתוח חדש.
• ג'ון ארווין, מנכ"ל Carenet Healthcare, אמר כי החברה נרגשת להרחיב את פעילותה בניו מקסיקו ומודה על התמיכה. החברה תחתום על חוזה שכירות ל -10 שנים על הבניין שלהם.
• באפריל 2018 הודיעה 2NDGear (ספקית מובילה של ציוד IT משופץ למערכות חינוך) כי תיצור 100 משרות חדשות באלבוקרקי ותשקיע עד מיליון דולר בפעילותה בניו מקסיקו. 2NDGEAR תרדוף אחר מימון JTIP. ריצ'רד הרד, נשיא חברת האם 2NDGEAR, Insight Investments, אמר כי רפורמות האירוח והמיסוי של ניו מקסיקו סייעו לחברתו להחליט להתרחב באלבוקרקי. בשנתיים האחרונות, ערים רבות נחשבו להרחבתן החדשה.

• מגמות

סקירה כללית מגמות שוק הדיור מגמות באוכלוסייה תעסוקה מסקנות סקירה כללית

מגמות וסטטיסטיקה של אלבוקרקי 2018-2019

בחלק זה תלמד על הגורמים המובילים שהופכים את אלבוקרקי לאחד משווקי הנדל”ן הפופולריים ביותר לשנת 2019, כולל: ערכי בית בר השגה, הכנסה פסיבית ושוק עבודה שצומח בדרך. ראה את מגמות שוק הדיור, האוכלוסייה והתעסוקה של אלבוקרקי בכרטיסיות למידע נוסף.

---

מידע מקורות:

• https://factfinder.census.gov/
• https://www.deptofnumbers.com/employment/new-mexico/albuquerque/
• https://www.zillow.com/albuquerque-metro-nm_r394312/home-values/
• נתוני שותפים ברשת של עושר אמיתי

מגמות שוק הדיור

נדל”ן באלבוקרקי זול

• המחיר החציוני של הבית הממוצע עם שלושה חדרי שינה באלבוקרקי היה 190,000 דולר בינואר 2018. זה 6% פחות מהערך החציוני בפריסה ארצית. נכון לאוקטובר 2018, ערכי הבית של שלושה חדרי שינה עלו לחציון של 199,000 $.
• בשכונות בהן משקיעים חברי רשת Wealth Real, ערכי הבית נעים בין כ -120,000 ל -199,000 $. זהו מחיר חציוני של 156,000 דולר, שהם 23% פחות מהבית הממוצע עם שלושה חדרי שינה בפריסה ארצית.
• זה מראה לנו שהנדל”ן של אלבוקרקי זול באופן ייחודי, אבל זה לא יכול להיות המקרה לאורך זמן. כפי שתלמד בהמשך הסרטון הזה, מספר המשרות באזור המטרו גדל וכתוצאה מכך מחירי השכירות ימשיכו לעלות.

---

אלבוקרקי מציעה הזדמנות תזרים מזומנים חזקה.

• בינואר 2018 שכר הדירה החודשי החציוני של בית עם שלושה חדרי שינה בממוצע בארה”ב היה 1,427 דולר, שהם 0.71% ממחיר הרכישה החציוני של 202,000 דולר.
• שכר הדירה החודשי החציוני של הבית הממוצע עם שלושה חדרי שינה באלבוקרקי היה 1,207 דולר, שהם מעל 0.92% ממחיר הרכישה החציוני של 190 אלף דולר.
• בשכונות בהן משקיעים חברי רשת Wealth Real, שכר הדירה החודשי החציוני של נכסי נכסים אמיתיים ™ היה 1,223 $. זהו 0.93% ממחיר הרכישה החציוני של 156,000 $.
• זה מראה לנו שיש הזדמנות לייצר תזרים מזומנים חודשי פסיבי באלבוקרקי ביחס שכר דירה לרכישה גבוה מהממוצע הארצי.

---

ערכי הבית של אלבוקרקי עולים בחמש השנים האחרונות.

• במהלך 7 השנים האחרונות, בית המשפחה הממוצע עם 3 חדרי שינה במטרו אלבוקרקי הוערך בשיעור יציב של 2.38% לשנה (15.15% סה”כ) לעומת 6% לשנה (41% סה”כ) בפריסה ארצית.

---

גם דמי השכירות באלבוקרקי עולים בחמש השנים האחרונות.

• מאז שנת 2012, מחיר השכירות החציוני עבור בתים משפחתיים בודדים עם 3 חדרי שינה באלבוקרקי הוערך בשיעור של 1.13% לשנה (7% סה”כ) לעומת 2.67% לשנה (17% סה”כ) בפריסה ארצית.
• כל זה אומר לנו שבעוד ערכי הדמי ודמי השכירות של אלבוקרקי עולים, האזור אינו חווה שינויים פרועים או שינויי פחת של שווקים רבים אחרים. זו אינדיקציה טובה לכך ששוק הנדל”ן של אלבוקרקי הוא קצת יותר יציב משווקים אחרים בארה”ב, מה שהופך את ההשקעה כאן לסיכון פחות.

מגמות באוכלוסייה

אלבוקרקי חווה גידול מתמיד באוכלוסייה.

• אלבוקרקי חווה גידול מתמיד באוכלוסייה, וזה אינדיקציה טובה לשוק נדל”ן חזק.
• מאז 2010 גדלה האוכלוסייה באלבוקרקי ב -2.38%.
• האוכלוסייה הלאומית גדלה ב -5.29% בתקופה זו של 7 שנים.
• זה מראה לנו שאלבוקרקי חווה צמיחה עקבית משנה לשנה. ולמרות שצמיחה זו אינה מדהימה, זהו אינדיקטור נוסף לכך ששוק הנדל”ן של אלבוקרקי ימשיך להיות יציב גם בשנים הקרובות.

תעסוקה

אלבקרקי חווה גם צמיחה משמעותית בעבודה, וזה סימן נהדר שמדובר בשוק נדל”ן חזק.

• בין אוגוסט 2017 לאוגוסט 2018 מספר המשרות במטרו אלבוקרקי גדל בשיעור של 1.93%.
• באופן ארצי מספר המשרות עלה בתקופה זו ב- 1.73% בלבד.
• זה מראה לנו שמספר המשרות באלבוקרקי גדל במהירות של 11% מהממוצע הארצי. זה סימן טוב לכך שיותר אנשים ימשיכו לעבור לאזור. יותר אנשים = יותר ביקוש לדיור להשכרה. ואלה חדשות טובות למשקיעים לקנות ולהחזיק.

מסקנות

אלבקרקי משתלם

• בתים עם 3 חדרי שינה באלבוקרקי זולים יותר בשיעור של 6% מהערך החציוני בפריסה ארצית.
• בשכונות בהן חברי רשת Wealth Real משקיעים ערכי הבית הם 23% פחות מהבית הממוצע עם 3 חדרי שינה בפריסה ארצית.
• זה מראה לנו שנדל”ן באלבוקרקי הוא משתלם במיוחד.

אלבוקרקי מציעה הזדמנויות תזרים מזומנים

• בתים עם 3 חדרי שינה באלבוקרקי יכולים לשכור תמורת 0.92% או יותר ממחיר הרכישה לעומת 0.71% ארצית.
• זה מראה לנו שיש הזדמנות לייצר תזרים מזומנים חודשי פסיבי באלבוקרקי ביחס שכר דירה לרכישה גבוה מהממוצע הארצי.

אלבוקרקי יציב

• במהלך 7 השנים האחרונות, בית משפחתי יחיד עם 3 חדרי שינה במטרו אלבוקרקי הוערך ב -15.15% ומחיר השכירות החציוני הועלה ב -7%.
• זה אומר לנו שבעוד ערכי ודמי השכירות של אלבקרקי עולים, האזור אינו חווה שינויים פרועים או שינויי פחת של שווקים רבים אחרים. זו אינדיקציה טובה לכך ששוק הנדל”ן של אלבוקרקי הוא קצת יותר יציב משווקים אחרים בארה”ב, מה שהופך את ההשקעה כאן לסיכון פחות.

אוכלוסיית אלבקרקי גדלה בהתמדה

• מאז 2010 האוכלוסייה באלבוקרקי גדלה ב -2.38%, שהם פחות מהגידול של 5.29% שחוו בפריסה ארצית.
• זה מראה לנו שאלבוקרקי חווה צמיחה עקבית משנה לשנה. ולמרות שצמיחה זו אינה מדהימה, זהו אינדיקטור נוסף לכך ששוק הנדל”ן של אלבוקרקי ימשיך להיות יציב גם בשנים הקרובות.

• מעסיקים גדולים

• משאבי למידה

• צוותי נכסים

הידוע בעיקר בזכות הפיאסטה הבלונית השנתית שלה וכמסגרת המופע להופעה של AMC "שוברים רע", אלבוקרקי, ניו מקסיקו, הוא אזור מטרופולין עשיר בתרבות ויפה באופן טבעי. אלבוקרקי היא גם אחת הערים הגדולים בדרום-מערב העיר, עם אוכלוסייה מגוונת וכמה ממפעלי המחקר ההיי-טק המובילים במדינה, כולל מעבדות סנדיה הלאומית, אינטל ואוניברסיטת ניו מקסיקו. במקביל, המסורות התרבותיות שלה ממשיכות להיות חלק מהותי מחיי היומיום בעיר. עם רגל אחת בעבר, רגל אחת בהווה ושתי העיניים לעתיד, אלבוקרקי הוא מקום מרתק לבקר בו ומקום טוב עוד יותר להתקשר אליו הביתה. (מקור: (https://www.visitalbuquerque.org/about-abq/history/)

קבע שיחת ייעוץ על מנתר בפרטי הצוותים

כבר שוחחתם איתנו? היכנסו לזירת ההשקעות.

• מאפיינים לדוגמא

קבע שיחת ייעוץ על מנתח בפורמט הבתים המקצועי

כבר שוחחתם איתנו? היכנס לזירת הנכסים לצפייה בנכסים לדוגמא.

• יחסי חברים

ליאור לוסטיג

מנהל ראשי - פורום המשקיעים

• [email protected]
• 072 - 257-7374
• (978) 600-8229

שיחת ייעוץ של 20 דקות

ליאור לוסטיג הוא משקיע נדל"ן מנוסה הפעילה בתחום בישראל ובארה"ב מאז 2007. לליאור נסיון רב ברכישת וניהול נכסי סינגל ומולטי פמלי.
ליאור מנהל היום את חברת פורום משקיעי הנדל"ן שבבעלותה מותג נדל"ן ולעניין, קבוצת הפייסבוק ואתר "פורום נדל"ן ארה"ב". ליאור מתמצא במגוון רחב של שווקי השקעה בארצות הברית ומספקת פתרונות למשקיעים דרך החברה.