**משתמשים בזילו להערכות שווי נכס? קבלו 8 תובנות שיוציאו לכם את החשק.** האמת, אני…

**משתמשים בזילו להערכות שווי נכס? קבלו 8 תובנות שיוציאו לכם את החשק.**

האמת, אני מת על זילו. בסך הכל כלי ידידותי וחכם שנותן לנו תמונה מהירה ומבט על מה קורה ואיפה. במיוחד הכי כיף זה לפתוח אותו תוך כדי נסיעה (אני לא הנהג כמובן) ולראות מה יצא לשוק בדרך ולהתמכר למידע שמאחורי הנקודות האדומות, צהובות וסגולות.

אבל כשזה מגיע להערכת שווי אני שם על זילו Z אחד גדול. קבלו דוגמאות איך לפעמים שתפסתי את זי-לא מפשל ואפילו איך הצלחתי גם אני לעבוד עליו.

1. יזם גדול שמוציא לפועל מלא עסקאות turnkey בפילי, מוכר למשקיעיו עסקה של קנייה + שיפוץ. לדוגמא, הוא קונה נכסים ב20,000 מוכר אותם ב50,000 + שיפוץ ב40,000. אבל מכיוון שמדובר בדאבל קלוזינג הוא מנסה למזער את מיסי הרישום והטרנספר שעלותם בעיר כ$4.1 מהעסקה. לכן, בחוזי המכירה יופיע הערכת שווי של כ40,000. זה מה שזילו יודע, הוא לא מכיר את כל הסיפור. כשהיזם מתלבש על שכונה, הוא יכול למכור שם בעונה כ-100 עסקאות שמשנות ומשבשות את כל הערכות של זילו. חוקי? לא חוקי? קצת אפור אמנם אבל יזמים רבים משתמשים במניפולציות רבות על דיווחי שווי ולכן גם עסקאות שנדמה לכם שאתם יודעים איך נסגרו, אתם לא, אלא אם כן יש לכם מידע פנימי לעסקה.

2. נכס שקניתי ב67,000$ בפנסילבניה עודכן בזילו כעסקה שנמכרה ב$6,700,000! למה? איך זה קרה?. אחרי כחצי שנה פתאום זה הסתדר. טעות או באג בתוכנה? אין לי מושג, ומכייון שאני לא עובד בזילו לא טרחתי לעדכן אף אחד. אבל הטעות הזאת דפקה את כל הממוצאים והערכות שווי של זילו ברחוב הזה ואולי מעבר.

3. ממה שראיתי במהלך השנים, הערכות העתידיות של שווי הנכסים בזילו, ממש לא שם וכדאי להתעלם מהם. הם מבוססות על פונקציות לינאריות עם כיוונונים עונתיים. בעולם האמיתי, כשיש עליית מחירים או נפילות, הגרף יותר בכיוון של עקומה מתונה שבבת אחת פורצת איזה סכר ומשתנה באפן חד למעלה או למטה.

4. בהמשך לנקודה הקודמת. מה שמשפיע על כיוון המחירים הם נתוני מיקרו ומאקרו בזמן אמת. בסופו של יום, מדובר בשוק עם קונים ומוכרים אנושיים שמקבלים החלטות מהבטן ומהלב ופחות מהראש. בנוסף, האם הערכות השווי של זילו השתנו יומיים לפני שסופת הוריקן פגעה בחופי פנמה ביץ' ומחקה שם את כל הבתים?.האם זילו מתחשבת בעליות הריבית? תוכניות מתאר, חוקי עזר עירוניים ותקנות שמשתנות ומשפיעות על השוק? לא נראה לי . . .

5. לזילו יש לעיתים בעייה במיקוד. הוא מחשב מגמות ברזולוציה של מיקוד או שכונות גדולות, אולי כי חסר לו דאטה, אבל ההבדלים בין בלוק לבלוק יכולים להיות של יום ולילה.

6. איך זילו יודע מה מצב הנכס? מה גם הוא בודק את רצפת העץ מתחת לשטיח? את זה ממש לא הבנתי.

7. עסקאות חבילה. יש בשוק לא מעט עסקאות חבילה של wholesellers במיוחד כשהעסקאות מייצגות עשרות רבות של נכסים. בסגירה הדיווח מתחלק בין הנכסים בממוצע. בעסקאות גדולות, כל המספרים משתגעים.

8. מידי פעם גם אני מתלבש על בלוק מסויים ומייצר ביקוש בדרכים שונות ומוציא אותם להשכרה תמיד מעל לממוצע בשוק (שיטת מצליח), אבל לפעמים זה באמת מצליח ואז אם יש לי מספיק נכסים במצב דומה באיזור ממוקד, אני מייצר ושולט בקומפס! לממוצעים והערכות של זילו לוקח הרבה זמן להבין מי נגד מי ולהתעדכן.

לסיכום- אני ממש לא ממליץ להתבסס על זילו להערכת שווי. איך כן מוצאים את השווי? אין עדיין תחליף ליד על הדופק, הכירות אינטימית עם הקומפס ולא רק על הנייר ומי שאין לו שיביא שמאי או סוכן. כמו כן, תשכחו את מה שאמרתי לגבי נהיגה עם הזילו ביד, אלה אם אתם באמת לא הנהג.

*בתמונה זילו לא סיפר לSheryl מה יש מתחת לשטיח.*

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל"ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

Tags:

2
הגב

Please Login to comment
2 שרשור תגובות
0 מענה לשרשור
0 עוקבים
 
התגובה שאהבו הכי הרבה
שרשור התגובות האהוב ביותר
0 כותבי התגובות
admin כותבי תגובות אחרונים
  הרשמו  
החדש ביותר הישן ביותר הכי מדורגות
הודעה על
חבר אנונימי בפורום
אדמין

כבדהו וחשדהו

The Real Estate Investor Forum, LLC is an educational company and is not acting as a real estate broker. Always seek the services of licensed third party appraisers and inspectors to verify the value and condition of any property you intend to purchase. Never send funds directly to a seller but instead, use the services of professional title and escrow companies.

 

 

Check in with The Real Estate Investor Forum before purchasing property to verify that affiliates and markets have not changed in quality or performance. The Real Estate Investor Forum does not provide legal, tax, accounting, or other professional advice. Nothing on this website email is intended to form a contract or binding legal commitment. ©2019 ForumNadlanUSA.com - All rights reserved

צור קשר

אנחנו לא בסביבה כרגע. אבל אתה יכול לשלוח לנו דוא"ל ואנו נחזור אליך, בהקדם האפשרי.

Sending

כניסה לאתר עם שם משתמש או מדיה חברתית

או    

Forgot your details?

יצירת חשבון

X
X