פוסט 3 – #יזםהשבוע – תנו למקצוענים לעשות את עבודת הניהול וגם.. Don’t Judge…

פוסט 3 – #יזםהשבוע– תנו למקצוענים לעשות את עבודת הניהול וגם.. Don’t Judge a Book by Its Cover

כמות הידע שניתן פה על כל תחום הוא כל כך גדול ואני חושב שסיפורים אמיתיים מהשטח הם הדרך המעניינת ביותר לקבל תובנות על איך מבצעים השקעה בצורה נכונה ואיזה תקלות יכולות לקרות באמצע, במיוחד כאלו שאתה לא חשוב שיקרו.

הסיפור הבא הוא דווקא של איש השטח שלנו, משקיע בעצמו כבר תקופה ארוכה. סיפר לי סיפור של אחד הנכסים הראשונים שרכש בלאס וגאס. לפי דעתי סיפור נהדר עבור משקיעים מתחילים.

הגיעו אליו דיירים מחויטים, בעל ואישה. הבעל הוא עו”ד והאישה מתעסקת בעולם הפרסום. על פניו הכל היה נראה בסדר, גם המשכורות היו מסודרות, אז החליט לאפשר להם להיכנס לדירה.

אחרי שנתיים וחצי שגרו בדירה, פשוט עזבו את הדירה עם נזק שנעשה לדירה.

**איפה בעצם היו רמזים לכך שיהיו בעיות והוא העלים עין?**

1. הם מעולם לא שילמו בזמן.

בלאס וגאס בזמנו היה טווח תאריכים 1-5 לכל חודש, צריכים להעביר את השכ”ד. מעבר ליום ה-5 מתחילים לגבוה Late Fee. ה- Late fee פחות מיועד ליצירת תזרים טוב יותר, אלא יותר להרתעה עבור הדיירים. למרות שמעולם לא שילמו בזמן, הוא לא ביקש מהם לשלם את ה-Late Fee. (בתפיסה שלנו כמשקיעים ויזמים מנוסים, זו טעות.)

זה היה כנראה ממקום של טוב לב וחוסר הניסיון בשטח.

2. כל פעם היו סיפורים על אי תשלום בזמן. הדייר היה מספר שהוא עו”ד עצמאי והחודש לא הלך לו טוב או שהכספים לא מועברים לו בזמן. במשך התקופה של השנתיים היה מקבל כספים בטווח התאריכים של ה-15-20 לכל חודש. (איחור של 10-20 יום)

במקרה זה, כמו במקרה של ישראלים שלא גרים באזור ההשקעה, הנכס לא היה באזור המגורים של המשקיע. לאחר שהרגיש שחברת הניהול ששכר, לא עשו עבודה טובה, פיטר אותם, כי האמין שיכול לעשות בעצמו במיוחד שיש לו אנשי קשר שיעזרו לו עם תיקונים במידה וצריך.

הגיע הזמן שבה הייתה החלטה מצידו למכור את הנכס. זה היה באותו זמן שהדיירים עדיין היו בדירה.

הוא העלה את הנכס לשוק עם מתווכת ורצה לצאת בסדר עם הדיירים, אז הציע להם דבר כזה:

תשמרו על הנכס נקי כל הזמן והחודש האחרון שלכם בדירה – ללא תשלום ותקבלו את ה-Deposit שלכם ביציאה.

אמרו בסדר.

יום לפני שהנכס עולה לשוק, המתווכת אמרה שהלכה לנכס ולא פתחו לה את הדלת. הוא מתקשר לדיירים – אין מענה. משאיר הודעות בתא קולי – לא חוזרים.

כמה ימים עוברים, אין קול ואין עונה. לא משלמים, לא חוזרים לטלפונים.

הוא היה צריך לעזוב הכל ולטוס לוגאס, כאשר הוא מגלה שהם פשוט עזבו את הבית והשאירו נזקים של כמה אלפי דולרים.

**עכשיו.. הנה מתחילה צרה:**

בשונה מדייר רגיל, מדובר פה בעו”ד. במידה והוא מכיר את החוקים, הוא יכול לפגוע בתשואה והרווחים בצורה משמעותית.

מתחילים לחשב בראש: בשביל לתבוע את הדיירים, כדאי לקחת עו”ד משלנו, להתחיל תהליך תביעה. לדוגמא בתהליך של Eviction, פרקי הזמן הם שונים ממדינה למדינה עד שמקבלים את תאריכי המשפט. בואו נגיד שנקבע תאריך למשפט(Core Date). אם הצד השני לא הגיע, אז אתה מקבל אישור להשכיר שוב את הבית (יש מדינות שהן לטובת הדיירים ויש מדינות שהן לטובת המשקיעים. נושא שחשוב לבדוק כבר על ההתחלה, בבחירת האזור להשקעה), אבל לדייר יש 10 יום להגיש ערעור. אם הוא רוצה באמת לפגוע בכם, אז הוא יגיש את הערעור ביום העשירי ואז מתקבל תאריך חדש למשפט. אם מתמודדים עם דייר חכם, הוא יכול למשוך את המשקיע הלא מנוסה כ-3-4 חודשים בקלות.

מבחינת מספרים:

הנכס הזה היה עם משכנתא 1,100$ חודשי

ה-HOA היה 320$ חודשי

ארנונה של כ-100$ חודשי

ביטוח באזור 30$ חודשי

בסיכום זה יהיה מעל 1,500$ לחודש. אז אם בן אדם תקוע בדירה אצלך 3 חודשים, אז הנה התעופפו להם 4,500$.

**אז מה קרה לדיירים הללו?**

הייתה לו שכנה בת כ-60 והיה לו קשר טוב איתה כי הציע את עזרתו במידה וצריכה עם גל פריצות שהיה באזור ההוא.

במקרה אחרי כמה זמן הוא גילה שהדיירים שלו עברו לגור בדירה שלה. דירה שנמצאת דלת ליד דלת.

**כפי שאתם רואים:**

1. לנהל נכס לבד, כשאין לכם ניסיון בכך – פחות ממליצים.

2. סיפרנו גם בסרטונים קודמים של בוחרים נדל”ן, סרטוני קונדסון בשטח, שבהם הדייר “הרג” את המשפחה שלו 2 סיבובים, רק כדי לקבל דחיית תשלום.

3. לפני שנכנסים ל-Eviction או תביעות כלשהן – חשוב לקחת בחשבון מי הגורם ממול וכמה זמן ייקח לפנות אותו. לשים את המספרים על השולחן ולראות אם הזמן הזה שווה את הכסף.

4. אקסל יכול לספוג הכל, אבל נדל”ן קורה בשטח! נדל”ן זה אנשים אנשים אנשים. לא מצגות יפות, לא משרדים מהודרים ולא חוזים מפוצצים. עסקים בכלל ונדל”ן בפרט אתם עושים עם אנשים.

5. תזכרו: Never judge a book by its cover.

**הערות והארות:**

חשוב לציין שזה מקרה ספציפי.

יש לנו מקרים שאכן דיירים משלמים תמיד באיחור, אבל… משלמים. כבר שנים ככה.

ולכן… כל מקרה לגופו, אבל בכללי מומלץ פחות להראות חולשה בניהול. מומלץ להיות חזק ולפעמים להרפות.

חשוב גם לציין שלא פחות חשוב שעם כל העלויות הנלוות לא סתם אנחנו בנינו מנגנון שמונע מקל על המשקיע בהוצאות ומחייב גם אותנו לסבול, במידה והמשקיע לא מרוויח.

זהו להפעם.. נתראה בפוסט הבא. מקווה שנהנתם לקרוא.

מצורף בזאת התמונות של הנכס.



































קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

דרגו עכשיו

3
הגב

Please Login to comment
3 שרשור תגובות
0 מענה לשרשור
0 עוקבים
 
התגובה שאהבו הכי הרבה
שרשור התגובות האהוב ביותר
0 כותבי התגובות
admin כותבי תגובות אחרונים
  הרשמו  
החדש ביותר הישן ביותר הכי מדורגות
הודעה על
אדמין

Tal Saadon Noam Nahum

דרגו עכשיו
אדמין

וואו אלברט ושות’ אחלה סיפור, מאוד מלמד וחשוב, תודה רבה!!!

דרגו עכשיו
אדמין

אחלה סיפור! מעניין גם לראות את המקום.

דרגו עכשיו

©2019 ForumNadlanUSA.com - All rights reserved

צור קשר

אנחנו לא בסביבה כרגע. אבל אתה יכול לשלוח לנו דוא"ל ואנו נחזור אליך, בהקדם האפשרי.

Sending

בשימוש באתר זה אנחנו מאשרים את תנאי השימוש והפרטיות של האתר

Log in with your credentials

or    

Forgot your details?

Create Account

X