רכישת בתים בארה”ב עם מימון של המוכר כדרך ליצירת תשואות גבוהות על ההון :…

רכישת בתים בארה”ב עם מימון של המוכר כדרך ליצירת תשואות גבוהות על ההון :

שוק הנדל”ן בארה”ב הינו שוק משוכלל שקיימים בו כלים רבים שניתן להשתמש בהם – כלים שאינם קיימים כמעט בשוק הנדל”ן הישראלי.
השוק האמריקאי מאפשר יצירתיות אדירה בתחום הנדל”ן ויש לדעת לנצל אותה.
אחת השיטות הטובות ביותר למשקיע ישראלי מתחיל לבנות תיק של נכסים מניבים הינה שימוש בטכניקה שקרויה מימון בעלים.
משקיעים ישראלים ובדגש על משקיעים בתחילת דרכם מתקשים לקבל משכנתאות מבנקים בארצות הברית.
לא כל שכן כאשר מדובר בבתים ששווים נמוך ( למשל בתים של 60,000 $ ).
הבנקים בארה”ב ירצו בדרך כלל להלוות סכום שלא יפחת מ-100,000 $ למשקיעים זרים וגם זה בהתקיים תנאים שונים שלא ניכנס עליהם בפוסט זה.
לעומת זאת בשווקים רבים בארה”ב ניתן לרכוש נכסים בשווי נמוך עם מימון של הבעלים.
המוכר יהיה יזם , משקיע או אפילו בעל בית שלא הצליח למכור את הנכס שלו במחיר שרצה.
טכניקה זו של רכישת נכסים עם מימון מהמוכר תעבוד טוב בעיקר בשווקים “איטיים ” בארה”ב ( הכול יחסי כמובן …) .
דוגמאות לשווקים שיתאימו במיוחד :
ברמינגהם – אלבמה
קליבלנד- אוהיו
סאינט לואיס – מיזורי
ממפיס-טנסי
ועוד …
הדגש בחיפוש שוק מתאים : שוק של תשואות גבוהות
למשל שוק שבו על בית של 40,000 $ שניתן לקבל שכירות של 650 דולר ויותר.
או למשל לשוק שבו על בית של 70,000 $ אפשר לקבל שכירות של 1,000 דולר ויותר .
כעת בו נעשה השוואה בין 2 משקיעים שיש להם אותו הון עצמי :
40,000 $ .

למשקיע הראשון נקרא אורי :
אורי מחליט לרכוש בית במחיר מזומן של 40,000 $ .הוא מצא נכס כזה במחיר 40,000 $ ששווי השוק שלו הינו כ-47,000 $ כלומר לאחר הרכישה יש לו נכס אחד ששוויו 47,000 $.
לאחר הרכישה הוא מוצא חברת ניהול שמוצאת לו שוכר שמשלם $ 650.
נפעיל את כלל 50 האחוז ונניח שיישאר לו כל חודש 325 $ כלומר 3,900 $ בשנה.
ז”א שאורי מייצר תשואה של % 9.75 על ההשקעה ועל ההון שלו .

למשקיע השני נקרא דני :

דני מחליט לחפש בתים שהמוכרים שלהם יסכימו למכור לו את הבית עם מימון בעלים.
לאחר תקופה הוא איתר ורכש ארבעה נכסים כאלה בהון עצמי של 40,000 $ .
כל נכס עלה לו 40,000 $ .
25 אחוז משווי כל נכס בהון עצמי כלומר 10,000 $ והיתרה 30,000 $ במימון הבעלים המוכר ל-5 שנים עם פריסת תשלומי משכנתא ל-30 שנה ובריבית של 6 אחוז .

כעת בו נבדוק מה יש לדני :

4 נכסים שרכש במחיר של 160,000 $ ובהנחה שרכש אותם במחיר של 85 אחוז משווי השוק הרי הוא מחזיק בנכסים בשווי של כ-188 אלף $ .
כעת הוא משכיר כ”א מהם ב-650 דולר כלומר 2,600 $ לכל ארבעת הנכסים .
שוב לפי כלל 50 אחוז נשאר לו כל חודש 1,300 $ ו-15,600 $ בשנה.
אבל – כיוון שמימן את הרכישות במשכנתא שקיבל מהמוכר הוא יצטרך להיפרד 719 $ בחודש ומ-8,628 $ בשנה .
ז”א שיישאר לו 15,600-8,628 = 6,972 $ .
זכרו הוא השקיע מכספו 40,000 $ ולכן התשואה שלו על ההון ( CASH ON CASH ) היא :
40,000/,6,972 = 17.5 %
לסיכום : אורי מייצר תשואה על ההון של % 9.75 ואילו דני % 17.5 !.
ובנוסף על ידי כך שרכש 4 נכסים בהנחה של 15 אחוז משווי השוק שלהם יצר לעצמו דני הון נוסף תאורתי של 28,000 $ לעומת אורי שהגדיל את ההון שלו רק ב-7,000 $ .
בהצלחה לכולם ותחשבו יצירתי !

דרגו עכשיו

25
הגב

Please Login to comment
25 שרשור תגובות
0 מענה לשרשור
0 עוקבים
 
התגובה שאהבו הכי הרבה
שרשור התגובות האהוב ביותר
0 כותבי התגובות
חבר בפורום נדלן ארצות הברית כותבי תגובות אחרונים
  הרשמו  
החדש ביותר הישן ביותר הכי מדורגות
הודעה על
אדמין

שי שלום, פוסט מצויין שמסביר מעולה את הערך לקונה.
הייתי שמח לנתח עיסקה דומה מהצד של המוכר ולהבין מדוע זה כדאי לו.

דרגו עכשיו
אדמין

LiatMichalovitch
זו צורה אחרת..המאפשרת גמישות עם הכסף והתשלום עליו.
כתבתי על זה פוסט..סתכלי בנדלנפדיה.
בדרכ צריך הון נכסי בשביל כזה דבר.
ולמי שלא אזרח צריך הון יפה..למיטב ידיעתי

דרגו עכשיו
אדמין

שי
תודה על הפוסט
האם יש לשיטה הזאת יתרום לעומת מינוף הכסף בצורה אחרת?
נגיד הלוואה כנגד נכסים שיש לי, בהנחה שיש את אותו ההון הראשוני של 40, והריבית תהיה גם 6%

דרגו עכשיו
אדמין

💪

דרגו עכשיו
אדמין

ככה זה נראה מהצד של המוכר:

דרגו עכשיו
אדמין

פוסט יפה. האמת שהייתי בדילמה אם למכור את אחד מהנכסים שלי עם מימון בעלים, אבל לפי הבנתי זה רלוונטי במיוחד לנכסים בפרופיל שהצת.

דרגו עכשיו
אדמין

אלוף! הסבר מעולה

דרגו עכשיו
אדמין

תודה, שי:)

דרגו עכשיו
אדמין

👏👏

דרגו עכשיו
אדמין

שי, קיבלתי סחרחורת רק מהחישוב המספרי

דרגו עכשיו
אדמין

פוסט מעניין מאד. ואופציה מענייינת עוד יותר למכירה של נכס

דרגו עכשיו
אדמין

כבעל בית עכשיו יצרת חוזה ל 30 שנה.
ומה אם אתה תרצה לצאת? תמכור בשוק?

דרגו עכשיו
אדמין

היי מיכאל, 6 אחוז זה ראלי . נושא הרכישה מעל מחיר השוק : נכון הרבה מהנכסים שמוצעים למכירה עם מימון בעלים מוצעים במחיר מופקע ולכן נדרשת עבודה מצד המשקיע לאתר נכסים שאינם נמכרים מעל מחיר השוק. ניתן למצוא נכסים עם מימון בעלים במחירי השוק ומתחת . ברור שהכלל הראשון הוא שאנחנו אף פעם לא קונים מעל מחיר השוק . כמו כן אתה יכול לאתר נכסים שנמצאים זמן רב בשוק ולהציע למוכר לרכוש עם מימון שלו . במתב זה אתה קובע את הכללים ולא המוכר…

דרגו עכשיו
אדמין

שי הלוי
שי תודה רבה, הפוסט כתוב מפורט.
רציתי לדעת האם הריבית שרשמת (6%) זה בכלל משהו ריאלי או שכולם מבקשים מעל 8
בנוסף, להבנתי בתים שיוצאים למכירה בטכניקה של מימון בעלים הם בדר”כ במחיר מופקע

דרגו עכשיו
אדמין

כששי המלך כותב נראה לכם שיש לי מה להגיב בכלל. וברוח הפורום ״ענק שבענקים״ פוסט מעולה מחכים ומדויק.
אני מחכה משי לפוסט על הולסיילינג.

דרגו עכשיו
אדמין

מדהים. הסבר מדוייק כתמיד.

דרגו עכשיו
אדמין

עד כמה שכיחה הדרך הזו לרכישת נכסים, אם בכלל?

דרגו עכשיו
אדמין

תודה רבה שי

דרגו עכשיו
אדמין

שי תודה!

דרגו עכשיו
אדמין

פוסט מדהים! עם עוד הרבה אפשרויות וכיוונים! תודה רבה שי! אשרייך!

דרגו עכשיו
אדמין

.

דרגו עכשיו
אדמין

פוסט מדהים, לא ברור עניין. מימון, רשום ל-5 שנים ואז בפריסה ל-30 שנה, תוכל להסביר בבקשה? דבר נוסף יש מידע כמה אחוז מסך העסקאות מתבצעות במימון בעלים? זה מתואר כמשהו קל אבל זה לא נראה קל בכלל במיוחד בנכסים זולים, לרוב שמעתי על זה בנכסים של מילון פלוס.
תודה

דרגו עכשיו
אדמין

ב seller financing
הרוכש לא יוכל לממש את הנכס או למנף אותו

דרגו עכשיו
אדמין

היי תוכל לפרט את התשלום החודשי ל נכס במשך 5 שנים? איך החישוב?

דרגו עכשיו
אדמין

הי שי. פוסט מדהים. בהחלט מעניין. נשמח לשמוע איך עושים את זה בפועל וכמו כן נכניס את הערך לנדלנפדיה שלנו תחת יחידת מימון -> רכישת בתים בארה”ב עם מימון של המוכר.תודה ונשמח לשמוע עוד !

דרגו עכשיו

©2019 ForumNadlanUSA.com - All rights reserved

צור קשר

אנחנו לא בסביבה כרגע. אבל אתה יכול לשלוח לנו דוא"ל ואנו נחזור אליך, בהקדם האפשרי.

Sending

בשימוש באתר זה אנחנו מאשרים את תנאי השימוש והפרטיות של האתר

Log in with your credentials

or    

Forgot your details?

Create Account

X