אז במסגרת הפינה השבועית אציג את עצמי. אך לפני כן דיסקליימר: כל הפעילות שלי…

תאריך הפרסום המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק:
2019-01-06T01:12:05+0000

אז במסגרת הפינה השבועית אציג את עצמי. אך לפני כן דיסקליימר: כל הפעילות שלי בפורום היא לשתף ידע שקיבלתי ואני מאמין בדרך של השקעות נדלן ויציאה ממעגל העכברים וחושב שזו הדרך הפיננסית הנכונה. כמו שרכשתי ידע מאחרים שמח לשתפו. אין לי שום אינטרנט כלכלי/שיווקי וכל הנאמר הינו על דעתי הפרטית בלבד ולא מדובר בייעוץ או הנעה להשקעה מטעמי, ממקצועי או ממקום העבודה שלי חלילה ואין לייחס שום קשר בניהם.

ועכשיו לפוסט שלדעתי דוגמא למקרה קלאסי איך כל זוג צעיר בתחילת דרכו יכול לעלות על מסלול לעצמאות כלכלית בטווח הארוך…

אז אני דניאל בן 38 נשוי באושר +3 אני יועץ השקעות ובנקאי במקצועי וברוך השם אני ואשתי עובדים במקום מסודר אבל מזה לא מתעשרים אלא מתפרסים בכבוד, אני מאמין כי ההון יגיע בהשקעות נדלן.

אז ככה- לעולם הנדלן בארה”ב נחשפתי דרך אחי הגדול שכמו ליאור מסלול כמעט זהה של הייטק ומעבר לארה”ב ובאיזשהו שלב לפני כ12-13 שנים החל להשקיע בנדל”ן בארה”ב כי הבין שהמשכורת הגבוהה בהייטק לא מתעשרים אם לא משקיעים. אני זוכר את זה הייתי אז סטודנט לתואר ראשון בהתמחות במימון שהוא התחיל לדבר איתי על השקעות. אמר לי שהוא מיישם איזה גורו נדלן שקרא עם שם יפני – קיוסאקי… ומיד קניתי את אבא עשיר אבא עני. ששאלתי את אחי איך עושים אמר לי תמשיך לקרוא עד שה”למה” יהיה חזק אצלך ותמצא את הדרך. כך במשך התקופה מסיום התואר, עבודה מסודרת עם קביעות חתונה וכו קראתי עוד ספר ועוד סמינר אלקטרוני ועוד סרטים המשכתי לשבור את הראש את הראש איך עושים…ואז אחרי החתונה שמתחיל כמו זוג צעיר לחסוך בהמשך כבר ילד ראשון שמתחיל לגדול ופתאום מצטבר הון עצמי שאני ואשתי חסכנו בדם ויזע ואז הדילמה של כל זוג צעיר: לקנות דירה בארץ במחיר לא שפוי דאז (ב2012 עוד היה שפוי יחיסת להיום…) להשכיב את כל ההון העצמי ולהתמשכן לדירה למשך 25 שנה לדירה אחת או להתחיל וליישם את מה שקראתי ורציתי לעשות. אתה מתחיל להבין שזו הדרך הנכונה.
שהייתי מוכן להשקיע אחי נתן לי משימה אמר שיש לו אופרציה ואזור מוכן בשבילי דבר שבנה עם הזמן והניסיון רק שאמצא מנטור/יועץ שיסגור את הפינה איך עושים מהארץ כי אחי כאמור אז היה חי בארה”ב וזה קצת שונה.
וכך שכרתי בזמנו את רפי מזרחי לליווי אחד על אחד על כל סגירת הקצוות מהארץ . לאחר למידה של חודשיים והגשת הצעות הצלחתי בינואר 2013 לרכוש את הנכס הראשון. נפתח התאבון והצלחתי להיעזר בהוריי ולגרד עוד קצת ורכשתי את גם את הנכס השני במקביל.
אחרי שנתיים וחצי משתחררת קה”ש, קצת מימון בנקאי, חסכונות ושכ”ד שהצטבר הצלחתי לקנות את הנכס השלישי. בשלב זה אתה כבר מתחיל להבין שאתה על הסוס.
במשך כל אותה תקופה חסר לי אפקט המימון כי אתה מתחיל להבין שלוקח כמה שנים לגייס סכום כסף לנכס במזומן ובנתיים השוק עולה ובורח לך בקצב שאתה לא מספיק לצבור הון.
אתה חופר במשך 5 שנים את הרשת ושואל מישהו שמכיר משיהו שמכיר ברוקר לזרים וכך חיפוש אינסופי עד שמתייאש ומשלים עם העובדה שתוכל לרכוש נכס פעם בכמה שנים שגם זה בסדר.
לפני כמה חודשים ממש בקיץ אשתי שמעה על איזה מישהו מפורום של צרפתים בארץ (שניניו צרפתים במקור) שיש איזה מישהו שמכיר איזה בחור יהודי צרפתי אמריקאי ברוקר במיאמי ארה”ב שהעיסוק שלו זה משכנתאות לזרים. באתי קטן אמונה ואמרתי אין סיכוי שיש משכנתא לזרים הרי אני כבר מעל 5 שנים מחפש בטוח יבואו איתי עם תנאים דרקוניים כמו מינימום 200-300א’ הלוואה או ריבית רצחנית או קרדיט היסטורי שאין וכו’ וכו’. משיחה עם הברוקר גיליתי אכן חברה מתמחה בזרים (אפרט פוסט שלם על זה בהמשך) בשורה התחתונה הצלחתי למשכן את 3 הנכסים ולמשוך מהם כ65-70% מזומן שאיתו רכשתי עוד 2 נכסים.
מה שיפה בכל הסיפור שב5-6 שנים הנכסים כמעט והכפילו עצמם מה שאיפשר לי למשוך רווח זה כהון עצמי ל2 נכסים במזומן (השלמתי עוד קצת מחסכונות) ובנכס חדש אחד ייצרתי תשואה אינסופית.

מסקנות:
1. אין ייאוש בעולם אם אתה מאמין במשהו תדבק במטרה ותמצא בסוף את הדרך.
2. מינוף נכון עוזר למקסם תשואה וצבירת נכסים, נכון יש להתחשב בריבית והיא לא זולה (6.5 ואם כי לא רצחנית) ואם אתה מייצר יותר מהריבית בעסקה ע”י תשואת שכ”ד ועליית ערך לאורך שנים הרי ששיחקת אותה. במקרה שלי המספרים עובדים ולכן הלכתי על העסקה.
3. השקעה לטווח ארוך הינה הדרך הנכונה בעיניי ובסוף מגיעים לטווח וקוצרים את הפירות כבר תוך כמה שנים קצרות אבל חשוב לבנות תוכנית לטווח ארוך.
4. לא יעזור כלום אמריקה זה אמריקה והשוק מפותח ואפשר באמצעות ניהול נכון של אנשי קשר שיהיו בשבילך בשטח לעשות הכל מרחוק.
5. חשוב ביותר לשתף ידע עם חברים משקיעים כמוך ואנשי מקצוע טובים ,להשקיע אם צריך ביועצים ואנשי מקצוע הכי טובים שיעזרו לך לעשות יותר.
6. למרות הכל לא הכל ורוד ומי שיגיד זאת לא דובר אמת. תמיד יש תקלות קטנות כמו תחלופת דיירים ונכס שלא מושכר תקופה, תיקונים, נזקים לא צפויים וכו’ אך בלונג ראן הדברים עובדים ואין להתרגש ממכות קטנות בכנף.

והדבר הכי הכי חשוב זה שהבת זוג תיהיה איתך באותו ראש אם אתם לא רוצים להיות ה99% מהזוגות שרודפים אחרי הזנב של עצמם. לשמחתי אישתי באותו ראש כי גדלה בצרפת ששם אין מנטליות של חובה קודם כל קירות ולשמחתי באירופה מאוד נהוג לגור בשיכורת וזו לא בושה.
גם אנחנו עד היום גרים בשכירות איפה שרוצים בשכונה מצויינת ודירה מקיסמה וחדישה בחולון ולעומת זאת קנינו איפה שצריך שמייצר עבורנו עתיד כלכלי למשפחה והילדים.
הכי מצחיק לראות את סביבת הלהלהלנד של מעמד הביניים שגרים בכופסאות גפרורים במגדלים שעולים כ3מ’ ש”ח ונוסעים על ג’יפון על הפוזה ובפועל אין להם הרבה בלונג ראן כמו 99% מהזוגות הצעירים שמשועבדים במעגל העכברים.
שלא תבינו היציאה ממעגל העכברים לעצמאות כלכלית איטית מאוד אבל לפחות מי שמשקיע בנדלן יודע שנמצא על הכביש המהיר שנוסע לכיוון העצמאות הכלכלית.

אז אלו הנכסים במטרופולין דאלס-פורת-וורת’ טקסס שנות בניה 2005,2006,2009. נרכשו ב 115, 104 בינואר 2013, 133 באוקטובר 2014, ו-205, 210א’ ממש בחודשיים האחרונים. מושכרים ב1400, 1475, 1550, 1750 ואחד ריק כרגע בתהליך למציאת שוכר סדר גודל של 1725$.

בהצלחה לכולם בפורום באמת פלטפורמה מדהימה. אשמח לשתף ידע ואני בטוח שכולנו במקום הנכון ובבחירה הנכונה של העתיד הכלכלי שלנו ?

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק