איך לדחות את תשלום המיסים על בית שמכרתם? 1031 Exchange

איך לדחות את תשלום המיסים על בית שמכרתם? 1031 Exchange

בכלכלה האמרקאית הנדל”ן הוא קטר שיודע להוביל את המדינה שהוא פורח, וגם לקחת אותה למטה שהוא קורס.

אם זאת, כמות חברי הקונגרס שמחזיקים בנדל”ן, נשאר גבוה, כפי שהיה לאורך ה100 שנים האחרונות. ולכן, מעבר לאמונה שלי ושל אנשים רבים, שהשקעה בנדל”ן לטווח ארוך, היא השקעה נכונה, ישנם הטבות רבות, המגיעות אלינו היישר מבית המחוקקים האמריקאי, עבור כלל המשקיעים בתחום.

הרשויות בארצות הברית מטיבות בדרכים רבות, אם אלה אשר מחליטים לשים את הונם בנכס מניב. בין אם מדובר בקניית חנות, קניון או בית.

נושא המס הוא עניין מורכב, ורוב האנשים, ובינהם גם תושבים אמריקאים, לא באמת מבינים את סל ההטבות שמגיע עם רכישה והחזקה של נכסי נדל”ן.

אחת מהן נקראת החלפה 1031

החלפה מספר 1031 הינה כשמה כן היא, החלפה של נכס נדל”ני אחד, בשני.

כלומר, כל עוד עמדתם בהגדרות, אין צורך לשלם מס על הרווח מהמכירה של הבית.

בגדול, החלפה 1031 אומרת, שכל עוד לא “הוצאתם מזומן” מהעסקה, אלא לקחתם את מלוא הסכום והשקעתם אותו בנכס ‘דומה’, דרך חברה שמנהלת לכם את הכסף (נקרא 1031 Accommodation ) לא תצטרכו לשלם מס על הרווח. (נכס דומה- היא הגדרה רחבה, שיכולה לכלול החלפה של בניין בבניין, או בניין בחווה, אך לא ניכנס לזה.)

אם רכשנו בית בהשקעה כוללת של $100,000 . ולאחר 4 שנים, שווי הנכס הכפיל את עצמו והגיע ל$200,000. והחלטנו למכור את הנכס.

במידה ונמשוך את הרווח לכיס, נאלץ לשלם לרשויות המס באזור ה20% מהרווח. כלומר 20 אלף דולר יעברו מהכיס שלנו ישירות לממשלת ארה”ב.

אולם, אם נחליט לקחת את הכסף אותו הרווחנו מהמכירה, ולהשקיעו מחדש בהשקעה נדלנית דומה, בעלת סכום זהה, ( שכן כל סכום שלא נשקיע בנכס הבא ימוסה כרווח הון ) , ניהיה פטורים לחלוטין מתשלום מס על הרווח.

ישנם 4 דרכים שונות לעשות את ההחלפה:
1)החלפה מיידית בה קונים נכס אחד באותו זמן שמכורים את הנכס השני.
2)החלפה דחויה- אשר נותנת פרק זמן של 6 חודשים למכור נכס אחד, ולקנות נכס שני.
3)החלפה דחויה הפוכה- אשר בה קודם קונים נכס ואז מוכרים את הנכס הראשון.
4)החלפת בנייה- אשר מאפשרת לרכוש נכס זול מהנכס שנמכר, ולהשתמש ברווחים על מנת לשפצו.

ניתן לבצע החלפה זאת כמות אינסופית של פעמים, וכל עוד היא עומדת בסטדנרטים של ה IRS האמריקאי, אתם אכן תיהיו פטורים ממס עד שתחליטו למכור את הנכס, ולשלם מס רק על ההפרש שבין סכום הקנייה לסכום המכירה.

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא כאן למטה, וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון!

• תודה רבה!
  האם גם מי שאינו תושב אמריקאי זכאי להטבה זו? האם יש קריטריונים נוספים שצריך לעמוד בהם (פרט להחלפת נכס בנכס דומה)?
• אחלה פוסט
• הכל נכון, אך יש לציין שבסיס המס לצורך חישוב רווח המס בעת המימוש יהיה ע”פ הנכס הראשון שמכרת והוצאות הפחת העתידיות גם יהיו על בסיס הנכס הראשון שמכרת.
• נקודה חשובה שאם להיות כנה לא הייתי.
  מודה לה
  תודה על ההוספה Elad Pedy
• היי, יש כמה אי דיוקים. ובמיוחד בפוסט שנכתב לקהל הישראלי חובה לשם את הדגש עליהם. ראשית..ההחלפה המדוברת נקראת בישראל שיחלוף נכסים.
  על שיחלוף נכסים הן בארהב והן בישראל אין פטור ממס, זה מונח שאינו נכון, אלא יש דחיית חבות המס. כלומר חבות המס נדחית עד אשר הנכס האחרון בשרשרת ימומש או אז הנישום יצטרך לשלם מס על כל הרווחים שהצטברו לו בדרך.
  שנית, מדוע שחלוף נכסים לא מהווה הטבה ממשית לישראלי הפשוט שמשקיע? שכן בישראל אין דחיית מס עקב שיחלוף נכסי מקרקעין (מוכר בחוק שחלוף רווח הון על נכסי מטלטלין אך לא על מקרקעין). ולכן גם אם נעשה שחלוף בארהב ונקבל דחיית מס, נצטרך ממילא לשלם את המס בישראל כך שלמעשה לא הרווחנו שום דבר. ומאחר שמס רווח ההון בישראל גבוה יותר, ברוב המקרים, במיוחד למי שמדובר אצלו בפעילות נדלן עסקית (או אז שיעורי המס גבוהים עוד יותר) הרי שנשלם ועוד נשלם מס גבוה בישראל.
  כך יוצא שאומנם מדינה אחת ארהב, הכירה בדחיית המס שלנו, אך בישראל לא הכירו בה ונדרש לשלם את כל המס.
  ולכן, למעשה, זה לא פרקטי.
  אציין שיש דרכים לעשות שחלוף נכסים בארהב, מבלי לשלם מס רווח הון בישראל וזאת רק אם ההשקעה מבוצעת דרך חברה אמריקאית שאינה שקופה לצורכי מס. כפי שרוב החברים כאן נוהגים להשקיע.
  כלומר רק חברה שמשלמת מס כפול הן מס חברות, והן מס על דיבידנד בעת חלוקת רווחים תוכל לבצע שחלוף נכסים שיוכר בארהב ובישראל. אך זאת כמובן צורת השקעה שאינה מתאימה לכל המשקיעים במיוחד הקטנים או הבינוניים, אלא לשחקנים הגדולים יותר שלמרות כפל המס כלכלי להם עדיין לפעול בצורה כזאת.
• תודה רבה על התגובה המפורטת 🙂
  האם אפשר להסיק ממה שאת אומרת כאן, שאם אזרח ישראלי מרכז חייו בישראל,
  הדרך היחידה שבה יוכל להינות מההטבה
  הזאת היא על ידי פתיחת יישות משפטית נפרדת שהיא לא
  LLC
  לדוגמא
  C-CorpMaor Stav Buchnick
• Ari Frank
• ניר, גם LLC יכול להיות “לא שקוף”. תדע שיש סיכוי שתשלם כפל מס. פעם ראשונה בארץ בשנת המס של המכירה ופעם נוספת בסיום ההשקעה בארה”ב מכיוון שארהב לא מכיר במס ששולם בישראל בשנת מס קודמת. מסוכן מאוד לכיס לעשות דברים כאלה ללא ליווי רו”ח אמריקאי וגם ישראלי.
• רק תוספת פיקנטית לכתוב: לא חייב החלפה של נדל”ן בנדל”ן…כלומר יכול למכור נכס ולרכוש מכונית-אספנות (עם תעודה) או אפילו יצירת אומנות של פיקאסו … ולא לשלם מס ע”י גלגול העסקה. במדינת פלורידה כל הטיפול מבוצע ע”י חברות מיוחדת שמתמחות בנושא ועלות הטיפול ל”תיק” היא בסביבות ה $1000 . סתאם לידע כללי.
• מאוד מעניין אבל אם אני מבין נכון מהתגובות, בסופו של דבר זה לא רלוונטי לרוב המשקיעים כי בישראל יידרשו לשלם את המס על המכירה?
  אם יש רואה חשבון בקבוצה, אולי שווה שיתייחס לנושא.
• Michael Lerman
• כםי שכתבו בפירוט בתגובות קודמות,
  ישראל לא מכירה בשיחלוף נכסים – 1031 Exchange
  ולכן רשויות המס בישראל ידרשו ממי שיבצע זאת את המס על הרווח ההוני שנוצר כתוצאה מפעולה זו.
  לכן חשוב מאוד, במידה ורוצים עדיין לבצע זאת, לקחת ליווי של רוח בישראל ובארהב.
• יפה
• צריך להיות מאוד זהירים בביצוע 1031 כיוון שחייבים לעמוד בקריטריונים מאוד מחמירים כגון: מציאת נכס חלופי תוך מס ימים מוגדר. ביצוע סגירה (Closing) גם תוך מספר ימים מוגדר. כל סטיה מזה תבטל את ה 1031.
  כמו כן אין אפשרות למכור תחת שם מסויים ולקנות תחת שם אחר, כלומר- אם הנכס רשום בטייטל על השם שלי אני לא יכול לקנות על LLC שאקים, זה חייב להיות בדיוק תחת אותו שם שנמכר.
  ויש עוד כהנה וכהנה פרטים שחייבים לברר לפני ביצוע עסקת 1031.
• מדהים בעיני שכל כך הרבה אנשים פה מכווינים להתלוות ברואה חשבון. אני תוהה ממתי רואה חשבון הפכו להיות עורכי דין עם מומחיות במיסוי מקרקעין בישראל.ככל ומדובר במישהו שהוא גם רוח וגם עוד וגם מומחה מיסוי מקרקעין אז על הכיפאק. אבל סתם להפנות לרוח… זו לא הפונקציה.

  יש אנשים שהם עורכי דין מוסמכים עם שנות נסיון רבות בעבודה מול רשויות המס בשירות משקיעים אשר מסייעים להם להתנהל בצורה נכונה מול רשויות וגם לחסוך המון במסים באמצעים שונים.

  כשאני ניגש לבחון הקמה של חברה לצורך השקעה בארהב אני תמיד נעזר ביועץ המס שלי בכל הקשור לצורת ההתאגדות, קביעת אופן הפעילות ומסלולי מיסוי מתאימים.

  יש פה המון סוגיות משפטיות שמשפיעות על אופן המיסוי – ולכן לראייתי עדיף להסתייע ראשית בעורך דין ושנית בכזה שמבין מיסוי מקרקעין

• מציעה לערוך שוב את הפוסט.
  אין דבר כזה – איך לא לשלם מיסים על בית שמכרתם…
  זו הטעייה !!!
  Maor Stav Buchnick צודקת לחלוטין! מציעה לכולם לקרוא את התגובה שלה.
  שיחלוף נכסים לא רלוונטי ואין דבר כזה פטור ממס וגם דחיית חובת המס לא רלוונטית בישראל!!!
• תודה רבה פוסט איכותי ?
• מעניין מאוד.
  תודה רבה??
• אוסיף רק נקודה אחת: לתושבי ארה”ב שמשתמשים בכלי הזה, ההטבה האולטימטיבית היא במקרה מוות של הבעלים, שאז היורשים יכולים לקבל את הנכס האחרון בשרשרת, משודרג לשווי הנוכחי, ללא חבות מס על כל הרווחים מאז הקניה המקורית.
  גם אני לא רואה חשבון, עורך דין או יועץ מס, אז נא להתייעץ אם מי שהוא כן.
• האם החוקים האלה תקפים עבור מכירת נכס בישראל וקנייה של אחר בארה״ב?
• Liran Dandeker עברת על חוקי הקבוצה ופרסמת תגובה פרסומית עם קישור חיצוני. אנחנו נאלצים לחסום אותך מהקבוצה. חברים – תודה שדיווחתם ושאתם עוזרים לנו לשמור על הפורום הזה כסביבה לימודית סטרילית ונעימה.
• Liran Rotter
• תודה על הפוסט! האם זה רלוונטי רק לבית שגרים בו?
• רלוונטי לכל השקעה Shiri Amoray