אני רוצה להקדיש את הפוסט הבא לכל מי שהשקעות בנדל”ן בארה”ב נראה לו בלתי…

אני רוצה להקדיש את הפוסט הבא
לכל מי שהשקעות בנדל”ן בארה”ב נראה לו בלתי אפשרי.
(מאמין שזה תופס גם בשאר העולם ?)
למה? כי עד לא מזמן גם אני הייתי שם.
בא לי לתת לכם קצת השראה מעבר
ולהראות לכם שהכל אפשרי
ורק צריך להתמיד,
להמשיך גם אם זה נראה בלתי אפשרי לחלוטין
פשוט להמשיך ולא לוותר.

מבחינתי הכותרת להיום היא:

איך רכשנו (אני ושותפי) בניין של 41 יחידות בארה”ב
ללא הון עצמי ובאמצעות מימון קראטיבי.

אתם בטח שואלים מה זה מימון קראטיבי…..
ההגדרה שלי לזה היא: להפעיל את המוח שלך
וליצור דרך לא שיגרתית
להשגת מימון ע”י הלוואות, משקיעים,
מימון בעלים, וכל דרך כשרה ואפשרית אחרת.
גם אני הייתי סקפטי פעם
ולא חשבתי שניתן לעשות נדל”ן ללא הון עצמי.

אז לא רק שזה אפשרי, זה אפשרי ביותר
אך כשזה נוגע לעסקאות גדולות כמו זו שאני מתאר כאן,
בעיני צריך שיהיה לך קצת רקורד לפני כן.
כלומר שיש לך נסיון מוכך בנדל”ן.
אדייק ואומר שכל הכתוב כאן מתייחס למתחמי מולטי פמלי.
חשוב לי להדגיש, שמולטי פמלי זו חיה שונה לגמרי
מהשקעות הנדל”ן הרגילות
(שיפוץ בית פרטי, בניה חדשה, שכירות של מספר נכסים, דופלקס, וכו.)
ודרוש ידע רב (לפחות בבניינים של 10 יחידות ומעלה).

כמובן שכל הכתוב כאן הוא מניסיוני האישי ודעתי בלבד.
לאחר ה DISLAIMER אפשר לחזור לפוסט

אז איך רוכשים בניין ללא הון עצמי ועם מימון קראטיבי?
לפני שנסביר את נושא המימון אתם חייבים לדעת כמה דברים
על עסקאות מולטי פמלי (HIGH LEVEL)
במיוחד באזורי LOW INCOME או בניינים שצריכים השבחה:

1. אתם חייבים לדעת מה אתם עושים!!!
2. חייבים לרכוש את הנכסים במחיר נמוך מאד מהשווי האמיתי שלה.
(כמובן שכל עסקה היא שונה. נכס מאוכלס, נטוש, אזור וכו’)
3. עסקאות מהסוג הזה עשויות לקחת זמן רב ויכולה לעבור גם
חצי שנה עד שעסקה כזאת תיסגר. סבלנות היא מאסט!
4. אתם חייבים שיהיה לכם צוות שאתם סומכים עליו בעינים עצומות!!!
הצוות חייב לכלול קבלן, מנהל נכסים, מתווך, יועצים,
וכל איש מקצוע שאתם חושבים עליו.
5. ברוב המקרים אתם חייבים לשים EARNEST MONEY
שנע בין $5000 – $10,000 והוא NON REFUNDABLE.
המוכרים ה”מפולפלים” לא ידברו איתכם לפני זה.
ולכן לפני שאתם רצים לשים את הכסף
תשלחו את הצוותים שלכם לראות את הנכס,
לעשות אינספקשן, בדיקות בעירייה, בדיקת אזור ובדיקת כדאיות.
מרבית המוכרים יתנו לכם כמה ימים
לבדוק את הנכס לפני שאתם שמים אותו על חוזה.
6. קחו בחשבון העלויות של שמאי ואינספקשן הן גבוהות,
כמה אלפים טובים לכל אחד.
7. לשים את הנכסים על חוזים לתווך ארוך –
אני שם אותם במינימום 3 חודשים עם אופציות להערכה.
אציין שכל הארכה עולה כסף,
אלה אם כן יש לכם יחסים מצויינים עם המתווכים והמוכר.

חזרה לעניין המימון הקראטיבי.
אתם בטח חושבים שזה מסובך….. ממש לא…. די פשוט ?
אז מצאתם עסקה שעונה לקריטריונים שלכם,
שלחתם את הצוותים שלכם ויש לכם Go!!
ועכשיו צריך לגייס כסף
(אגב ניתן להתחיל את הגיוס עוד בשלבים הראשונים לפני החוזים).
איך עושים את זה אתם בטח שואלים (אתם הסקפטיים ?)

אז זה פשוט יותר ממה שזה נראה:

1. עבודה עם ברוקרים להשגת מימון
(אתם יכולים לקבל 50%-70% מהרכישה ועוד 100% על שיפוץ)
2. פרסום במדיות השונות על הפרויקט להשגת משקיעים (בהנחה ואין לכם)
3. משקיעים – מעגל ראשון (משפחה, חברים, קולגות לעבודה, שכנים, הכל כשר).
4. מימון בעלים – הלוואה מהמוכר או שיתוף פעולה איתו.
5. מספר שותפים על אותה עסקה.
6. קומבינציה של כל מה שרשמתי למעלה.

אז איך רוכשים בניין של 41 יחידות בארה”ב
ללא הון עצמי ובאמצעות מימון קראטיבי?

זה הסיפור שלנו:

את הבניין הזה השגנו דרך מנהל הנכסים שלנו
איש צוות שלנו.
הוא קיבל את הנכס ממשקיע שלו שגר בקליפורניה ונכווה מהעסקה הזו.
המשקיע רכש את הנכס (שלא מתפקד ורק מאוכלס ב 25%)
בעלות של $350,000 לפני מספר שנים,
התכנון שלו היה להשביח ולהנות מהכנסה פאסיבית,
אך כנראה שהיה חסר לו משהו במשוואה.

המשקיע רק הפסיד כסף ורצה להיפתר מהנכס – מוטיבייטד סלר כבר אמרנו?

בנינו תוכנית עסקית מפורטת שכוללת הכל. אבל הכל!!!
עלות רכישה, עלות שיפוץ עם 30% באפר
עלויות מימון, עלויות סגירה, ARV
הכנסות, הוצאות, שכירויות עתידיות
ועוד הרבה …….

לאחר משא ומתן של כמה שבועות הגענו להסכמה על התנאים:

1. בדיקות מקדימות לבניין של שבועיים לפני הפקדת EARNEST MONEY
2. סגירה של 90 יום עם הערכה של עוד 45 יום
3. מחיר רכישה $300,000
4. $10,000 פקדון (EARNEST MONEY) שנשאר ב ESCROW של חברת הטייטל

ואז מתחיל המירוץ…..

וזה מה שהוא כולל כשכל האלמנטים האלה מתקיימים במקביל:

1. שיווק
2. מציאת משקיעים
3. הפעלה של הברוקר
4. בדיקות של הבניין
5. הפעלת חברת טייטל

שיווקנו את הנכס במדיות החברתיות השונות,
פנינו לחברים, משקיעים, משפחה והסברנו על העסקה.
הסברנו שאנחנו מחפשים מספר משקיעים מאד מצומצם (ליתר דיוק רק 2 משקיעים)
ושהחלטה חייבת להיות תוך 5 ימים
(או שאתה בפנים או שמישהו אחר ייקח את מקומך)
ושכל האדמיניסטרציה חייבת להסתיים תוך 14 ימים (חוזים, העברות כסף וכו).
אני חושב שתוך יומיים היו לנו מספר משקיעים
(2 הרוויחו והאחרים נאלצו להמתין בסבלנות לעסקה אחרת).
במקביל הפעלנו את הברוקר שלנו להשיג מימון לרכישה ושיפוץ.

נצלול קצת למספרים ארי בכל זאת הפוסט מדבר על מימון

מחיר רכישה: $300,000
עלויות שיפוץ: $500,000 (אישור מהמלווה להלוואה של $700,000)
שווי נכס לאחר שיפוץ ואכלוס: $1,200,000 – $1,500,000
עלויות מימון: $13,000
עלות שמאי: $7,500

מימון:
70% ממחיר הרכישה – $210,000
100% שיפוץ – $500,000 (והשלמה ל- $700,000 במידת הצורך)

גיוס:
היינו צריכים לגייס כ- $150,000
(בפועל גייסנו יותר – תמיד חייבים להשאיר כסף בקופה).

אני אחשוף בפניכם עובדה לא פשוטה לא הכל הלך חלק
וכן היינו צריכים להאריך את החוזה ולהתרוצץ הרבה.

הלנדרים בארה”ב אוהבים לעשות לנו חיים קשים
ותמיד ברגע האחרון לדרוש עוד דברים,
לשנות תנאים, והוסיף עמלות וכו.

אך כמו שאמרתי בהתחלה אסור לוותר!

תמיד לחפש ולמצוא פתרון
גם אם זה אומר להתחיל את המירוץ מהתחלה.
בסופו של דבר היתה לנו מטרה ברורה
(חייבת להיות גם לכם)
והיא רכישת בניין בתנאים שטובים לנו ולמשקיעים שלנו
ואין מצב שאנחנו לא משיגים אותה.
ולאחר מספר חודשים לא מבוטל השגנו אותה!
בשעה טובה, רכשנו את הבניין!
יצרנו Win/Win Situation לכולם, למשקיעים שלנו,
לנו, למוכר, למלווה, לברוקר,
למנהל הנכסים וכל שאר האנשים שהיו מעורבים בעסקה.
לקח קצת יותר זמן המצפוי אבל העיקר שזה יצא לפועל.

אז מה אתם אומרים, אפשר לרכוש נכסי נדל”ן ללא הון עצמי?

אם תגדירו לכם מטרה ברורה,

תהיו ממוקדים, תתמידו,

אל תוותרו לעצמכם ותיהיו יצירתיים

(תפעילו את הקראטיביות שבכם) אני בטוח שתצליחו.

מקווה שהצלחתי לתת לכם קצת השראה וערך.

ספויילר – בשיטה דומה לזו – של מימון קריאטיבי
רכשנו ממש לפני שבוע קומפלקס
של 60 יחידות – מבטיח גם על זה פוסט.

בהצלחה
יונתן

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון