ביטוח להשקעה מרחוק

ביטוחים? איך נבטח את עצמנו בהשקעה מרחוק

לאחרונה פנתה אלי מישהי שאעזור לה לאתר קבלן שיפוצים כי ההצעות שקיבלה היו גבוהות מאוד..
מה הקשר בין המשפט בשורה הקודמת לביטוח?

שאלה טובה! הקשר הוא שאותה גברת נחמדה לא ביטחה את הנכסים שברשותה (החזיקה 6 נכסים) והנכסים ניזוקו בסופה טרופית/הוריקן…

באם הייתה עושה את הביטוחים היא הייתה יכולה לכסות את עלות השיפוצים שהוצעו לה (עמד על 100,000$ ההצעה הכי נמוכה..)

אז במה מדובר? אנסה לעשות סדר בסוגי הביטוחים השונים…

הביטוח הידוע והמוכר לכולם הוא ביטוח הפרימיום (DP3/DF3) זהו ביטוח לנכסי שכירות (או למגורים) הכולל סעיף על מבנה, מקיף, צד ג’ – חבות אישית, סעיף כיסוי רפואי וכן כנגד נזק מאירועי טבע – ניתן להרחיב את הביטוחים עם סעיף Ordinance or law שאומר שיש התאמה ברמת הכיסוי לערך הנכס בשוק ולא ליום ביצוע הפוליסה, ניתן להכניס סעיף של אובדן שכירות (לא כל חברות הביטוח עושות זאת).

ביטוח לתקופת השיפוץ – רוב היזמים יחילו את הביטוח פרימיום על הנכס מבלי להבין שחברות הביטוח לרוב לא יכסו את הנכס במקרה של תקלה כי הוא בתקופת השיפוץ וללא דיירים.
הביטוח רלוונטי לקבלן השיפוצים ועבורך לתקופת שיפוץ, יהיה לרוב יקר יותר אך בהחלט יכסה במקרה של גניבת ציוד, הרס המבנה וכו’ ישנן חברות ביטוח שיתנו ביטוח חודשי לתקופות שיפוץ – ממליצה לקחת ביטוח לשנה ולא פר חודש מאחר ויהיה הבדל עצום בעלויות (תמיד ניתן לבטל את הביטוח…).

ביטוח תכולה – לא, זה לא חלק מהביטוח הרגיל (על אף שחלק מהחברות התחילו להכניס את זה גם לתכולת הביטוח שלהן), המטרה היא לבטח חלק מהסעיפים שחברת הביטוח פרימיום לא מבטחת כמו מוצרי חשמל, מאווררי תקרה, ספטיק טנק, צנרת וחשמל (איפה שהביטוח השני לא מכסה), היתרון הוא עלות נמוכה מצד שני יש השתתפות עצמית בכל קריאה (סביב 100$).

ביטוח מטריה – Umbrella insurance זה ביטוח מטריה על מספר נכסים (3 ומעלה), העלות שלו מאוד נמוכה, הוא מעולה למקרים שהביטוח פרימיום לא מצליח לכסות כמו במקרים של תביעה גדולה על הנכס מאחר ומכסה למינימום של מיליון דולר על הנכסים (ניתן להגדיל סכום לפי סוג, מיקום ואיכות הנכסים).

ביטוח נגד פגעי מזג אוויר – ישנן מדינות המאפשרות ביטוח נוסף כמו ביטוח נגד הצפות שבמקרה שכזה הביטוח ישלם את עלות השיפוץ/בנייה מחדש של הבית, קחו בחשבון שאם יש רק ביטוח פרימיום על הנכס, אז כיסוי המים שהם מעניקים מאוד מוגבל ולכן לא יתאפשר לקבל כיסוי ביטוחי כנגד הצפות למשל.
צריך להבין מה רלוונטי בכל איזור (הצפות, שריפות, רעידות אדמה) וגם האם הנכס נמצא באיזור סיכון – ניתן ורצוי להתייעץ עם החברת ביטוח.

ביטוח הטייטל – זהו ביטוח שמכסה אך ורק את עלות הנכס עצמו ללא שיפוצים או תוספות אחרות, הכוונה בביטוח זה הוא שחברת הנאמנות עשתה את בדיקותיה בצורה מהימנה, כלומר הנכס נקי מחובות, עיקולים ושיעבודים ובמידה והם פספסו משהו הם יפעילו את הביטוח שיכסה על כך.
נא לא להתבלבל ולחשוב שיש לכם ביטוח (כבר קרה למשקיע שהגיע אליה לאחר שרכש מספר נכסים ולא קיבל את ההכוונה הנכונה!) על הנכס כפי שכתוב פה מעלה, זה ביטוח שמשרת את הטייטל ואתכם במקרה ואחת הבדיקות שעשו לא הייתה תקינה!

ניתן גם לבקש מהדיירים לעשות ביטוח שוכרים (לא כולם יסכימו..) שיכסה תקלות ותיקונים שהם נדרשים או אחראים עליהם – לרוב יסכימו לעשות זאת דיירים שמתגוררים בשכונות יציבות יותר.

לא להתפשר על לעשות את הביטוחים, נכון, יש לכך עלות שיכולה להוריד את התזרים, מצד שני, כמה יעלה לכם לא לעשות את הביטוחים הרלוונטים? זה לא אומר שאתם רצים לעשות את הכל.. אבל זה כן אומר להפעיל שיקול דעת, אם רכשתם מכשירי חשמל חדשים ובדיוק סיימתם לשפץ קומפלט לא הייתי עושה ביטוח תכולה ומחכה עד שתוקף האחריות יפוג… אבל כמובן שביטוח פרימיום לעשות בנכס שכירות ואם עוד לא הפעלתם ביטוח… אז קדימה!

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
http://bit.ly/2D8sUaY

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון