דיון על השקעות במילווקי
דיון על השקעות במילווקי
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
דיון על השקעות במילווקי
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
יש להתחבר למערכת כדי לכתוב תגובה.
Please confirm you want to block this member.
You will no longer be able to:
Please note: This action will also remove this member from your connections and send a report to the site admin. Please allow a few minutes for this process to complete.
באותו הקשר – הרבה משקיעים שלי פוחדים מנכסים עם שיפוץ גדול. למרות שבסופו של יום – המוצר הסופי שמקבלים הוא יותר טוב (כי מרבית תשתיות הנכס עוברות שדרוג).
במצב כזה אני הרבה פעמים רוכש את הנכס בעצמי. משפץ אותו, משכיר אותו, מייצב אותו – ומעביר אותו למשקיע אחר שלא רצה לקחת את הסיכון בעצמו.
כמובן שהזמן שלי, הכסף שהשקעתי בנכס ועצם העובדה שלקחתי את הסיכון על עצמי – שווה כסף.
אבל המשקיע מקבל המון שקט להרבה שנים.
יתן לגלגל הלאה – ולדחות את המס בארה”ב… אבל מדינת ישראל לא מכירה בפטור… וגובה את המס על כל נכס שמוכרים.
חוץ מהמס יש כמובן עלויות סגירה (חברת טייטל)
עדיין לא רותח כמו פלורידה אבל התחרות מורגשת. יש עליית מחירים מאוד משמעותית משנים קודמות ואנחנו משלמים מחירים גבוהים יותר מלפני שנה/שנתיים.
המפתח אצלנו זה להביא נכסים שהם Off-market.
או אם עסקה עלתה לשוק במחיר טוב – הרבה פעמים ניתן מחיר מלא (Full price offer or above). זה כמובן אם מראש תומחרה נכון.
עומרי איך השוק עכשיו במילווקי וגרין ביי?
זה לפחות המצב בשוק שלי (מילוואקי/ וויסקונסין)
כיוון שאין יחס ישר בין עלות הנכס, השכירות וההוצאות השוטפות (אני משווה לסינגל פמילי) אז דופלקסים מייצרים קש פלאו גבוה יותר בכמה אחוזים טובים ביחס לסינגלס.
אני מבין שבמולטי פמילי חשוב לקנות בקאפ רייט גבוה יחסית ועם וייקנסי גבוה יחסית או אפשרות השבחה אחרת ואז ניתן לייצר סווט אקוויטי מידי לנכס
חברים,
מישהו כאן מעוניין במולטי פמילי ארבע יחידות באזור מתפתח במילוואקי ?
לא עסקה הכי טריוויאלית… דורשת משקיע עם סבלנות ואוויר לנשימה אך מתומחרת נמוך מאוד ( 79k לבניין ארבע דירות זה מאוד מאוד זול).
למה העסקה לא טריוויאלית:
1. פינוי שלושה מתוך ארבעה דיירים (שמשלמים אבל אני לא אוהב את אופן שבו הם גרים בנכס)
2. שיפוץ של כ-20k שיכלול השבחה רצינית של הנכס ( הכל עובד – אבל ישן ודורש עדכון).
השכירות על הנכס כרגע 2100$.
לאחר שיפוץ ניתן לדחוק את השכירות לכיוון 2400-2500$.
ניתן לסיים הכל סביב 100k.
אנחנו נבצע את השיפוץ וניהול הנכס לאורך כל הדרך.
מי שמעניין לו מוזמן לפנות בפרטי.