הצעה לעסקאות מולטי פמלי קטנים

הצעה לעסקאות מולטי פמלי קטנים

הצעה לעסקאות מולטי פמלי קטנים

 

**איך להגיש הצעות לעסקאות מולטי פמלי קטנים – גישה יצירתית**

כאשר מגישים הצעה על מולטי פמלי מקובל לעשות זאת במכתב כוונות ( LOI ) .
החוזה שמקובל להגישו כבר בשלב ההצעה הראשונית בסינגל פמלי יבוא בהצעות המולטי פמלי רק מאוחר יותר.
הסיבה לכך הנה שהשווי ומורכבות העסקה במולטי פמלי גבוה הרבה יותר מעסקת סינגל ולכן גם החוזה כולל סעיפים רבים יותר שמשתנים מעסקה לעסקה.

לכן מה שקורה בדרך כלל שלאחר שמוכר יקבל את מכתב הכוונות שלנו ויחתום עליו תינתן לשני הצדדים הזמן ( בדרך כלל 10 ימים וניתן להאריך זאת במקרה הצורך) לעבוד על חוזה מוסכם.
בתחילה ישלח טיוטת חוזה מהקונה למוכר שיעבור קרוב לוודאי אצל עורכי הדין מטעמו ויבצעו בו שינויים ותוספות.
כך יתנהל דיאלוג בין הקונה והמוכר דרך עורכי הדין של שני הצדדים בדר”כ עד להגעה לחוזה מוסכם.

מכתב הכוונות שהוא בעצם ההצעה שלנו כקונים לרכוש את הנכס הוא מסמך קצר ופשוט שכולל רק את הסעיפים החשובים בהצעת הרכישה :

– שם הקונה והמוכר
– כתובת הנכס ומספרי חלקה
– המחיר המוצא
– מקדמה מוצעת
– זמן לימי בדק
– זמן שבה ההצעה תקפה ומאפשרת לצדדים לעבוד על ניסוח הסכם מחייב
– מועד צפוי לסגירת העסקה

כעת שאני מגיש מכתב כוונות לבעל הנכס ( זכרו אני מדבר כעת על מולטי פמלי קטנים עד 50 יחידות ) אני נותן למוכר 3 אופציות לרכישת הנכס ממנו :

1. מימון בעלים של 100 אחוז מהעסקה – המחיר שאציע יהיה עד שווי השוק או המחיר המבוקש כנמוך.

2. מימון בעלים של 80 אחוז מהעסקה – המחיר יהיה נמוך מההצעה הראשונה וישקף מחיר נמוך יותר משווי הבניין ( למשל מחיר שישקף CAP גבוה באחוז אחד מה-CAP של השוק )

3. הצעת מזומן למוכר– ALL CASH ON CLOSING – בדר”כ יכלול התניה לקבלת משכנתה בנקאית או הלוואת גישור /HM.
הצעה זו תהיה נמוכה משמעותית משווי השוק ותשקף הנחה של כ-30 אחוז בדרך כלל משווי הנכס העכשווי. ( או הצעה שמשקפת CAP
1.5%-2% מעל ה-CAP של השוק בנכסי C )

דרך הגשת הצעה כזו תיצור אצל המוכר פתיחות לשקול מימון בעלים
( כיוון שהצעות אלו גבוהות יותר ) וכן תיצור לגיטימיות להצעת המזומן “המעליבה ” …
למוכר תינתן אופציה לבחור בין השלוש על ידי סימון עיגול סביב ההצעה שבחר.

אז קדימה להתחיל לתת הצעות וזכרו תמיד לחשוב יצירתי !

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses

  1. שי הלוי. הגישה שלך יצירתית מאוד אבל רחוקה מהמציאות בשטח.מהיכרות שלי,בעלי מולטי/מוכרים יודעים מה שווי הנכס/הכנסות/הוצאות של המולטי שלהם ומכוונים מראש למחיר מסוים.
    מו”מ על מחיר העיסקה הוא הליך מקובל,אבל בגבול הסביר(וכמובן שכמדובר בנכס פעיל ומניב) אבל בוודאי שלא ב30%- דיסקאונט על מחיר השוק.