**השקעה במולטי פמלי וההבדל בשיטת הערכת שווי של בית פרטי** **לעומת בניין מגורים (מולטי…
**השקעה במולטי פמלי וההבדל בשיטת הערכת שווי של בית פרטי** **לעומת בניין מגורים (מולטי פמלי)
**
להשקעה במולטי פמלי יתרונות רבים לעומת השקעה בבתים פרטיים – אבל גם חסרונות.
הדרך בה נקבע שווי השוק של מולטי פמלי טומן בחובו פוטנציאל לרווחים גבוהים משהשבחתו אבל מהצד השני מהווים גם את הסיכון המרכזי בהשקעה כזו .
שבאים להעריך שווי של נכס פרטי למגורים כגון בית פרטי(SFH ) , קונדומיניום) cond ) או קוטג’ טורי (Town House) מבצעים בדיקה של נכסים דומים שנמכרו בחצי השנה האחרונה באותה תת שכונה ובמרחק של חצי מייל מהנכס שלנו .
מטרתנו למצוא שלושה נכסים להשוואה ולקבוע את שווים לפי המחיר שנמכרו ל-SQF.
אם רכשנו בית פרטי ב-100,000 $ ששווה 120,000 $ וציפינו להשכירו ב-1,300 $ אבל לא הצלחנו למצוא שוכר או שהשוכר לא שילם ונאלצנו לפנותו או במילים אחרות כשלנו בניהולו כנכס מניב הנקודה החיובית היא שאין לכך השפעה על שווי הנכס ( בהנחה והשוכר לא השאיר את הנכס במצב נחות ממה מהמצב שקיבל אותו).
שוויו של הבית הפרטי נקבע לא על פי ביצועיו אלא על פי מכירות דומות באזור ומצבו של הנכס .
לעומת זאת בהשקעה במולטי פמלי המצב שונה מהיסוד . ערכו של נקבע על פי ביצועיו.
שבוחנים שווי של מולטי פמלי בודקים מה אחוז הדירות ( “דלתות ” ) המושכרות והמשלמות ומה אחוז הדירות הריקות.
אם רכשנו בניין מגורים בן 10 יחידות מגורים ( כל הדירות בנות חדר אחד ) שכל יחידותיו מושכרות ( % 100 Occupancy) ב-650 $ כ”א ובהנחה ש-650 $ ליחידה של חדר מהווה את שווי השוק של שכירות באזור וברמת הנכס , הרי מדובר על נכס
מיוצב ( **Stabilized Property ).**
**נכס כזה יימכר בדרך כלל על פי שווי השוק שלו .**
**שווי השוק יקבע על פי ה- **capitalization rate באזור של נכסים ברמה של הנכס שלנו בדוגמה הזו C” class property”.
בסקר פשוט שנערוך עם מתווכים מסחריים שמוכרים נכסים באזור נוכל להבין מה שיעור ה- CAP(תשואה תפעולית לפני מימון ) באזור .
נניח שבסקר שערכנו עולה כי ה-CAP הוא 10 אחוז.
המשמעות הישירה הינה שניתן להעריך את שווי הנכס כך :
650 * 10 יחידות *12 חודשים=78,000 $ כפול כלל % 50 =39,000 $ ( NOI) .
את ה- NOI נחלק ב-CAP ונקבל ששווי הבניין 390,000 $ .
אגב יש אפשרות לבצע הערכה שמרנית עוד יותר ולקחת בחשבון רק 90 אחוז תפוסה למרות שהתפוסה הינה בפועל 100 אחוז ואז הבניין שווה כ- 350,000 $ .
כעת ההנחה שרכשנו את הנכס במחיר השוק המלא שלו ( 390,000 $ והפעלנו אותו כשנה.
כתוצאה מניהול לא מוצלח לאחר שנה רק 7 יחידות מושכרות מתוך 10.
מה השווי של הנכס כעת ?
650*7*12=54,600 $ * 50 %=27,300 $ לחלק ל-10 אחוז מביא אותנו לשווי נוכחי של 273,000 $
ז”א שניהול כושל וירידת תפוסה מ-100 אחוז ל-70 אחוז גרמה לירידת שווי של 117,000 $ לפחות.
אגב למעשה ירידת הערך אף גבוהה יותר כיוון שכלל 50 האחוז לא יחול במצב של תפוסה נמוכה כיוון שיש הוצאות קבועות כמו מיסים, ביטוח ועוד שאינם משתנות בהתאם לתפוסה.
יש לכך נוסחה מורכבת מעט יותר אבל לא ניכנס אליה כעת ולצורך הפשטות נניח ירידת ערך של 117,000 $ בלבד.
כלומר אם אני חייב למכור את הנכס הזה לאחר השנה הפסדתי 117,000 $ פלוס עלויות סגירה ותיווך כלומר בערך 140,000 $ .
השקעה : 390,000 $
מכירה : 273,000 $
עליות סגירה ועמלת תיווך : 23,000 $
הפסד : 140,000 $
כלומר הפסדתי % 36 מהקרן תוך שנה אחת וזאת רק מפני ש-3 יחידות אינן מושכרות !!!
מסקנה היתרון הגדול בהשקעה במולטי פמלי הוא גם חסרונו.
כל העסקה תקום ותיפול על ניהול טוב של הנכס !!!
לפני שאתם נכנסים לעסקת מולטי פמלי אתם צרכים לעשות שיעורי בית וללמוד את התחום ואזור ההשקעה בצורה מקיפה ביותר .
הרעיון ללמוד היטב ואז להתחיל להשקיע בתחילה בבניינים קטנים ואחר כך לעבור לגדולים …
אם יש שאלות . אתם מוזמנים כמובן .
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- Yaron Cohen
- Ofir Kachlon
- שי
מתי קורס של מולטי? - כש..
כשבאים, כשבוחנים - Neri Malka
Responses