חומר למחשבה ויותר מנשמח לתגובות: למשקיע הישראלי יש 100,000$ לרכישת נכס מניב אחד או…
חומר למחשבה ויותר מנשמח לתגובות:
למשקיע הישראלי יש 100,000$ לרכישת נכס מניב אחד או יותר.
הנכסים נקנים מתחת למחיר השוק ושוויו הממוצע של כל נכס לאחר שיפוץ הינו כ 80,000$.
כל נכס יניב בממוצע:
ברוטו משכירות ~ 1050$
נטו ממוצע שנתי, לאחר כל ההוצאות בארצות הברית, לפני מס הכנסה ~ 700$
לרשותו מספר אפשרויות:
1. קניית נכס אחד ב 80,000$
נטו לאחר הוצאות 700$
רמז: משעמם…
2. קניית 2 נכסים, כאשר כל נכס נקנה ב:
הון עצמי 50,000$ + הלוואה פרוסה לעשר שנים על סך 30,000$ (ריבית 4.25)
כל בית יניב:
נטו שכירות מכל בית ממוצע שנתי $700
החזר הללואה: $307
נטו מכל בית לאחר החזר ההלוואה: 393$=700-307
שני הבתים יניבו לאחר ההלואות 393 * 2=786$
בתום תקופת ההללוואה למשקיע יהיו 2 בתים נקיים מהלוואות
3. קניית 3 נכסים, כאשר כל נכס נקנה ב:
הון עצמי 33,000$ + הלוואה פרוסה לעשר שנים על סך 47,000$ (ריבית 4.25)
כל בית יניב:
נטו שכירות מכל בית ממוצע שנתי $700
החזר הלוואה: $480
נטו מכל בית לאחר החזר ההלוואה: 220$=700-480
שלושת הבתים יניבו יחד 3 * 220=660$
בתום תקופת ההללוואה למשקיע יהיו 3 בתים
מה הייתם עושים?
מקווה שלא נפלה טעות קריטית בחישובים.
וכן אני יודע… נשארו 1000$ עודפים באפשרות האחרונה, אל תהיו מעצבנים 🙂
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
בוחר באופציה הראשונה רק משדרג אותה מעט.
אנחנו קונים נכס מתחת למחיר השוק,בתקווה שזה הנכס המכוער ברחוב היפה ( יש טכניקות איך למצוא את הבתים האלה אבל זה כמה פוסטים בפני עצמם) נניח ב60 אלף.
נשפץ את הנכס ב 20 אלף נוספים. רק שעכשיו הנכס המשופץ שווה 110 אלף. ( כמובן שנוודא ששיפוץ בשכונה שאנחנו קונים יכול להביא את הבית לשווי שוק כזה, שוב, כמה פוסטים…)
בנוסף, בוא נניח שאתה גם מגלה שבית משופץ ששווה 110 בשכונה שלך מכניס שכירות שמתקרבת ל10 אחוז אחרי הוצאות, כלומר 11 אלף דולר בשנה. ( שזאת שכירות מעולה ואפשרית , אבל לא תמיד פשוט למצוא, אפשר לכתוב על זה כמה פוסטים…כבר אמרתי?)
ועכשיו לבוננזה
נניח ומצאת לווה שנתן לך הלוואה ( על סף הבלתי אפשרי בשנתיים הראשונות, אבל נניח)
והמלווה נותן לך ריבית של 7 אחוז ל30 שנה.
בעסקאות מהסוג הזה, סביר שתוכל למשוך בערך 65 אחוז מהשווי של הבית.
ובמקרה שלנו, 65 אחוז הן 71.5 אלף דולר.
על הלוואה של 71 אלף דולר ל 30 שנה, נשלם: 475 דולר בחודש.
כלומר נשאר לנו בחודש 833 דולר אחרי כל ההוצאות
ואם נחסיר את המשכנתא של 475 נשארנו עם 358 דולר בחודש.
לסיכום.
שמנו 80 אלף דולר סך הכל.
הבנק החזיר לנו 71.5 סך הכל. כלומר
נשאר לנו 8.5 אלף דולר בעסקה.
אנחנו מרוויחים 358 דולר בחודש. שזה 4,296
כלומר מזומן על מזומן אנחנו מרוויחים על העסקה הזאת 50 אחוז אחרי הוצאות!!!!
ובנוסף ועכשיו יש לך עוד 71.5 אלף דולר לקנות עוד בית ולעשות את כל הסיפור הזה מהתחלה!!!
ולכן. אופציה הראשונה בהתחכמות שלי היא האופציה הכי כדאית. 🙂
בהזדמנות אני גם אנסה לשתף כמה פוסטים על העסקאות והנתונים הספציפיים שלי 🙂 כדי להראות סימוכין לכל ההסברים האלה. ולהוכיח שאני אכן מדבר מניסיון
אגב קוראים לשיטה הזאת BRRRR
אגב מספר 2, בשנתיים הראשונות, במיוחד אם אתה אזרח זר, כנראה שרוב הלווים לא ירצו לעבוד איתנו. מזה אומר לגבי השיטה? שהיא תעבוד אחרי שנתיים ועד אז נאלץ להסתפק בתשואה של ה10 אחוז.
שאלה לכל העונים, שאתם מדברים על הלוואה… מאיפה? מאיזה בנק? איזה בנק בארהב ייתן הלוואה לאדם בלי קרדיט רקורד שם? או שאתם מדברים על בנקים מישראל… אולי יש אופציות אחרות?
סורי על הבורות, ממש מסקרן אותי לדעת.
יא תמיר זה בדיוק מה שלמדנו שיעור קודם. דעתי שברור שעדיף מימון כל עוד הסיכון מחושב. זה כאילו שהבנק קונה לך בית והדייר משלם עבור זה
כלכלית ברור שהאופציה האחרונה עדיפה ! השאלה עם תישן טוב בלילה ? ?
תלוי במשקיע:
אם הוא אוהב ״אקשן״ אופציה 3.
אם הוא סולידי ו״רגוע״ אופציה 1.
בוודאי שאופציה 3 יכולה להיות ריווחית יותר אך כמובן טומנת בחובה יותר סיכון (ברמה כזו או אחרת, הכל ניתן לפרשנות אישית ומוטת)
עם כל הכבוד להשקעות בנדל”ן מניב בארה”ב (ויש כבוד, כי אני הייתי בהשקעות הללו מספר שנים), אני היום בעד השקעות מעט שונות, המגדילות את ההון ובעלות רווחיות גבוהה יותר…
בהתעלם ממיקום הנכס והשפעת האיזור ובהנחה שלא טעית באחד החישובים, אופציה 3
אתה נכנס להשקעה של 17-30 שנה (עם הלוואה).
אם זאת אותה מדינה ואזור – אז אתה בעצם מגדיל את הסיכון בפקטור (אזור + זמן)