יזם השבוע – פוסט מס’ 5: שיעבודים וההשלכות .
#יזםהשבוע פוסט מס’ 5: שיעבודים וההשלכות .
דברתי בהרחבה השבוע על החשיבות בבדיקת שיעבודים (רשומים ולא רשומים) על הנכס שאתם מתעתדים לרכוש. הסיבה שאני שמה דגש על נושא זה היא ההשלכות שיש לאי הידיעה וחוסר טיפול בשיעבודים מה שיכול להסתיים בנזק כספי עצום ואף אובדן הנכס. ולא משנה גובה השיעבוד.
אתן לכם דוגמא מתיק שהגיע למשרדי לפני מספר שנים להמחיש את הנושא: משקיע שרכש לעצמו קונדומיניום בבניין יוקרתי בפלורידה בסכום כסף לא מבוטל(כמה מאות אלפי דולרים). לאחר הקניה התקשר עם קבלן מקומי לעבודת ריצוף קטנה. בגמר העבודה ובשל מחלוקת בין הצדדים על טיב העבודה הקונה לא שילם לקבלן את היתרה בגין העבודה. סכום של כ – 3000$. מאחר ומדובר היה בחוב הקשור בהשבחת ושיפוץ נכס, על פי החוק במדינת פלורידה יכול היה הקבלן לרשום שיעבוד claim of lien על סכום החוב. כמובן שהלקוח לא ידע על כך, כי עותק נשלח לדירה שרכש והוא לא גר שם כמובן ואף אחד לא טרח למסור לו. הזמן חלף והקבלן הגיש תביעה למימוש השיעבוד. גם כתב התביעה לא הגיע לידיו (כמה מפתיע), ולכן, לא הגיש כתב הגנה. הקבלן, אמנם במחטף, אבל על פי החוק זו הייתה זכותו המלאה, הגיש בקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה וגם קיבל (default final judgment ) ואף זכה בנכס. עם השלמת העברת הנכס על שמו במסגרת תביעת המימוש, מכר את הנכס לצד שלישי. הלקוח שלי גילה שמישהו טוען בעלות על הנכס כאשר אותו בעלים חדש אשר קנה את הנכס בתום לב הגיע לבניין וביקש להכנס לדירה. השומר בכניסה התקשר ללקוח שלי להגיד לו שמישהו שאינו מכיר טוען לבעלות על הדירה שלו!!?
והכל בגלל חוב של 3000$ שלא היו מודעים לו, לא היו מודעים לתהליך ועד כמה החוק בארהב מאפשר לדברים כאלה לקרות.
שהלקוח הגיע אלי הנכס כבר היה בבעלות צד שלישי אשר רכש בתום לב ואחרי ניהול הליכים משפטיים מורכבים הצלחנו לבטל את כל התהליך כולל המכירה ולהשיב ללקוח את הנכס. לא דבר מובן מאליו.
דוגמא זו ממחישה לכם כמה כח יש שיעבודים הללו וכמה זה קריטי לוודא שלא רובצים על הנכס שלכם שיעבודים ואם כן מתגלה שיעבוד כלשהוא יש לדאוג להסרתו לפני או במסגרת הסגירה כאשר ברור שחברת הטייטל משלמת את החוב ודואגת להקלדה שטר ביטול והסרה של השיעבוד מהנכס שלכם.
דעו, כי גם חובות הנראים קטנים ואולי לא נורא שאחרתם בתשלום (כגון תשלום דמי ועד בית חודשיים HOA, חוב לקבלן וכו’) יכול מהר מאד וללא ידיעתכם להפוך לשיעבוד שירבוץ על הנכס ואף עלול להגיע לאובדן בעלות עליו.
בעניין זה ועל מנת להמנע מחוסר הידיעה, חשוב מאד שאם אתם משקיעים כחברה, תוודאו שכתובת שלכם לקבלת דברי דואר מעודכנת ונכונה גם באתר רשם החברות, גם בשמאי המחוזי ובכל מוסד או משרד רשמי רלוונטי.
חשוב מאד גם שה registered agent של החברה שלכם יהיה תמיד מעודכן ולהיות איתו אף בקשר מדי פעם כי מסמכים פורמליים כגון כתבי תביעה נמסרים ל registered agent במידה ולא מצליחים לבצע מסירה לבעל הנכס. ברוב המקרים כאמור, מדובר במשקיעים זרים שהנכס אינו בית המגורים שלהם , חברות הניהול שלהם לא בהכרח מטפלות בנושא וככה מתגלגלים הדברים למצב שעשוי להיות בלתי הפיך.
בהצלחה!!
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- ואוו איזה סיפור! טוב לדעת! תודה!
- Itay KalevLior Gita חשוב מאוד. תקראו!!
- איזה סיפור! תודה רבה
Yafit Levin חשוב מאוד - תודה על הפוסט… חשוב מאוד
- תודה קרן. סיפור חשוב.
אני לא הבנתי איך הלקוח שלך יכול היה לדעת שמאחורי גבו הועבר הנכס שלו לשמו של הקבלן? - חשוב! למדתי
- תודה רבה קרן! מהי המלצתך שדברים כאלו לא יקרו למעט לעדכן את המשרדים הרלוונטיים בכתובת דואר עדכנית?
- תודה
- אלופה קרן תודה על המידע כייף שיש אותך כאן
- איפה בודקים חובות כאלה? במחוז?
איפה בודקים חובות כאלה? במחוז?
אלופה קרן תודה על המידע כייף שיש אותך כאן
תודה
תודה רבה קרן! מהי המלצתך שדברים כאלו לא יקרו למעט לעדכן את המשרדים הרלוונטיים בכתובת דואר עדכנית?
חשוב! למדתי
תודה קרן. סיפור חשוב.
אני לא הבנתי איך הלקוח שלך יכול היה לדעת שמאחורי גבו הועבר הנכס שלו לשמו של הקבלן?
תודה על הפוסט… חשוב מאוד
תודה על הפוסט… חשוב מאוד
איזה סיפור! תודה רבה
Yafit Levin חשוב מאוד
איזה סיפור! תודה רבה
Yafit Levin חשוב מאוד
חשוב
חשוב
Itay KalevLior Gita חשוב מאוד. תקראו!!
Itay KalevLior Gita חשוב מאוד. תקראו!!
ואוו איזה סיפור! טוב לדעת! תודה!
ואוו איזה סיפור! טוב לדעת! תודה!