יחס Rent to Value – כאשר אנו משקיעים בנכס להשכרה

יחס Rent to Value

כאשר אנו משקיעים בנכס להשכרה חלקנו מחפשים בטחון גבוה ועליית ערך ולכן הנכסים המתאימים יהיו באזורי B של המעמד הבינוני המאופיינים ברמת מחירים גבוהה יחסית למעמד הנמוך ולכן רמת התשואות תהיה נמוכה יותר.
חלק אחר לא מבוטל של קהילתנו משקיע בנכסים באזורי C , המאופיינים ברמת מחירים נמוכה יותר ובתשואות גבוהות יותר ( ואיתן רמת הסיכון הגבוהה יותר אבל זה נושא לפוסט נפרד).
בפוסט הזה אני רוצה להתמקד ביחס שבין שכר הדירה החודשי לעלות הנכס באזורי C ככלי לקבלת החלטות מהירה על כדאיות ההשקעה בנכס במונחי תשואה בלבד.
השאיפה שלנו היא שהיחס בין שכר הדירה לעלות הנכס יהיה לפחות 1.5%.
בואו ניקח 3 מצבים:
יחס של 1%
יחס של 1.5%
יחס של 2%
אם שכר הדירה 1,000 $
ועלות הנכס 100,000 $
היחס הוא כמובן 1%
והתשואה ברוטו היא 12%
(12*1,000)/100,000
לפי חוק 50% הוצאות נישאר עם 6% תשואה בקירוב.
זוהי תשואה נמוכה מדי לאזורי C כמובן.
בואו ניקח את הקיצון השני יחס 2%:
אם שכר הדירה הוא 1,000 $
מה צריכה להיות עלות הנכס?
1,000 /2%=$50,000
והתשואה ברוטו היא 24%
והתשואה נטו 12%
זוהי תשואה טובה מאוד לאזורי C
אם נחשב את מצב הביניים של
יחס 1.5% נמצא שעבור
שכר דירה של 1,000 $
התשואה ברוטו תהיה 18%
והתשואה נטו תהיה 9%
זו תשואה ריאלית עבור נכס באזורי C או +C.
אז זיכרו עבור יחס 1 תשואה 6%
עבור יחס 1.5 תשואה 9%
עבור יחס 2 תשואה 12%
זה אחד הכלים מתוך ארגז הכלים העומד לרשותנו כמנהלי סיכונים בהשקעות רנטלים.
כי לקנות נכסים זה החלק הקל. לנהל את הסיכונים של חוסר תפוסה, דיירים בעייתיים, הוצאות תחזוקה גבוהות, חברות ניהול תאבות בצע זה כבר החלק של החיים האמיתיים ופה מתבטא ניהול הסיכונים האמיתי.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון