ללמוד מטעויות – טיפים והצעות

פוסט מס’ 4 #יזםהשבוע

על טעויות שעשינו ומה ניתן ללמוד מהן.

השבוע באחת התגובות שאלה אותי Marina Che על הטעויות שעשיתי ומה למדתי מהן אז אני מרים את הכפפה וחולק איתכם .

ראשית, בואו נדבר גלויות, מרביתנו קצת מתביישים בטעויות שעשינו ומנסים להצניען ובטח שלא לספר עליהן, אז אני רוצה לומר לכם שהטעויות שעשיתי היו המתנות הגדולות ביותר שעולם הנדל”ן העניק לי. בעקבות כל טעות שעשיתי ניתחתי את הטעות , מה גרם לה ואיך אני יכול להימנע ממנה בפעם הבאה. שיפרתי את הסיסטם שלי ויצאתי הרבה יותר מחוזק בניהול הסיכונים שלי.

הטעויות שעשיתי לימדו אותי והעניקו לי יכולת להגדיל את היקפי הקניה שלי כי בכל הדרך החל מהקניה, ליווי המשקיעים,השיפוצים והתחזוקה,בחירת הדיירים ועוד ועוד עברתי כל כך הרבה דברים שעיצבו אותי כמשקיע נדל”ן ואת השיטה שלי.

אז בואו נתחיל ברשימת הטעויות:
1. שיפוץ יקר מהמתוכנן: בעסקאות הראשונות שלי שלחתי את מנהל הנכס שנתן לי הערכת שיפוץ של כ-25 אלף דולר. בפועל השיפוץ נגמר בסכום של כ-32 אלף דולר, מה שכמובן פגע בתשואה. בעסקאות הבאות שלחתי לפחות 2 קבלנים ולפעמים 3 לקבל הצעות מחיר קשיחות והבהרתי להם שאין מקום לחריגות בתקציב. זה כמובן אפשר לי להישאר בגבולות התכנית העסקית שלי .
2. מכירה במחיר נמוך מהצפוי: אחת הטעויות המרגיזות. מתווך נתן הערכת מחיר מכירה לפי הקומפס שהיו באיזור, אבל עם הנסיון הבנתי שקומפס ניתן להוציא לפי דרישה וניתן לבחור את הקומפס עם מחירי המכירה הגבוהים, ואז איזה פלא, מחירי המכירה שנותן לכם המתווך מוטים כלפי מעלה. הדרך שלי להתגבר על כך היתה חיבור חזק עם מתווך מקומי שהוסיף אותי כעוזר שלו ל MLS. עכשיו אני עושה בעצמי את הקומפס שלי וההבדל הוא עצום.
3. מינוי חברת ניהול: באחת מהעסקאות הראשונות שלי קניתי נכס בעיר חדשה שאני לא מכיר וחיפשתי חברת ניהול באינטרנט. לאחר בדיקה של יומיים מיניתי חברת ניהול שמצאתי און ליין והמינוי התבסס על שיחה קצרה עם המנהל ומעבר על האתר שלהם. לקח לי בדיוק 3 ימים לפטר אותם כי הם חשבו שאם אני מישראל אני לא מכיר מחירים ושלחו לי הצעת מחיר לשיפוץ עם מחירים מופקעים. למשל החלפת גג של סינגל במחיר 9500 $ בעוד שעלות כזו נעה סביב 5000 $. למדתי מזה לקבל הפניות ממוקדות מקולגות שלי עם נסיון או אפילו להפוך את אחד המתווכים שלי לחברת ניהול קטנה.
4. סינון דיירים: בתחילת הדרך קיבלתי דייר שהיו לו הכנסות נמוכות ובאמת במשך שהותו בנכס הוא לא שילם בזמן, והיו לי לא מעט קשיי גביה איתו. בסופו של דבר הוא יצא לאחר שנה בתום החוזה ושילם את כל מה שהיה חייב אבל מאמצי הגביה התישו אותי. מה שזה לימד אותי זה לעשות לדיירים הפוטנציאליים סינון מרובע: בדיקת רקע כלכלית להבנת יכולת תשלום שכר הדירה,בדיקת רקע פלילית להבין עם מי אני מתעסק,בדיקת עבר פינויים והבדיקה האחרונה ראיון אישי מולי או מול מנהל הנכס כי אין כמו התרשמות אישית.
5. קניה ממכרזים ללא בדיקה :בתחילת הדרך קניתי כמה נכסים מאתרי מכרזים ללא אפשרות בדיקת הנכס. BIG MISTAKE! לצד כמה עסקאות שהצלחתי להרויח המון עליהם (כי השיפוץ היה שפוי ומחיר הקניה היה נמוך ומכרתי אותם ברווח גדול) היו כמה עסקאות גרועות שהשיפוץ שלהם היה יקר להחריד ומכרתי אותם בהפסד. מסקנה: רוצים קזינו? לכו לקזינו כי נדל”ן זה לא מקום להימורים. אם אין לכם יכולת בדיקה לפני קניה פשוט אל תיקנו !
6. התאמה שגויה של עסקאות למשקיעים: אחד המשקיעים שקנה דרכי נכס להשכרה הגיב בצורה קשה ורגשית על כל הוצאה שטותית שהיתה בנכס. כששחזרתי את הפגישה שהיתה לנו הבנתי שהיה לי חלק בזה שהוא נכנס לעסקה שלא מתאימה לו.כי הוא לא היה בנוי לתזרים משתנה והיה זקוק למשהו קצת יותר צפוי ורגוע. החלטתי להעביר אותו לתזרים קבוע על ידי כך שקניתי את הנכס ממנו בתנאי Owner Finance . הצלחתי להשאיר אותו אצלי כמשקיע ,הוא מקבל תזרים יציב, מרוצה מהתשואה, ובכך הפכתי משקיע לא מרוצה למשקיע מרוצה .

עד כאן רשימת הטעויות שלי ואיך הפכתי אותן לאוניברסיטה שלי לנדל”ן.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון