מה הולך קבוצה יקרה?מתרגש להביא לכם את חלק ב במאמרים שלי על פליפים. כשהדגש הוא לס…

מה הולך קבוצה יקרה?מתרגש להביא לכם את חלק ב במאמרים שלי על פליפים. כשהדגש הוא לס...
מה הולך קבוצה יקרה?
מתרגש להביא לכם את חלק ב במאמרים שלי על פליפים. כשהדגש הוא לספק חומר מתקדם שיחדש לצד כל החומרים המעולים המתפרסמים פה ביום יום.
בפרק הקודם דיברנו על ניתוח נכס, כשהדגש היה הבנת גודל הנכס, וניתוח נכון של כלל מרכיבי הנכס ביחס לשוויים בשוק.
היום נמשיך בניתוח הנכס, ונתייחס לדמויות המרכזיות שישפיעו על התוכנית העסקית בפליפ כשהתכנון הוא לקנות ולמכור. דמויות שחייבות התייחסות לפני ההחלטה הסופית של קניית הנכס.
התכנון הוא לעבור על הקונה, האינספקטור והמלווה.
קונה:
המחשבה על הקונה חייבת להתבצע כמה שיותר מוקדם. הוא הדמות שתחליט אם להעביר את ההצעה על רכישת הנכס, להמשיך אחרי תקופת הבדק ולבסוף לחתום ולרכוש את הנכס.
שתי שאלות אליהן חייב להתייחס בבניית תוכנית שיפוץ אפקטיבית בהיבט של הקונה:
1. מה הקונה שלי רוצה לקנות?התשובות מגוונות, ומשתנות מניתוח לניתוח. אבל תשובות חייב לקבל מצוותי השטח או מהניתוח שוק נטו. אתייחס למספר אופציות:
• מחיר – איזור בו נכסים נמכרים מהר ללא שינויים משמעותיים בין נכס משופץ לנכס שמור, יסבירו לנו שהקונים רוצים את המחיר. מסקנה שחייבת לרדת לתוך תוכנית השיפוץ, השיווק וכמובן לתוכנית העסקית.
• שמור/משופץ – הקונה הסטנדרטי שרוצה שיראה משופץ (רמת גימור נמוכה-בינונית), מטבח, גודל בנוי שמתאים לדרישות, וכל נקודת מכירה אחרת שיכול להציע הבית (שטח גדול, נוף לאגם, קהילה טובה וכו). גם פה המסקנה חייבת לרדת לשיפוץ לשיווק וכמובן לתוכנית העסקית.
• משופץ + – הקונה שרוצה בית מושלם ומוכן לשלם עליו, ידרוש לייאאוט נח, מטבח משודרג, מערכות מתקדמות. מסקנה שחייבת לרדת לתוך תוכנית השיפוץ, השיווק וכמובן לתוכנית העסקית.
• נישתי – בהרבה איזורים קיימת דרישה לנישה ספציפית, אם זה אוכלוסיה מוגבלת, תחום רפואי, חקלאים, צעירים. מסקנה על נישה מסויימת תגדיל את הרווחים ותחדד את תכנית השיפוץ השיווק וכמובן את התוכנית העסקית.
2. מה הקונה שלי מסוגל לקנות?התשובה חשובה מאין כמוהה, לפעמים מחיר המכירה הגיוני ברמת הניתוח אבל לא ריאלי ברמת היכולות הכלכליות של הקונה, התשובה לשאלה ניתנת לבדיקה.
• מעל איזה מחיר לנכסים לוקח יותר זמן להימכר?
• מעמד הסוציו האקונומי של האוכלוסיה באיזור ?
• אופציות נוספות הקיימות במחירים דומים ?
• תוכניות מיוחדות ונישות שקיימות באיזור העוזרות לקונים לממן את הרכישה?
הבנה של הקונים שלכם, תחדד את האופרציה, מה שיחסוך לכם כסף וזמן.
אינספטור:
האינספקטור של הקונה, הוא דמות מפתח למכירה וסיום הפליפ, בהיבט המימון ובהיבט ההחלטה של הקונה להמשיך הלאה עם העסקה.
כשמתייחסים לאינספקשן מבחינת השיפוץ, המטרה ברורה, לעבור את האינספקשן ללא נורות אדומות.. כדי לבצע זאת חייב להבין כמה נקודות יסוד כדי לעשות את זה נכון:
• דרישות של גופים ממנים היא נקודה שחשובה לדעת, מה הדרישה שלהם למערכות הנכס השונות? למצב הקוסמטי? לתקינות של מכשירים מסויימים? משום שבמידה ומשהו לא יעבור אותם לא תיהיה עסקה.
• מה יופיע כנורה חריגה בדוח אינספקשן ומה יסווג כחריגה נפוצה?
• מה יכול להפחיד את הקונה ומה יראה לו כסטנדרטי?
המסקנות שנקבל אמורות להשפיע באופן ישיר על תוכנית השיפוץ וכמובן על התוכנית העסקית.
חשוב להוסיף ששילוב המסקנות שעולות מהקונה, אינספקטור והמימון יביאו אותנו לתוכנית העסקית הטובה והמדויקת ביותר
בפרק הבא, הצד של המלווה לקונה וסיכום של מה צריך להיות לכם לפני החלטה סופית לרכישת נכס לפליפ. וזאת כמובן רק ההתחלה של הפרוייקט

קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses