מה הנתונים שמצאתם והם תומכים בכך שמפולת בשוק הנדל”ן מתקרבת ומה הנתונים ההופכים?
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- המשבר הכלכלי של 2008, היה אחד הגורמים המכריעים והמשפיעים ביותר על שוק הנדל”ן האמריקאי מאז שהחלו לאסוף עליו נתונים אי שם בתחילת המאה ה20 .
היום, בשנת 2019, אחרי שהשוק נמצא כבר במגמת עלייה של כמעט עשור, רבים תוהים האם אנחנו לפני הנפילה הבאה.
רק לפני כמה חודשים ראינו נפילות חדשות בבורסה שהיוו אות לסוף תקופה רצופה של עליות בשוק ההון…משקיעי הנדל”ן מסתכלים מעבר לפינה ותוהים עד כמה הרצף הנוכחי ימשך, והאם יש גם לנו ממה לדאוג?
משבר 2008 שנקרא גם בפי רבים משבר ה SUB-Prime מכיוון שמשכנתאות נמכרו בין בנקים ולווים פרטיים, במחירים שהיו נמוכים מריבית הפריים בזמנו.
גופי מימון בתקופה שקדמה למשבר, נתנו הלוואות ללא כיסוי כמעט לכל מי שחפץ בכך.הם ידעו שגם אם המלווה יהיה חדול פירעון (משמע יפשוט את הרגל) הם עדיין יוכלו לקבץ את ההלוואה ביחד עם חבילה של הלוואות אחרות, ולגלגל אותם לגוף מלווה אחר.
וכמובן, הנפילה, בהסתכלות לאחור, הייתה בלתי נמנעת.
אבל האם אנחנו לקראת משבר בקנה מידה שעליו עוד לא שמענו?
ג’ים רוג’רס- משקיע אמריקאי מפורסם , אשר מוביל אסכולת השקעות משל עצמו – דיבר רבות לאחרונה על המשבר הצפוי בשוק המניות, אך לא ציין באופן מפורט את שוק הנדל”ן כנפגע מהמשבר.
וורן באפט- אם להשוות את היום לתקופה של לפני המשבר, יותר מהכפיל את כמות ההשקעות של Berkshire Hathaway , בשוק הנדל”ן, לאחר שקיבלו החלטה, לפני כמה חודשים, למכור נתח משמעותי מהאחזקות שלהן בשוק ההון.
ולכן, למרות מספר מאפיינים דומים, בין התקופה הנוכחית, לתקופה שקדמה למשבר, בשנת 2005. הנה לפניכם 5 סיבות מדוע המשבר, אם יבוא, לא יגיע בקרוב:
1) ישנם הרבה הבדלים בשוק הנדלן, כפי שהוא היום, לעומת מה שהיה בתקופה שקדמה למשבר. איכות הלווים עלתה באופן משמעותי- אנשים אשר מקבלים אישור על משכנתאות, נמצאים בעשירון ה3 כיום, לעומת שנת 2005 בה הלווה
הממוצע היה בעשירון ה7
2) הבנקים למדו את הלקח, והחמירו את התקנים לקבלת משכנתאות. בשנת 2005 סך ההלוואות בסיכון גבוהה היוו 20% מסך שוק המשכנתאות, בעוד שכיום האחוז הוא קרוב יותר ל5%.
3) בנקים אינם מאפשרים ללווים להשתמש בהם על מנת למנף 100% מהעסקה,כפי שהיה לעיתים בתקופה שקדמה למשבר. והם מגבילים את מעורבתם במימון.
4) מספר הבתים הנמכרים היום עדיין נמוך ב20% אחוז ממה שהיה ב2007
5) כמות ההלוואת שאנשים לוקחים כנגד הבתים שלהם נמוכה משמעותית. וסך הEquity של האמריקאים גבוה ב40% אחוז בהשוואה לאותה תקופה.אם כן מתי המשבר אכן יגיע?
לפי מחקר מאוניברסיטת הרווארד, הצפי למשבר הבא יגיע אי שם בשנת 2026.
- סוף סוף תגובה נורמלית.
מה שאני אומר כל הזמן.נ.ב
מה שהיה בסוף 2018 היו ירידות נורמליות. - לפי נתוני השטח אפשר לומר שישנה אתנחתה בשוק הנדלן. אנחנו עומדים שוב לפני בחירות שניראה שטרמפ יבחר שוב.
זהו דבר שיגרום לבנקים להשאיר ריבית נמוכה ולנסות להעיר קונים באמצעים שונים. למשל קונים פעם ראשונה יקבלו עד 10 אלף לטובת הקניה
ישנם משכנתאות עים 3 אחוז ללא ביטוח
ישנה כמות עצומה של כספים ממשקיעים שעדיין מחפשים את השוק הבא הרבה ערים גדולות עדיין לא אמרו את המילה האחרונה - חשוב להוסיף
שוק הנדל”ן נמצא במקום הרבה יותר בריא מבחינת הלוואות ומינופים הרבה בגלל שאחוז גדול מהרכישות של השנים האחרונות נעשו במזומן.
בנוסף חשוב לזכור כי אחרי המשבר מספר עצום של נכסים נלקחו מהשוק מה שיצר היצע נמוך ולקח לבנקים שנים לשחרר את המלאי שלהם חזרה לשוק, כל זאת בעוד אוכלסיית ארה”ב ממשיכה לגדול.
כך שחלק מהעליות מחירים שראינו בשנים האחרונות נבע מירידה בהציע ועליה בביקושים, שהמחירים הנמוכים רק סייעו לזה כמובן. - Udi Zecharia
- Chen Lerner Mor Amira
Responses