מכירה בחסר – Short Sale

הי לכולם. פוסט עם ערך – סיבוב שלישי 3/3
מאת עידו נוימן, רואה חשבון ומתכנן פיננסי

אז היום נדבר על Short Sale…מה זה ומה ההשפעה עלינו כמשקיעים..

שורט סייל בתחום הנדל”ן היא כאשר בעל הנכס נמצא במצוקה כלכלית ומוכר את הנכס בשווי מופחת מיתרת המשכנתא שעל הנכס.
לדוגמא מחיר מכירה הוא 110,000 כשיתרת המשכנתא היא 125,000.

הכסף ששולם עבור הנכס, כלומר ה- 110,000, הולך לבעל החוב (המלווה, הבנק שלטובתו יש משכנתא וכו’), שמחליט הם למחול למוכר על יתרת החוב או להמשיך לגבות את היתרה.
כמובן שבעל החוב על הבית צריך לתת הסכמתו לעסקה מראש ובכתב.

לעיתים תהליך זה ארוך ומגיע גם לתקופה של שנה, אך הוא לא פוגע בדרוג האשראי של המוכר כמו כניסה לתהליך עיקול.

מה השוני בין שורט-סייל ובין עיקול Foreclosure ?

אלו למעשה שתי אפשרויות פיננסיות העומדים לבעלי הנכסים אשר מאחרים / לא משלמים את תשלומי המשכנתא שלהם. ההשלכות של כל מסלול כמו גם ציר הזמן בכל תהליך שונה.

עיקול היא פעולה של המלווה בכדי לתפוס את הבית לאחר שהלווה (זה שגר בבית) לא עמד בתשלומים השוטפים או כשהבית ננטש זוהי האפשרות האחרונה עבור המלווה, שכן הבית משמש כבטוחה.
בפורקלוז’ר הפעולה היא יזומה על ידי המלווה בכדי להציל את ההלוואה שלו.
לאחר שהוא תופס את הנכס הוא מיד מזמין שמאי ומעמיד את הנכס למכירה בכדי להיפגש עם הכסף כמה שיותר מהר.
המכירה תתבצע לרב דרך מכירות פומביות אך ישנן גם דרכים נוספות אחרות.

בעל נכס אשר עבר שורט סייל עשוי, עם הגבלות מסוימות, להיות זכאי לרכוש בית אחר מיד. ברוב המקרים, בעלי בתים אשר עברו תהליך פורקלוז’ר צריכים לחכות מינימום של חמש שנים לרכוש בית אחר. עיקול נשמר על דוח האשראי של אדם במשך שבע שנים.

תהליך השורט סייל לא מבטיח את סיום ההלוואה בגלל שלהלוואה יש 2 חלקים: שעבוד של הנכס, וההבטחה לשלם למלווה.
לכן מכירת הבית למעשה מכסה רק תחום אחד בהסכם ההלוואה המקורי, ולכן נדרש אישור ספציפי של המלווה לעניין המכירה בתהליך שכזה.

נכסי השורט-סייל מופיעים על ידי סוכני נדל”ן ועל אתרי נדל”ן. מודעות מסוימות לא יציינו ספציפית “שורט-סייל”, לכן ייתכן ויהיה רמזים בתוך המודעה, כגון “כפוף לאישור הבנק” או “לתת לבנק זמן להגיב.”

סוכן נדל”ן מנוסה יכול לעשות הבדל גדול במונחים של מציאת וסגירת נכסים כאלה. סוכנים אשר מתמחים שורט-סייל עשויים להחזיק בהסמכה מיוחדת לנושא, ייעוד המוצעים על ידי האיגוד הלאומי של מתווכים.
בעלי הסמכה זו קיבלו הכשרה מיוחדת במכירות קצרות foreclosures, במוקדמות המוכרים למכירות קצרות, משא ומתן עם המלווים והגנה על הקונים.

נכס למכירה בשורט-סייל יכול לספק הזדמנות מצוינת לרכוש בית עבור פחות כסף. במקרים רבים, הבתים במצב סביר, ובעוד מחיר הרכישה עשוי להיות גבוה יותר מאשר פורקלוז’ר, העלויות של סידור הבית, תיקונים ושיפוצים יהיו יותר נמוכים. אבל, בגלל תהליך ממושך, הקונים חייבים להיות מוכנים לחכות.

בית בשורט-סייל יכול להיות בשימוש באסטרטגיית BUY&HOLD או לחילופין לאסטרטגיית FLIP.

מה הנסיון שלכם בשורט סייל?
מבחינת התהליך….איתור וכדומה

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
https://www.facebook.com/1885945295012997/posts/2197660853841438

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון