על שורט סייל וחיות אחרות / הגיגים מאת טל לוי אם חשקה נפשך בדיל אל תיפול/י על ה…
על שורט סייל וחיות אחרות / הגיגים מאת טל לוי
אם חשקה נפשך בדיל
אל תיפול/י על ה – "תרגיל"
שורט סייל יכולה להיות עסקה מוצלחת
אם תשתמשו קצת בפדחת
משכתי תשומת לב? יופי, אז עכשיו תקשיבו, וזה מופנה לקצת פחות מכירים, חבר'ה בעיקר רחוקים פיזית, שלא מכירים לחלוטין מה הכוונה בשורט סייל ובעיקר את החוקים הנוגעים לעניין. אני אסביר בקצרה מה זה שורט סייל, ושלושה דברים להיזהר מהם, ואף אחד מהם לא קשור לנכס עצמו, אז שימו לב, הנה זה בא.
עיצמו עיניים ודמיינו סיטואציה הבאה – השנה 2005, בעל נכס לוקח הלוואה על הבית שלו, משחק עם הילדים בחצר, זורק לכלב כדור שילך להביא. החיים דבש, אמה מה, שלוש שנים מאוחר יותר קורס שוק הנדל"ן ואיתו הכלכלה, הוא מאבד את העבודה שלו, לא יכול לשלם את המשכנתא ושווי הנכס שלו נופל נמוך יותר מסכום אותו הוא חייב לבנק, כלומר גם אם ימכור את הנכס הוא לא יוכל לשלם את חובו לגמרי וברוב במקרים זה ייגמר בכינוס נכסים, Foreclosure באמריקאית. בסיטואציה הזו נכנס תהליך השורט סייל: בעל הנכס יכול לבקש מהבנק למכור את הנכס במחיר או ערך השוק הנוכחי (להזכירכם נמוך מהחוב) להעביר את כל סכום ההכנסות לבנק (זה חשוב!!! נחזור לזה) ובתמורה, אם הבנק מסכים, הבנק ימחוק לו את כל החוב. מכירה במחיר השוק לא רווח או הכנסה למוכר ובתמורה מחיקת החוב. זה הדיל.
הייתי רוצה להדגיש פה שאני לא מתנגד לעסקאות שורט סייל, אלא בשנים שלאחר קריסת השוק הנושא היה פרוץ לחלוטין. היום הסיטואציה שונה ודורשת רמת זהירות וידע גבוהה יותר ובשביל זה אני פה. צריך לזכור, אני מזכיר שאני לא עו"ד אז תרגישו חופשי לבדוק אותי, שכאשר אתה מקמט את האמת מול הבנק, זה בקלות יכול להיחשב כהונאת בנק, עבירה פדרלית בארה"ב ולכן הזהירות חשובה.
אז למה צריך לשים לב?
1. ההסכם מבוסס על מה שנקרא באנגלית Arm’s Length Transaction. אתם אשכרה צריכים לחתום על הצהרה בעניין לקראת הרכישה. התרגום החופשי של זה הוא שהקונה והמוכר אינם מכירים זה את זה והעסקה מתנהלת בתנאי שוק אובייקטיבים. למה זה חשוב? במקרים מסוימים קונה מזהה מוכר שנמצא בתהליך כינוס, מציע ועושים שורט סייל וקונים את הנכס במחיר אטרקטיבי, רק שזה לא ממש עונה על ההגדרה של ארמס לנגס, כי הכרתם את הקונה לפני שהעסקה הייתה בשוק ולא שווקה באופן אמיתי לקהל הרחב על מנת לקבל את ההצעה הטובה ביותר (ע"ע מחיר שוק).
2. כסף מסובב ת'עולם- פעמים רבות המוטיבציה של המוכר להסכים לעסקה היא קבלת כסף "מתחת לשולחן". מסוכן! שוב ההסכם מבהיר בפירוש שהסכמת הבנק מותנית בכך שכל הכסף יגיע אליו, ככה שתשלום כסף שחור זה בהחלט הפרה של ההסכם, בעיקר מצד המוכר אבל אתם שיתפתם פעולה, ומחזיר אותנו לעניין הונאת הבנק.
3. רכישה של עסקת שורט סייל שכבר נסגרה – אם החלטתם לרכוש עסקה שכבר נסגרה בשורט סייל שימו לב שלא ניתן לבצע העברת בעלות לפני שמסתיימים 90 יום "קירור". על מנת לעקוף את האיסור הזה ישנם מקרים בהם רוכשים קונים את החברה שהיא בעלת הנכס ולא את הנכס עצמו. סוג של התחכמות. אז לא! תמיד תעבירו את הנכס תחת שמכם או תחת חברה חדשה ונקייה ואל תסכימו לרכוש את החברה שהנכס כבר רשום תחתיה. למה? אם לא הייתם מעורבים בתהליך אינכם יכולים לדעת מה באמת נעשה או נאמר לבנק בתהליך וכמה העסקה "נקייה". אם קניתם את החברה שהיא הבעלים למעשה ירשתם את ההיסטוריה של העסקה לטוב אבל בעיקר לרע. רכישה והעברת הנכס באופן מסודר, עם ביטוח טייטל חדש מנתקת אותכם כקונים ממה שהתרחש לפני זמנכם, אתם יכולים להתחיל דף חדש ונקי, ומגנה עליכם ועל הכסף שלכם.
שיהיה בהצלחה!
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
פוסט מדויק ומעולה!