עסקת Off Market בעיר Meriden בקונטיקט – רכישה מתחת למחיר השוק והזדמנות השבחה לכ…
עסקת Off Market בעיר Meriden בקונטיקט – רכישה מתחת למחיר השוק והזדמנות השבחה לכ 12 אחוז תשואה נטו
שלום חברים,
כמו שבוודאי שמתם לב, כמות העסקאות הטובות היא מעטה וצריך למצוא אותן בפינצטה.
העסקה הנוכחית היא של דופלקס בעיר המתפתחת מרידן שבקונטיקט.
במייל ובאתר אנחנו מתארים את יתרונות ההשקעה, יתרונות האיזור ואפשרויות הרווח.
רבים ממכם פונים אלי יום ביומו כדי לשאול אם יש עסקאות חדשות שכדאי להכנס אליהם.
כמו שראיתם, מאז שליחת העסקה האחרונה באפריל שהיתה באמת עסקה מצויינת מתחת למחיר השוק עברו מעל לחודשיים, ולא היו עסקאות שאני מאמין כטובות.
לשמחתי אחרי חיפושים רבים מצאתי עסקה שלדעתי היא טובה מאוד.
מהות העסקה:
דבר ראשון כמו שאתם יודעים בנדל”ן – צרה של מישהו אחד זה יתרון של מישהו אחר. הנכס נמכר מזוג שמתגרש (לא עלינו). הם ניסו לפרסם אותו בשוק במחיר גבוה יותר, נכנסו לחוזה, הורידו את הפרסום אבל הלקוח לא הצליח לקבל משכנתא. עקב הדחיפות של הזוג למכור, לקבל את הכספים ולהתחלק בכסף, הם לא רוצים לעבור את התהליך הזה שוב ומוכנים להציע את הנכס בהנחה לעסקת מזומן מהירה.
אז על מה אנחנו מדברים פה – רכישת דופלקס של 2 יחידות במחיר נמוך ממחיר השוק של 102 אלף דולר. (מחיר זה יתאפשר רק למהירי החלטה בימים הקרובים שכן אין לנו חוזה על הנכס).
הקומה הראשונה מושכרת כיום ב 700 דולר, והקומה השניה ב 650 דולר. סך הכל 1350 דולר שכירות.
(15.8 אחוז תשואה ברוטו)
עלות כוללת לנכס משופץ עם עמלות ה Wholesale, עמלות הסגירה, עורך דין, סכום השמור לפינוי הדיירים במקרה הצורך, ביטוח, טייטל, אינספקשן וליווי שלנו בכל התהליך עד הרכישה – 138,500 דולר
שכירות מוערכת לאחר השיפוץ – 2150 דולר לחודש – כלומר 18.6 אחוז ברוטו!
שווי הנכס אחרי השיפוץ לפי קומפסים – 180 אלף דולר ל 215 אלף דולר. (ראה נכסים השוואתיים למטה)
הזדמנות לרווח ברוטו של בין 40 אלף ל 75 אלף דולר ברוטו בפליפ ! (לפני עמלת ברוקרת מיסי מכירה וכו).
ההחזר הנקי של הנכס הזה בשנה הוא 17 אלף דולר
NOI – $17,000
התרחיש הגרוע ביותר:
המחיר המינימאלי אותו ברוקר ימכור את הנכס יהיה לפי קאפ רייט של 9.5 אחוז – כלומר :
NOI / 9.5% cap rate=178K
נטו לאחר מכירה לפי מחיר המינימום: 165-170 אלף לאחר הוצאות עמלת ברוקר, הוצאות סגירה וכו.
כמו כן העסקה אפילו עוד יותר מצויינת להחזקה לטווח ארוך – פוטנציאל ההשבחה של הנכס הוא שבקומה הראשונה צריך שיפוץ קוסמטי בלבד, ובקומה השניה אנחנו נבנה שני חדרים נוספים שיגדילו משמעותית את ההכנסה – מה שיביא אותנו לתשואה של כ 12 אחוז נטו בשכירות.
פירוט חזוי לעלויות השיפוץ:
אז איך מתבצעת העסקה?
לאחר חתימת חוזה מולנו אצם מעבירים פקדון לעורך דין שישמש כפקדון ראשוני לכניסה לחוזה עם המוכר
אנחנו מתנים את החוזה בבדיקה מקיפה של הנכס – Inspection
נבקש מהמוכר 10 ימים להחלטה אם אנחנו מתקדמים או לא
במידה והחלטתם לא להתקדם, אתם מקבלים את הפקדון חזרה, בניכוי עלות הבדיקה
במידה והחלטנו להמשיך בעסקה אתם ממשיכים קדימה בליווי שלנו
מיקום הנכס: בעיר Meriden, שעוברת בשנים האחרונות פיתוח מואץ
יתרונה הגדול של העיר הוא מיקומה – לפני כשנה נפתחת בה תחנת רכבת חדשה שמובילה ישירות למנהטן בכשעתיים נסיעה!
כמו כן נפתח בה פארק מרכזי חדש (כמו סנטרל פארק קטן) שקיבל ביקורות נלהבות (ניתן לראות את ביקורות גוגל בתמונה) – בפארק מתקיימים פסטיבלים רבים, ובצמוד אליו העיריה הפכה בניינים עם דיור לנזקקים לדירות קונדו חדישות עם בריכה, חדרי כושר, שומר וכו’ בסטנדרט גבוה
הפארק החדש של מרידן – Meriden Green
כמו שניתן לראות, תחנת הרכבת החדשה היא חלק משיפור האיזור כולו והיא צמודה לפארק Meriden Green ולבנייני הקונדו החדישים שבאיזור
אתר העיריה המספר על הפארק החדש ועל הפעילויות שבו
מרידן נחשבת מובילה בתחום הנדסת התעופה וכוללת מעל 30 חברות בתעשייה זו שעובדותעם צבא ארצות הברית וגרים בה בין השאר מהנדסי תעופה במקביל לעובדי צווארון כחול שעובדים בחברות אלו.
להלן רשימה של 30 חברות התעופה המובילות שנמצאות במרידן
מרידן נמצאת מרחק של 22 דקות נסיעה בלבד מ Hartford – בירת קונטיקט, שהיא גם בירת הביטוח של ארצות הברית בה נמצאות 17 חברות Fortune 500 ששווין המצרפי הוא מאות בליונים ומספקות עבודה לתושבי האיזור.
למידע נוסף על יתרונות ההשקעה בקונטיקט ניתן לקרוא בדף הנחיתה העוסק בנושא:
http://info.www.forumnadlanusa.com/multi
ניתן להגיע ל Hartford ול Manhattan ישירות ברכבת מהירה בעזרת התחנה החדשה שנפתחה במרידן.
פתיחת התחנה החדשה מנגישה את מרידן לערים המרכזיות שסביבה – התחנה החדשה החלה לפעול ביוני 2018 – צפו בהכרזה הטלוויזיונית על התחנה החדשה
יתרונה הגדול של Meriden על פני ערים רבות אחרות בקונטיקט היא מיקומה המעולה על ציר התחבורה מה שמאפשר להגיע ממנה בזמן קצר למנהטן – בפחות משעתיים:
אתר תיירותי מפורסם במרידן – Castle Craig
דו”ח השוואתי CMA (קומפסים):
15 Silver street
נכס כמעט זהה שמוצע ללא שיפוץ ב 174,900 דולר
https://www.zillow.com/homes/for_sale/57935238_zpid/2-_baths/41.533302,-72.799439,41.529069,-72.807164_rect/16_zm/0_mmm/1_rs/1_fr/
2. 19 Silver Street
נכס בעל אותו שטח שנמכר באפריל האחרון ב 195,500 דולר כשהוא לא משופץ. נמצא 2 דקות נסיעה מהנכס
https://www.zillow.com/homes/for_sale/58916883_zpid/2-_baths/41.533302,-72.799439,41.529069,-72.807164_rect/16_zm/0_mmm/1_rs/1_fr/
3.
9 Summit Street – נמכר במרץ ב 185 אלף דולר
https://www.zillow.com/homes/recently_sold/57930052_zpid/3-_beds/1-_baths/150000-_price/575-_mp/globalrelevanceex_sort/41.536318,-72.797138,41.530246,-72.808671_rect/16_zm/?fbclid=IwAR3tgwsY5ecn4r-nm9qeU4-kFutLnzXwUvgVO_mBBbOeb0a_tBC-LexOAik
4.
60 Oak St – נמכר ב 196 אלף דולר
https://gyazo.com/0d36f196a5e4ba91e6aa0aeeb482e9e4
https://www.zillow.com/homes/recently_sold/57934249_zpid/3-_beds/1-_baths/150000-_price/575-_mp/globalrelevanceex_sort/41.535162,-72.79681,41.52909,-72.808344_rect/16_zm/?fbclid=IwAR1qMgRe4vU6CWwtE6A2qIydk81eh4EqnCNNRf5sTxSiVe9xaqZ5-LwsUwI
5.
211 Elm St – נכס של 4 חדרים בלבד – נמכר ב 170 אלף דולר בנובמבר 2018
https://www.zillow.com/homes/recently_sold/57930271_zpid/3-_beds/1-_baths/150000-_price/575-_mp/globalrelevanceex_sort/41.533997,-72.796773,41.527925,-72.808307_rect/16_zm/?fbclid=IwAR3wZ_lP8bCc85-hjGQU-DxV5bBgQxrL7ecjlSRiBGHFnex3ElxhhXPgg8o
הנכס נמצא בבית ספר שמדורג שני בכל מרידן – מתוך פרסום הנכס:
Don’t miss your chance to live in the Pulaski school district. Pulaski is currently the 2nd highest rated elementary school in Meriden.
הזמן שניתן לנו להתקדם בעסקה הוא קצוב – המחיר שבו יעלה הנכס שוב למכירה לשוק החופשי בעוד עשרה ימים על ידי ברוקר הוא 109 אלף ללא השיפוץ, עמלות הסגירה וכו – ניתן לראות את הסטוריית המכירות שלמטה
הסטוריית המכירות של הנכס:
המחיר כולל ליווי מלא עד אשר הנכס בבעלותכם ונמצא תחת חברת ניהול (במידה ותהיו מעוניינים, נוכל לדאוג לכם גם לפתיחת חברה וכו בעלות מוזלת)
אפשרויות התוכנית העסקית:
כיום יש בנכס שני דיירים שמשלמים 650 דולר כל אחד לדירת 2 חדרי שינה
אפשרות ראשונה: השארת הנכס כמו שהוא כנכס מניב
אפשרות שניה: ניתן להעלות את שכר הדירה למחיר השוק של 900 דולר לדיירים הקיימים, או להחליט על פינוי הדיירים
(בעקרון עדיף להשאיר דייר שמשלם מאשר להוציא אותו לשפץ את הדירה שלו ב 7500 דולר ולכן עדיף לראות אם ניתן להגיע עם הדיירים להבנות מבחינת השכירות החודשית הנמוכה שלהם)
אפשרות שלישית: לשפץ את הנכס ולשמור אותו כנכס מניב או למכור אותו ברווח (פליפ)
הערכת הוצאות לפי תוכנית עסקית מספר 3 שכוללת שיפוץ:
$102,000
רכישה במזומן כולל עמלת Wholesale וליווי
$2,000
עלויות סגירה משוערות – עורך דין, ביטוח טייטל, אינספקשן וכו
$1,500
סכום שמור למקרה של פינוי דיירים
$33,000
עלות שיפוץ מוערכת כולל ליווי השיפוץ
$138,500
סך הכל
מידע על הנכס מהעירייה:
תמונת הנכס:
תרשים הנכס:
תחשיב הוצאות קיים ופרו-פורמה:
ניתן לראות שהאיזור נחשב איזור לוהט להשקעות! עם ממוצע מחיר לנכסים של 167,100 דולר. האיזור עלה ב 5 אחוז בשנה האחרונה
כמו כן ניתן להסתדר באיזור זה ללא מכונית – הכל קרוב ויש תחנת רכבת למנהטן!
לפי אתר Realtor, שווי ערך הנכס אמור לעלות ב 13 אחוז במהלך השנה הבאה:
כמו כן לפי האתר, שווי נכס זה נמוך ב 35.64 אחוז מנכסים דומים!
הנכס נמצא כ 10 דקות הליכה בלבד לרכבת למנהטן (מרחק נסיעה של כשעתיים ממנהטן):
סיור בנכס 1:
https://www.youtube.com/watch?v=Qkeo8JlUoRE&feature=youtu.be
סיור בנכס 2:
https://www.youtube.com/watch?v=rDLlvj_pLeA&feature=youtu.be
סיור בנכס 3:
https://www.youtube.com/watch?v=EDQOwxwgT10&feature=youtu.be
סיור בנכס 4:
https://www.youtube.com/watch?v=_FL1NDxqVBM&feature=youtu.be
סיור בנכס 5:
https://www.youtube.com/watch?v=o-jYIVyvwmQ&feature=youtu.be
תמונות מהנכס:
קומה ראשונה – אמבטיה:
https://gyazo.com/49344612523d887959ac542d8c8e5769
https://gyazo.com/409beb6f3b5c3077a7f88c54ce53f742
קומה שניה – חדר שינה ראשון:
https://gyazo.com/0d1464dc785b595736e5b48297b3bd55
קומה שניה – חדר שינה שני:
https://gyazo.com/8000330e593d87f8542f06361d445d6d
CMA – מדד השוואתי לשכירויות (קופסים):
1.
Two Bed – $1100
2/
Four Bed – $1350
https://www.zillow.com/homes/for_sale/pmf,pf_pt/57935977_zpid/41.537092,-72.795014,41.528627,-72.810463_rect/15_zm/1_fr/
3.
Two Bed – $975
4.
Two Bed – $1400
5.
Two Beds – $1200
זכרו שאני גר שעה וחצי נסיעה מהנכס שזה יתרון עצום – אני יכול להיות נוכח בכל הבדיקות, להיות פיזית אצל עורך הדין כדי לעבור על המסמכים ולחתום, לעבוד ישירות מול חברת הניהול, לקבל מספר הצעות מחיר במקום מול חברות בנייה לדוגמא אם צריך להחליף גג ולעשות את הסיור פיזית בבניין איתם – דבר שבלתי אפשרי למשקיעים שחיים בישראל.
אופק ההשקעה:
ההשקעה מתאימה למי שיכול להשקיע סכום שאינו הכסף האחרון שלו ועם אופק של שנתיים קדימה למי שמחפש להחזיק את הנכס או להבדיל מכירה כפליפ לאחר כחצי שנה.
במידה ואין לכם שום נסיון בנדל”ן ואתם לא מבינים שנכס עם דיירים זאת עבודה במשרה מלאה וממש לא הכנסה פסיבית, ושיש צורך להתעסק לעיתים עם פינוי דיירים, תיקון הנכס, ללכת לעיתים בתי משפט וכו’ – ההשקעה הזאת כנראה לא בשבילכם. למרות שאני אהיה זה שאעבוד מול הגורמים השונים כדי לטפל בכל זאת, אנחנו משקיעים בבניין ביחד – ואני בהחלט אעדיף אנשים עם נסיון כדי שנקבל החלטות חשובות ביחד ושנצליח ביחד. בהחלט מעדיף שותפים לדרך שמבינים מה זה נדל”ן ושלא יבקשו לצאת אחרי שנה שנתיים.
יציאה מההשקעה:
במידה ואתה מחוייבים לצאת מההשקעה, תצטרכו למצוא משקיע חליפי שיכנס במקומכם ושמקובל על חברי קבוצת ההשקעה. במידה ויהיו עלויות עורך דין והוצאות אחרות של העברת השם בהשקעה למשקיע החדש, אלו הם הוצאות שתצטרכו לממן בעצמכם.
מה פורום נדל”ן ארצות הברית בראשותו של ליאור לוסטיג מספקים לעסקה:
(חלק מהפרמטרים רלוונטים רק כאשר הפורום הוא חלק מהניהול השותף של העסקה גם לאחר הסגירה)
1. ניתוח שוק מקיף של כל נכסי השוק ומציאת העסקאות הטובות ביותר
2. אפשרויות מימון העסקאות בעתיד בתנאי מימון אמריקאיים תוך התחייבות אישית של ליאור לבנק על החזרת ההלוואה – במידה וההלוואה לא מוחזרת הבנק רואה את ליאור כנושה עקרי ויכול לעקל את נכסיו ומכיוון שכך ליאור מחוייב לעסקה סולידית ובטוחה.
3. משא ומתן על מחיר העסקה
4. מאבק עם העיריה על הורדת מיסי הנכס
5. הקמת חברה חדשה ועבודה מול העורך דין, ברוקרים וחברות הניהול לאימות נתוני העסקה – תשלומי דיירים, פינוי דיירים, מצב הנכסים, מצב תכנוני, התאמה בין תשלום המיסים לדוחות המוצגים.
6. בדיקה פיזית של הבניין לפני שליחת אינספקטור – ליאור לוסטיג גר שעה וחצי נסיעה מקונטיקט ויספק וידאו מהמקום בזמן הסיור ובזמן האינספקשיין
7. המצאות במקום בזמן הזמנת אינספטור, שמאי, קבלנים, חברות הניהול וכו’
8. עבודה באופן שוטף עם חברות הניהול והצלבת מספר ספקים בכל תיקון, לדוגמא בעת החלפת גג הבאת מספר ספקים והצלבת הצעות שונות לתיקון. כמו כן עבודה עם תוכנת ניהול נכסים עצמאית שלנו שתאפשר לנו לא להיות תלויים בחברת ניהול מסויימת. התוכנה מאפשרת תקשורת ישירה עם הדיירים, מעקב אחרי ההכנסות וההוצאות וכו – ליאור ינהל את התוכנה באופן שוטף מול הדיירים והקבלנים במקביל לחברת הניהול.
9. עבודה מתמדת על התייעלות ואופטימיזציה של ההוצאות – עקב פעילות עתידית ענפה של רכישת מספר רב של בניינים נוכל לבקש הוזלה בעלות הניהול והתיקונים, שימוש מחדש של חומרים שנקנו בדירות נוספות וכו’.
10 . עבודה על העלאת ערך הנכסים – לדוגמא בנכסי מולטי פמלי – שיפור הנכס לשם העלאת השכירות ובכך העלאת ערכו למימון מחדש או מכירה, ביצוע פעולות שונות בנכסים להעלאת ההכנסה מהם כמו שילוט חוצות, השכרת מחסנים, מכונות כביסה ושתיה, השכרת חללים משותפים בנכס לדיירים לאירועים וכו’. חשיבה מחוץ לקופסא כמו שהוסבר בהרצאה של ליאור לוסטיג על עולם המולטי פמלי.
11. עבודה מול הרואה חשבון האמריקאי להפקת דוחות המס למשקיעים – K1.
12. ניהול חשבונות הבנק של הנכסים באופן שוטף – למשקיעים תנתן שקיפות מלאה לחשבונות הבנק כדי לראות את ההוצאות הנכנסות והיוצאות.
במידה ואתם מעוניינים בפרטים נוספים אנא שלחו מייל חוזר למייל זה על ידי לחיצה על הכפתור הכחול בתחתית – אבל עדיף שתרשמו את השאלות שלכם בפורום עסקאות קונטיקט שהינו חלק מ “זירת ההשקעות” שבאתר הפורום:
https://www.forumnadlanusa.com/groups/connecticut/forum/topic/
הרשמו לאתר עם חשבון הפייסבוק שלכם, לחצו על פורום קונטיקט, בקשו להצטרף ונאשר לכם זאת. הפורום מיועד לעסקאות רלוונטיות לקונטיקט.”זירת ההשקעות” באתר הינו פורמט חדש ונסיוני אז אם אתם נתקלים בבעיות כל שהן אל תהססו לפנות אלי.
אתם מוזמנים כמובן גם לתאם איתי שיחה למידע נוסף בקישור זה
המשקיעים שיעבירו ראשונים את דמי הרצינות יכנסו לעסקה.
כתובת הנכס המדוייקת תנתן לאחר חתימה על מסמך סודיות והעברת דמי הרצינות.
דרך אגב – במידה ואתם מכירים משקיע שמעוניין להצטרף לעסקאות מולטי פמלי בקונטיקטאתם מוזמנים לשלוח אליו/אליה את דף הנחיתה:
https://info.www.forumnadlanusa.com/multi
נשתמע 🙂
ליאור לוסטיג
מנהל ומקים פורום נדל”ן ארצות הברית
————————————————————————————————————–
נכס זה פורסם באתר זירת הנכסים של פורום נדל”ן ארצות הברית
לצפייה בפרטי הנכס המלאים אנא לחצו על הקישור המצורף
————————————————————————————————————–
הנכסים המפורסמים באתר מפורסמים גם בפורום זירת הנכסים בפייסבוק ונשלחים לרשימת התפוצה של הפורום
לפרסום נכסים מוזמנים להכנס לאתר זירת הנכסים, ליצור לעצמכם פרופיל, ולהנהל את הנכסים שלכם:
https://properties.www.forumnadlanusa.com
רוצים לקבל את כל עדכוני הפורום למייל שלכם אחת לשבוע? הרשמו עכשיו לרשימת התפוצה שלנו:
https://www.forumnadlanusa.com/newsletter-signup/
הקישור לפורום הראשי שלנו:
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA
הקישור לאתר הפורום:
www.ForumNadlanUSA.com
מוזמנים ללחוץ על הקישור כדי להגיע לדף הנכס, ולשאול שאלות לגבי הנכס בטופס המיועד לכך בדף הנכס באתר, או כאן בפורום
בהצלחה!
This post is also available in: English (אנגלית)שלום חברים, כמו שבוודאי שמתם לב, כמות העסקאות הטובות היא מעטה וצריך למצוא אותן בפינצטה. העסקה הנוכחית היא של דופלקס בעיר המתפתחת מרידן ש…
Responses