קו אשראי – Line of Credit

הי לכולם. סבב שלישי של פוסטים שנותנים לכם ערך…2/3

אז היום בפוסט שנותן לכם ערך נדבר על קו אשראי , ובפרט לגבי קו אשראי בפעילות שלנו בנדל”ן להשקעה.

אז קו אשראי בעצם נקרא באנגלית

Line of Credit (LOC)

רגע, אני מכיר את השם הזה בכל הקשור לפעילות עסקית בבנק, מה הקשר להשקעות הנדל”ן שאני עושה?

קו אשראי (LOC) הוא הסדר בין גוף מוסדי – בדרך כלל בנק – לבין לקוח אשר קובע את סכום ההלוואה המרבי שהלקוח יכול ללוות. הלווה יכול למשוך כספים משורת האשראי בכל עת כל עוד הם לא יעלה על הסכום המקסימלי (או מסגרת האשראי) שנקבעו בהסכם וכן עומדים בכל הדרישות האחרות כגון ביצוע תשלומים מינימליים בזמן

קו אשראי מאפשר גמישות, וזה היתרון העיקרי שלה. לווים יכולים לבקש סכום מסוים, אבל הם לא צריכים להשתמש בכל זה. במקום זאת, הם יכולים להתאים את ההוצאות שלהם על LOC לצרכים שלהם, ולכן ישלמו ריבית רק על הסכום שנמשך, לא על כל קו האשראי.

בנוסף, לווים יכולים להתאים את סכומי ההחזר שלהם לפי הצורך, על בסיס תקציבם או תזרים המזומנים שלהם. הם יכולים להחזיר, למשל, את יתרת החוב כולו בבת אחת או פשוט לעשות את התשלומים החודשיים המינימליים.

קו אשראי הוא סוג של חשבון מסתובב, הידוע גם בשם חשבון אשראי פתוח. הסדר זה מאפשר ללווים לבזבז את הכסף, לפרוע אותו ולבלות אותו שוב במעגל מסתובב כמעט בלתי נגמר. חשבונות מסתובבים כגון קווי אשראי וכרטיסי אשראי שונים במהותם מהלוואות בתשלומים כגון משכנתאות, הלוואות רכב וחתימות הלוואות.

בהלוואות בתשלומים, הידוע גם בשם חשבונות אשראי סגור, הלווים מחזירים סכום קבוע של כסף ופורעים אותו בתשלומים חודשיים שווים (לרב) עד סיום ההלוואה.
לאחר שההלוואה הסתיימה הלווים לא יכול לבזבז את הכספים האלו שוב.

בעולם של הנדל”ן, ניתן לקבל קו אשראי כנגד נכסי נדל”ן (HELOC),
home equity line of credit.

קווי אשראי ללא בטחונות נוטים לבוא עם ריבית גבוהה יותר מאשר אלו עם בטחונות.
הם גם יותר קשה להשיג ולעתים קרובות דורשים קרדיט סקור גבוה יותר.

יש קווי אשראי המאפשרים לך לכתוב המחאות ואילו אחרים כוללים סוג של כרטיס אשראי או חיוב דביט.

כשיש בטחונות של נכס / קבוצה של נכסים על קו אשראי, הם נלקחים לפי שווי השוק של הנכס / קב’ נכסים, בניכוי חובות שיש עליהם. בדר”כ קו האשראי יהיה בשיעור של 75% או 80% משווי הנכס נטו (הערה אישית – כבר תקופה שהבנקים התחילו להדק את החגורה בנושא וקווי האשראי כיום נוטים לכיוון שיעור של 50% משווי הביטחונות).

לקווי אשראי לרב יש תוקף ארוך של מספר שנים (חלק עד 10 שנים) שבמהלכם הלווה יכול למשוך כספים זמינים, לפרוע אותם ללוות שוב.

עם זאת, לווים צריכים להיות מודעים לבעיות פוטנציאליות כאשר לוקחים את קו האשראי.

• לקווי אשראי לא מבוטחים יש ריבית גבוה יותר.

• שיעורי הריבית (APR) עבור קווי אשראי הם כמעט תמיד בריבית משתנה (כלומר משתנה בכל פעם שיש שינויי ריביות במשק/בשוק), וכן ישנה שונות בין
מקורות האשראי השונים.

• קווי אשראי אינם מספקים הגנה רגולטורית זהה לכרטיסי אשראי. הקנסות על תשלומים באיחור הם חמורים

• קו פתוח של אשראי יכול להוביל ל overspending,

מה שמוביל חוסר יכולת לבצע תשלומים.

• שימוש לרעה בקו אשראי עלול לפגוע בקרדיט סקור של הלווה (במידה ויש לו)

נקודה לסיום – קו אשראי לא ניתן על בית בודד אלא על נכס גדול או קבוצה של נכסים או שווי שוק גדול, וכמובן רצוי שיהיו תחת אותו LLC

רעיון שהעליתי בפני בעל חברת נדלן שיש לו הרבה לקוחות ובתים שהוא מנהל, זה לבחון אל האפשרות לחבר כמה משקיעים יחד…משקיעים עם מספר נכסים ושרואים את הטווח הארוך ביצירת תשואה וערך עבור ההשקעה שלהם..
ולאגד הכל תחת אותו llc ואז לחבר עם מישהו שאני עובד איתו (ושירצה בארוע) לבניית מימון וקו אשראי כנגד הנכסים.
זה לתת ערך ענק עבור הלקוחות וקבוצת הלקוחות
This attachment may have been removed or the person who shared it may not have permission to share it with you.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2GES30O

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון