שבוע טוב חברים , שאלה שעולה לא מעט , ובטח מעניינת כאן לא מעט…
שבוע טוב חברים ,
שאלה שעולה לא מעט , ובטח מעניינת כאן לא מעט עוקבים…
רוב המשקיעים בנכסים בחו”ל מקימים חברות באופן אוטומטי , וההמלצה הדיי גורפת כך אני מתרשם , היא שמעל 2-3 נכסים חובה להקים חברה
(LLC)
עושה רושם שגם האמריקאים מקימים חברות לשם כל פעילות מהסוג הזה , ומכאן עולות כמה שאלות :
1. האם כישראלים שמשקיעים בנדל”ן ארה”ב אתם רואים הכרח בהקמת חברה? למרות העלויות הכרוכות בכך , הדוחות הכפולים שצריך להגיש וכו וכו ?
2. האם ביטוח טוב , הכולל נזקי גוף בנכס , אינו מקיף ומספק את ההגנה ?
3. האם התנהלות כחברה אינה מסבכת ומוסיפה מורכבות ? נניח כשרוצים לשנות משהו בין שותפים , מכירה , ובכלל , התנהלות מול רשויות המס שם וגם פה ?
4. עד כמה ההגנה המשפטית וההפרדה בין הבעלים הפרטי לנכס תופסת במקרה של תביעת דייר כשהבעלים אינו אמריקאי ?
5. האם יש נתונים סטטיסטיים על מספר תביעות שוכרים את בעלי הנכסים בארה”ב ? ועד כמה הביטוחים נותנים מענה בתביעות שכאלו ?
תודה מראש לעונים
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
אשמח לשמוע על סיבות או סיטואציות שבהן דווקא עדיף לרשום נכס כבעלים פרטי ולא כחברה…
1. – לא. לדעתי זה בעיקר תלוי סוג עיסקה וסיכונים, והאם אתה לבד או עם שותפים.
2. – מאד ייתכן שכן. תלוי בביטוח
3. – מסובך בדיוק כמו שאם הייתי עושה עיסקה עם שותפים וצריך לבצע שינוי כזה או אחר. המורכבות בעיקר מגיעה מאספקט של שותפים ולא אם מאוגד ככה או אחרת.
4. כל מקרה לגופו אבל דווקא במקרה של בעלים ממדינה אחרת לדייר/לתובע עוד יותר קשה להגיע לבעלים, לא בלתי אפשרי אבל יותר מורכב.
5. לא ידוע לי
רק אוסיף שיש לי פרק בפודקאסט בדיוק על נושא זה.
לא כל החלטה עסקית שעושים קשורה במזעור סיכונים. כמובן שזאת השאיפה, אבל יש סיטואציות, כמו שציינה Sheryl Sitman שבהם נכון מבחינת האסטרטגיה הכלכלית שבה את מתנהל לשים את הנכסים על שמך. כמובן שמדובר בהעדפה אישית. כולנו, כולל הבנק, רוצים להרוויח, זה לא משחק סכום אפס. לא חושב שיש פה נכון או לא נכון.
אין תשובה ברורה כי זה תלוי במצב האישי שלך. יש סיבות טובות לכאן ולכאן. אבל שואלת שאלה. לישראלי – ללא אזרחות או SOCIAL SECURITY NUMBER חברת ניהול חייבת לעשות ניקוי מס של 30% – או שאני מפספסת משהו?
בקיצור לא לחשוב פעמיים חברה וזהו השאלה הזאת נשאלה עשרות פעמים אל תיקחו סיכונים
אתם הולכים לרכוש נכס במאות אלפי דולרים. פתיחת חברה עולה מאות דולרים בודדים. מומלץ שתגנו על הנכס שלכם בכל דרך אפשרית. שמתם את חסכון החיים שלכם שם. בהחלט לתושבי ארצות הברית בנכסי רזידנשל זה יגביל את המימון אבל חשבתם מה הסיבה לזה? הבנק רוצה לתבוע אתכם אישית אם לא תשלמו! הבנק לא רוצה שתפתחו חברה. זה מגביל את יכולת התביעה שלו. הבנק לא חבר שלכם. הבנק רוצה לוודא שהוא יקבל את הכסף שלו בגלל זה חברה זה ממש לא טוב לו – מה זה אל.אל.סי – חברה בע”מ – חברה בערבון מוגבל. למי שלא יודע, זאת אחת מההמצאות הגדולות והחשובות ביותר של האלף האחרון. תקראו בספרי ההיסטוריה. אינדיבידואלים חששו לפתוח עסקים מהחשש שיאבדו את כל ממונם, אז מה עשו כדי לדרבן אנשים לקחת סיכונים – יצרו חברה בערבון מוגבל. מוגבל לגובה ההשקעה שלך כך שלא יכולים לתבוע אותך על הכסף האישי שלך ועל הבית האישי שלך שחסכת כל חייך. דווקא לאמריקאים זה קריטי – כי קל לעקל לך את הבית האמריקאי כי אתה גר פה. לרדוף אחריך לישראל יותר קשה, אבל עדיין לא נעים לקבל תביעה שתגרור מצב שתצטרכו למכור נכסים אחרים בארצות הברית על שמכם. ההמלצה הגורפת היא חברת אל.אל.סי נפרדת לכל נכס! זה המצב האופטימלי. כמובן שזה לא תמיד ריאלי. בנכסי קומרשל דרך אגב חייבים חברה אבל תנאי המימון הם כבר עסקיים ומגלמים את הסיכון באמורטיזציה ובריבית.
היי Uzi Galili ?
LLC
הוא ממש לא חובה.
LLC
זאת יישות משפטית נפרדת.
בדומה לחברה בע״מ בישראל( לא בהקשר של מיסוי)
לאזרחים אמריקאים לא מומלץ בנכסים הראשנים לשים את הבתים על LLC
מכיוון שזה מקטין את יכולת המינוף.
לגבי תושבים זרים זה לדעתי קריטי יותר שיפתחו חברה.
הם לרוב צריכים את זה גם בישביל ההגנה וגם בישביל המינוף.
על מנת להגן מתביעות אפשר גם לרכוש ביטוח מקיף . ( Umbrella coverage )
שיש יותר מנכס אחד.
בוא נתחיל בשאלת המפתח : אם אתה נושא אזרחות אמריקאית או לא… אם התשובה שלך היא “לא” אזי הדרך היחידה שלך לרכוש נכס בצורה כלכלית-חוקית-נכונה תהיה רק ע”ש חברת LLC , עכשיו מנסיון אישי : בכל מקרה גם לאזרח וגם למשקיע זר מומלץ לרשום כל נכס בנפרד על שם חברה אחרת.
לא עורך דין אבל מנסיון קצת בנושא תביעות ומשפטים בארהב עורכי דין מסתכלים על פונציאל הנתבע מה יש לו נכסים כסף מעמד ולפי זה קובעים כמה אפשר לנפח את כתב התביעה בארהב הרבה פעמים גם אם התביעה מוצדקת או לא יעדיפו להגיע לפשרה ולשלם רק כדי לא למשוך את ההליך שיכול להיות יקר מאוד מי שכן יחליט ללכת לעיתים למשפט יכול למצוא עצמו צודק או לא אבל לא יקבל החזר על שכר העורך דין שעלה ועמלות בתי המשפט ככה שבדרך כלל זה לא משתלם ללכת למשפט גם אם אתה צודק
הLLC נועד להגביל את גובה התביעה לנכסים שתחת אותו LLC ולמנוע מעורכי הדין לרדוף אישית את בעלי הנכס
ה Llc נוצר בשנים האחרונות בכדי להגן על עסקים קטנים.
כיום בתביעות גדולות (עו״ד) דואגים להביא את כולם לבית המשפט.
לעניות דעתי LLC הוא האופציה הטובה מבין השניים, והעלות היא די שולית למשקיעי נדלן