בתור פליפרים יש לנו שלוש מספרים שאנחנו בעיקר צריכים 1. מחיר הקניה 2. מחיר…
בתור פליפרים יש לנו שלוש מספרים שאנחנו בעיקר צריכים
1. מחיר הקניה
2. מחיר השיפוץ
3. מחיר המכירה
מה שאני רוצה לדבר עליו היום זה המספר השלישי מחיר המכירה או בכינויו המקצועי
ARV- after renovation value
אז הדרך הקלה כמו שדובר כבר באחד הפוסטים לאחרונה זה לשאול את המתווך ולבקש ממנו שיתמוך את דבריו עם CMA של בתים משופצים שנמכרו באזור.
הדרך היותר קשה היא להשיג את המספר הזה בכוחות עצמנו, הצורה שאני עושה את זה בזילו (אפשר גם בRedfin רק שבפורט ויין הם עדיין לא עובדים) אני מכווין את הסינונים שיביאו לי את העסקאות שנמכרו באיזור גודל הבית עם חריגה הגיונית מספר חדרים לצערי בזילו עובד רק על מינימום ולא על מקסימום ככה שאפשרי רק לכווין את המינימום את מצב ואז אני מסתכל בתוצאות מנסה למצוא את השלוש+ בתים שנמכרו משופצים שיהיה אפשר להשוות אליהם. כמובן שהנעלם במצב הזה לדעת אם הבתים האלו נמצאים במקום שאתם יכולים להשוות אליו ואין להם מאפיינים אחרים שגורמים להם להיות לא ברי השוואה. בשביל זה עדיפה האפשרות הראשונה.
ישנה דרך לעבוד עם אתרים בתשלום שעושים את החישוב הזה וההשוואה הזו אבל מכיוון שלא התנסיתי בזה אני רוצה לשאול את אלו שמשתמשים מה הם נותנים? ובאיזה אתר אתם משתמשים?
יש גם דרך האתר של כל מחוז ששם ניתן לקבל מחירניותר אמיתי על נכסים שנמכרו באותו רחוב או רחובות סמוכים.
אפשר גם ליצור קשר עם שמאים ולבקש מהם עזרה או דוח עדכני לאותה שכונה, סביר להניח עבור תשלום מסויים שלטעמי שווה את הכסף.
https://icomps.com/
יקצר לך קצת את העבודה
יש את Propelio, שמביא לך דוח CMA עם נתונים מהMLS, ממש כמו עם סוכן
שים לב, ARV ומחיר מכירה אינם אותו דבר. הAVR שלך הוא שווי ערך לאחר שיפוץ ומספר חשוב לRefi בזמן נתון אולם הוא לא לוקח בחשבון עלויות מכירה כמו עמלות ומיסים. חיזוי ערך עתידי למכירה כשיש שיפוץ, כולל אלמנט ספקולטיבי של חיזוי עתידי לאחר תקופת השיפוץ. בסופו של דבר מדובר בשוק ואתה תמכור במה שקונה שתמצא יסכים לשלם לכן אין כלי מדויק ככל הידוע לי שיש לו את הבינה המלאכותית לכך (סטארטאפ?) אולם הComps יתנו לך תמונה מצויינת של המצב נכון לעכשיו וזאת נקודה מצויינת להתחיל את התחשיב. יש לביגרפוקטס כלי נחמד לתחשיב פליפ.
כתבת פוסט על מה שהכי מעניין אותי זה והמיסוי על הרווחים