היי כולם, שאלה של מתחילים. יש לי דירה אחת בפלורידה, בגדול אני דיי מרוצה…
תאריך הפרסום המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק:
2018-12-29T08:04:14+0000
היי כולם,
שאלה של מתחילים.
יש לי דירה אחת בפלורידה, בגדול אני דיי מרוצה אבל שוקל להתקדם לדירה נוספת או למכור את הדירה הנוכחית ולקנות משהו מולטיפמילי.
איך אני יכול לקבל הערכת שווי אמיתית לדירה הנוכחית ? בדקתי בכמה אתרים וההערכות נעות בין 59 ל71 אלף דולר.
מישהו גם יודע איך עובד התהליך של מכירה? אני עובד עם חברת ניהול. אני מעדיף לא להעביר את הכסף אליי אלא ישר לעסקה הבאה (שעוד אין לי מושג מה היא) כדי לדחות תשלום מס ולנצל את הכסף יותר טוב
אשמח לעזרה 🙂
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
http://bit.ly/2Bcz1Lf
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
אני עובד בגקסונוויל ואוכל להמליץ לך על מתווכים שישמחו לתת לך הערכת מחיר.
תוכל לפנות אלי בפרטי
ענו לך פה הרבה תשובות חלקן נכונות יותר חלקן פחות
בוא נעשה סדר
אם אתה מתכוון למכור סביב 70
חסר לך הרבה בשביל מולטי אלא אם כן אתה מביא כסף נוסף
אתה יכול לבדוק מחירים נדרשים באתר כמו realtor
שלוקח את נתונים ממערכת ה mls
ולמעשה לראות כמה מבקשים על דירות דומות בשוק במצב נוכחי
גם אם הדירה שלך במצב מעולה עדיין לא תקבל הרבה יותר מכוחות השוק
אין טעם להוציא כסף על מעריך
שכן קונה אמריקאי למגורים יעשה את זה במסגרת הבדיקה שלו
יותר חשוב להוציא על שמאי בעת הקניה אם כי בשוק של פלורידה היום , עיסקאות טובות נחטפות בדקות ללא בדיקה
יש לקחת בחשבון שכל האתרים ומערכת ה mls של המתווכים מראים רק עיסקאות שעברו בתיווך ולא עיסקאות שנעשו ישירות
כך שהקומפס של המתווכים אינו מדוייק לגמרי
לגבי המיסוי
הכסף צריך ללכת ישירות לאחזקת נאמנות עד לרכישת נכס אחר בזמן מוגבל ואז יש פטור ממס לפי סבגקט 10
בהצלחה
נראה לי
AmiTurjeman
EfiDanieli
כמדומני
לבקש ניתוח שוק השוואתי ממתווך מקומי או מהחברת ניהול, לתת את הדגשים המצויינים של Tami Rozen
שמאי זאת דרך טובה, אבל אתה גם יכול לפנות למתווך אחד או שניים מקומיים, להסביר להם שאתה חושב על למכור והם יתנו לך הערכת שווי די טובה, בהתחשב במצב הנכס, רמת האבזור שלו ובהתאם למכירות אחרות באזור.
קח מעריך שווי.300-500 דולר
ראשית אל תסתמך לעולם על שום הערכה שניתנת באתרים השונים.
לגבי היצע וביקוש (לפרסם ולבדוק היענות) זו דרך אך צריך לקחת בחשבון שהנכס יכול להיות הרבה זמן בשוק עד שתדע בדיוק כמה מעוניינים בו ובאיזה מחיר…
כדאי לבדוק באתר של המחוז נכסים שנמכרו באותו רחוב או אותה שכונה ושם תוכל לדעת את המחיר האמיתי של הנכסים שנמכרו.
לגבי המיסוי כל עוד אתה תושב זר הטייטל גובה באופן אוטומטי 15 אחוז מהברוטו ואם תהיה מעוניין לקבל החזר במקום לחכות להגשת הדו”ח, תצטרך למלא אצל הרו”ח בקשה ל FIRPTA.
בהצלחה ?
אם אתה מרוצה מההשקעה למה למכור? יש בערך 10% הוצאות בזמן מכירה ואם אתה לא צריך את הכסף לנזילות תחסוך עוד קצת גם ככה השוק בהאטה ותשקיע בנכס נוסף עוד שנה.
רוצה הערכה אמיתית ?
תשלם בערך 200-300 דולר ותזמין שמאי !
הערכה תהיה הכי טובה ומדויקת.
כמובן שמקביל לאימות ואישוש הנתונים גם מול מספר ברוקרים מקומיים..
אתה יכול לראות באתרים מי הברוקרים המובילים במכירות באזור הזה ולדבר איתם ולנסות לקבל מהם הערכת מחיר מכירה אפשרי.
בהצלחה !!
Comps- תבדוק
באתרים כמו
Redfin
Realtor
Realesteabc
תעשה על נכסים שנמכרו ברדיוס של פחות מ0.5 מייל, אותו sq פלוס מינוס 15 אחוז בגודל, אותו סוג בית (וחשוב לשים לב אם זה בריק או עץ!!), שנת בנייה דומה +- 5 שנים, וכנ”ל בהתאם לכמות חדרי שינה ואמבטיה. בנוסף שים לב אם נעשו הרחבות או שיפוצים בשנים האחרונות- תראה את זה דרך תמונות וגם דרך בקשות לפרמיטים דרך הקאונטי- באתר זילו יש לך אפשרות להיכנס לקישור ישיר ןלהקליד נתונים לפי הצורך. חיתוך רק מ6 חודשים האחרונים ואם אפשרי 3 חודשים אחרונים.
שים לב במפה, תגדיל ותראה שהנכסים שאתה משווה אינם ליד נהר, כביש בינעירוני, מרכז מסחרי, מגרש גרוטאות או מולטיפמילי
שיהיה כמה שיותר דומים וסמוכים מבחינת מה שהנכס שלך מציע.
זה משנה מאוד את שווי הבית.
אם גם לאחר כל אלה יש הבדלים שאתה לא מצליח לאמוד את שווי פר sq (לא לפי גודל. לך לפי חישוב של כמה שילמו לsq)
תבדוק על הקומפס הכי זהים וסמוכים לך ברדיוס של אותה שכונה. מניחה שאתה מכיר את השכונה והרחוב שהנכס נמצא.
תתקשר למתווכים שמכרו את הנכסים האלה ותבקש הערכה לשלך.
תשאל על בסיס מה הם מתייחסים ותבקש שההתייחסות לקומפס תהיה רק מה3 חודשים האחרונים או 6 חודשים אם אין ב3 חודשים האחרונים.
תשאל על שיפוצים, כמה זמן לקח לבית שמכרו לעמוד בשוק, האם היה בעיות למכור אותו ומה הם משערים על הנכס שלך.
ככה גם תראה איזה מתווך אתה רוצה לקחת שימכור לך את הבית. עדיפות לכאלה שמתמקצעים בדיוק בסוג הנכס שלך ומכרו כבר נכסים דומים לאחרונה. תשאל אותם את זה.
אתה יכול לראות בהיסטוריית מכירות של הנכס באתרים שונים מי מכר את הנכסים. תתקשר ותדבר איתם.
בהצלחה.
היי אפי,
שני דברים חשוב מאוד שתדע לפני:
1. תשלום המס –
על מנת להימנע מתשלום ה 15% מס במכירה תוכל לעשות אחד מהשניים –
למכור בסמוך לסוף השנה ואז להגיש בפברואר את דוחות המס ולקבל את הכסף בחזרה
או
למכור את הנכס שהוא בבעלות LLC ועם עוד שותף.
2. ביצוע עסקה עי 1031 הוא לא מוכר בישראל, מיכוון שפה רואים בכך הכנסה הונית וממסים אותך מיד.
בהצלחה ?
לדעתי – היצע וביקוש. לך לאתר שנראה לך רציני ותקבע לפיו. אבל אני הייתי עושה זאת דרך ברוקר, ואם הוא אסרטיבי הוא בהחלט שווה את ה 6 אחוז. אגב, ברגע שאתה מוכר את הבית דרך הטייטל קמפני כבר נרשם שהוא העבר אליך, ואז כבר לא משנה אם תשים אותו בבנק או לא, בכל מקרה תשלם את המס. האמת שהיום הטייטל קמפני מנקה מראש 15 אחוז כך שזה ממש לא משנה.