הי חברים התייעצות: כפי שסיפרתי בפוסטים הקודמים ובהמשך לפוסט ספציפי שכתבתי על נכס זה…
הי חברים
התייעצות: כפי שסיפרתי בפוסטים הקודמים ובהמשך לפוסט ספציפי שכתבתי על נכס זה שעומד כרגע ריק מאז תחילת נוב’ מבקש התייעצות עם מומחי הווקאנסי ?
הנכס למעשה נרכש ושופץ בסוף אוקטובר ומאז ריק. בעונה הנכס יכול להיות מושכר ב1795 וזה המחיר שעלה לשוק. כמובן שהורדנו מחיר בפעימות עד שהגענו ל1700.מאז כלום וגם השכונה מאז 1לדצמבר סהכ הושכרו 2 נכסים ו1 ב100דולר פחות, פרמטרים זהים. חברת הניהול טוענת בתוקף שזו פשוט עונה מתה ואם היינו באביב היה מושכר בקלות בפול פרייס
כרגע הורדתי את המחיר ל1650 (כפי שמוצע כעת למתחרים בעונה) בתקווה שיושכר.
הציעו לי להוסיף מאווררי תקרה לחדרים בעלות של 190 כ”א קרי 590. מתבאס להוציא עוד כסף על נכס שלא מכניס. מה דעתכם? להוסיף עוד מאוורים רק כדי לעמוד בתחרות? ממש סוגיה מבאסת שהנכס עומד ריק.
אגב מציעה לך לנסות לחתום על חוזה ל15 חודשים כדי שלא תתקע שוב בשנה הבאה, האזור הזה הוא ממש עונתי
הי דניאל. ראשית איפה הנכס?
שנית, הייתי מצלצל למתווכים אחרים ובודק את ביקושי השכירות באיזור.
שלוש, תציע מוצר שאף אחד בשכונה לא נותן, אם לדוגמה תשכיר נכס מרוהט יהיה לך יתרון על פני כולם ותוכל להשכיר מהר. ולהשקיע 590 ד למאווררי תקרה שווה יותר מאשר לא לקבל שכירות שעולה יותר…
תן מוצר טוב, יהיה לך לקוחות
חברים בהמשך לסאגה מה דעתכם? לתת צאנס תמורת ביטחונות או לדחות?
Daniel
The application that we do have we would normally deny but I wanted to run it past you.
The wife had decent credit but the husband is lower than what we would normally approve. He has a lot of credit card debt.
I can go ahead and get rental history if you would like me to proceed and give them a try or we can deny and keep looking for something better.
זה בדיוק הסיבה שאני לא רוכש נכס לבד,תמיד עם משקיעים,ושותף מקומי אמין ומקצועי,ותמיד לדעת מראש דרך ליציאה מהעסקה,
טוב חברים עידכון מהסופש אכן התעוררות מאמצע ינואר כמו שתיארו החברים פה. להלן מייל שקיבלתי הרגע אודות שואינג ואפליקשיין.
תודה לכל העונים נקווה שיבשיל לעיסקה.
Daniel
We did have 3 showings at Gallatin this weekend. And there is another showing scheduled for this afternoon.
Out of the 3 showings we did get 1 application in that we are processing.
I followed up with the other 2 showings and one said they loved this home but went with a home that had a bigger backyard in another city and the other did not answer.
I will continue to try and get feedback from that other showing.
Once we have this application completed I will update you.
We do have a sign in the yard.
We currently have the home listed on Craigslist and MLS. MLS does filter out to a number of different advertising sites such as trulia, zillow, hot pads and more.
תודה רבה מעניין ומחכים .?
פוסט מאוד מעניין
למדתי הרבה
תודה
מכירה את האזור הזה די טוב, אזור מצויין לשכירויות והבית נראה במצב טוב אבל דומה לשאר הבתים באזור. אחד הדברים שלדעתי מפריע זה שמציעים למתווך שמביא את השוכרים רק 30% מהשכירות.
אם אני עובדת כמתווכת על שכירות זה כמעט ולא שווה לי ולפעמים להציע 50-60 לסוכן שמראה מאד משפיע.
בנוסף המחיר שאתה מבקש סביר אבל יש אלטרנטיבות לשלושה חדרים באזור בפחות (אמנם בתים קטנים יותר אבל לשוכרים יותר חשוב מספר החדרים מהגודל)
תחזיק מעמד, באזור הזה כן יש חשיבות לתקופה ונראה שהבית הזה בהחלט השקעה טובה
השיתוף פה ברמה נדירה.
תודה רבה רבה לכולם
טריק שעשינו פעם נתנו מתנה סכום קטן לשוכר שיוכל לבחור לרהט את הבית. טריק שיווקי לא צריך להיות יותר מ 200 דולר ויכול לתפוס את העין של השוכרים. וכן לסיים את הסכם השכירות הבא בתקופה הטובה של השנה
גם באותו מצב בקליבלנד.. בכל אופן האם שמתם לב שאם רכשתם appliancrs? תנור ומקרר פתאום קל להשכיר יש תמריץ או לאו דווקא? האם אתם ממליצים של stainless steel חדשים או שדיירים גונבים אותם והורסים… האם היה שינוי בעקבות הוספת תנור + מקרר בלבד… מנהלי הנכס אומרים שלא צריכים גם מייבש ומכונת כביסה?
LiorLiorchik
נדלנפדיה קידום השכרה של הבית
חלק מהטיפים פה מופנים לדניאל…אבל זה בעצם העבודה של הסוכן…לא?
טוב בדקתי עצמאית בגוגל והבית מפורסם במספר רב של אתרים.
יש לי ניסיון מעולה עם החברה ותמיד חיובי. נקווה שהעונה הזאת תעבור ויהיה בסדר
הי Daniel Dahan
אוקיי אז ככה. יש לך הרבהההה עבודה. תהליך ההשכרה עובד ככה:
1- *הכנות לפרסום הנכס*. תבקש מחברת הניהול RENTAL COMPS. בנוסף, תשקיע בתמונות איכותיות של הנכס.
2- *פרסום הנכס*. תבקש מחברת הניהול פירוט היכן הנכס מפורסם, ותודא שיופיע בכל הלוחות אונליין וגם שלט פיזי בחצר הבית.
אם אתה רואה שלא מגיעים הרבה אנשים לSHOWING, אז זה סימן חזק שיתכן והבעיה שלך נעוצה כבר בשלב ההתחלתי הזה.
3- -*שואינג* – אם יש לך זרם נורמלי של אנשים שמגיעים לנכס, תבקש מחברת הניהול לקבל פידבק מכל מועמד פוטנציאלי. זה המפתח שלך להבין מדוע הנכס לא מושכר. אל תניח שזו העונתיות כי הרי אנשים מגיעים. אם הבעיות במצב התחזוקה של הנכס ובר שינוי, אז תציע לשוכר לתקן והאם יכנס, לרוב יספיק לך חודש שכירות אחד להחזיר את ההשקעה ואם זה זוכר טוב זה משתלם
4- *אפליקיישן*- תבקש מחברת הניהול עדכון שבועי כמה הגיעו לנכס וכמה מתוכם הגישו אפליקיישן. ככה אתה עם היד על הדופק להגיב ולא לחכות, וגם לתקן ולהגיב במהירות. אם הפידבקים שאתה מקבל נוגעים לתצורת הנכס כלומראינם ברי שינוי זה סימן שכדאי לך לשקול למכור את הנכס, קנית נכס נחות כמו לא מעט ישראלים שקנו נכס “מתחת למיר השוק” מבלי להבין שיש להם ביד נכס נונ-קונפורם והסברתי בפורום תפוז השקעות נדל”ן בארה”ב הרבה מאוד על הנושא הזה גם נונ קונפורם ברמת סביבת מיקרו וגם נון קונפורם ברמת התצורה.
Gil Weinbaum
כמה דברים שאולי יעזרו.
דבר ראשון תבדוק באיזה אתרים חברת הניהול מפרסמת את הנכס, יכול להיות שהם לא מנצלים את כל הכח של המדיה.
הרבה חברות מפרסמות רק באתרים כמו זילו וטרוליה ולא מעלות את הנכס ל-MLS.
דבר שני האם יש שלט להשכרה בחצר הקדמית של הבית? זה יכול מאוד לעזור. דבר שלישי תנסה לבדוק מה לא אהבו בנכס כל מי שראה אותו עד עכשיו, תבקש מהמתווך להתקשר לאנשים האלה ולשאול אותם, קרה לי מקרה שלא הצלחנו להשכיר נכס בגלל הצבע של השטיחים בבית.
אני לא יודעת היכן הנכס שלכם, אבל אצלנו החורף עכשיו ממש תפס תאוצה. יורדים למינוס 10 מעלות ואף דרומה, לא כיף להסתובב, להראות ולראות נכסים בשלג.
יכול להיות שבאמת באביב – ממש מעבר לפינה עוד חודש וחצי יהיה לכם יותר קל להשכיר במחיר מלא.
קרא לי לפני שנה. הורדנו את השכירות ונתנו חצי חודש שכירות מתנה. נראה לי שזה קורא יותר באזורים של משפחות.
וואוו כמה טיפים קהילה מדהימה, השכלתי, דניאל המון בהצלחה?
חשוב מאוד בעיני, כדי לא למצוא את עצמך אחרי שנת שכירות שוב עם נכס שמתפנה סביב ינואר, לעשות חוזה עד סביבות מאי (כלומר חוזה של שנה וחצי). מניסיון אישי, זה מה שאני עשיתי, וזה עולם אחר מבחינת השכרה. החל מיוני הנכסים מושכרים במהירות.
תבקש זאת מחברת הניהול שלך
כמו כן בהשכרות שקורות בכל זאת בנובמבר/דצמבר/ינואר אני ממליץ לעשות חוזה ארוך יותר משנה בכמה חודשים (לדוגמא מהראשון בינואר עד הראשון באפריל) כדי לא לסיים חוזה בתקופה הקשה של החורף. גם קל להסביר את הרציונל לדייר (“אף אחד לא רוצה לעבור דירה בתקופת הקריסמס, ולכן החוזה יהיה שנה ו 3 חודשים”)
אכן, פוסט חשוב.
מרכיב נוסף שצריך לקחת למשוואה – כמה עולה לי בחודש בית ריק.
מיסים, ביטוח, מים/חשמל/אחר, וחשוב מאוד- HOA
יש קונדו זולים שבהם נדרשים לשלם HOA (ועד בית) על תחזוקה שוטפת.
את הועד בית משלם הבעלים (ולא הדייר כמו בארץ) ולכן חשוב לדעת כמה יעלה לי HOA ,יכול להגיע למאות דולרים, ולכן חשוב:
א. לשאול אם יש HOA משמעותי להוסיף לתוכנית העסקית של הרכישה.
ב. להוסיף למרכיב ה”סיכון” כשהבית עומד ללא שוכר (גם אין שכירות וגם הוצ’ גבוהות)
בהצלחה.
הפוסט שלך חשוב מאוד…ולמה???
כי זה סיפור סטנדרטי על עיכוב בהכנסת דייר, תשלום המיסים מהכיס…
דברים ששוחקים את התשואה השנתית ולכן להתייחב בשיקולולי החישטב הצפויים
הי
לצערי גם אני עם נכס עומד מנובמבר…די מתסכל.
אם היה סידור של פטור ממיסים לתקופה מסוימת …(כמו בארץ פטור מארנונה ל6 חודשים)…העה בהחלט מקל….
מסקנה מכל הסיפור שאם רוכשים נכס בסוף שנה קחו בחשבון ווקנסי בחורף. נכס אחר שרכשתי המוכר שוכר ממני את הבית לתקופת החורף וייצא וין וין
תלוי באיזה אזור אני בקליבלנד והכנסתי ל 7 נכסים בחודש האחרון דירים. בשארלוט בצפון קרוליינה היה לי קשה למצוא דייר בחודש אוקטובר לקח חודשיים…באזור מעולה
Ari Frank
הי חברים תודה על התשובות.
אז כמו שחשבתי אכן אישרתם את מה שידעתי תקופה מתה חגים וכו ואכן מסוף ינואר ישנה התעוררות.
הפחתתי את המחיר כמו שתיארתי בפוסט, ויתרתי על מאוורירי תיקרה ( מסתבר שזה סטנדרט בטקסס לפחות אחד בסלון) וביקשתי שימצאו שוכר עם 15 ח לפחות ואם מוצאים מישהו רציני שייכנס כבר בינואר מוכן לתת גם כמה ימים בחינם ובתנאי שיקח חוזה ארוך יחסית.
ראשית ההחלטה לגבי המחיר תלוייה אינדיווידואלית במצבך, אני זוכר שאתה לוקח משכנתא ולכן חודש שהבית ריק קשה, יותר מבית שנרכש מהון עצמי. היו לי תקופות שהעדפתי להשכיר מהר ולהוריד הרבה והיו תקופות בהן לא ירדתי כלל והמתנתי בסבלנות וקיבלתי מה שרציתי.
במחירים כאלו אני שולח צלם מקצועי לצלם תמונות יפות מקצועיות של הנכס שיגדילו את ההתלהבות של השוכרים הפוטנציאליים וגםצ שמשו אותך בעתיד.
מאווררי תקרה – באזור שלך יכול להיות שזה סטנדרט ולכן לא הייתי שולל את הנושא.
חברת הניהול – מצד אחד אסור ללחוץ חזק מידיי שלא יחסכו בבדיקות הרקע, מצד שני צריך להבין שחברות ניהול רציניות עובדות עם מלאי של שוכרים פוטנציאליים והם מציעים להם מס’ נכסים ומנתבים אותם לבתים אחרים אם אחד לא מתאים. תדאג להזכיר להם כל כמה ימים שאתה רוצה לדעת כמה הראו את הבית כמה התעניינו, אפשר לשקול להכריז ” בית פתוח” שבאים כמה פוטנציאליים במקביל.
תשאל את חברת הניהול מה הפריע לשוכרים הפוטנציאליים ואולי אפשר לשפר? (לפעמים זה שטויות ששוה לעשות) האם הבית נקי במועד ההצגה? האם הריח טוב?
והיו עוד המון הצעות מעולות מהחברים קודם ששווה לשקול.
והכי חשוב, קור רוח……. בנדל”ן זה שם המשחק ?
המון בהצלחה!
תקופת החגים תמיד יותר מאתגרת עם השכרות… הן לא נוטים לעשות שינויים, לרוב מינואר + הם מקבלים החזרים שלהגשות המס שלהם ויש להם דיפוזיט לשים ולכן קל להם לעשות מעבר
אני לא יודעת לגבי האיזור של הנכס מבחינת מיקום, תעסוקה, בתי ספר או פשיעה שיכולים להשפיע גם
בחודשים ”מתים” כאלה אפשר להציע ספשייל מוב אין של 25-50% לחודש הראשון כלומר הנחה בגובה השכירות
כן צריך לבחון איפה מפרסמים את הנכס ואם הם עובדים מול סוכנים שמאתרים דיירים ומתגמלים אותם.
בהצלחה:)
היי חבר,
1. מאמצע נוב’ עד אמצע ינואר אכן זה זמן מת. (תקופת חגים, אנשים לא עושים שינויים וגם הקור לא יוצר חשק לזוז, תוסיף גם שכולם יותר קצרים בכסף כי בזבזו בקריסמס).
החל מאמצע ינואר יש התעוררות חזרה של השוק. אני לא דוגל בהורדת מחיר, בסוף זה משפיע על שנה שלמה של שכירות. (וזה בהנחה שהמחיר הראשוני שביקשת הגיוני מבחינת האזור) בנוסף זה משדר מסר לא טוב כשרואים הורדת מחירים באתרים השונים.
2. חברת הניהול שלך היא פשוט בדיחה. קודם כל לא מאווררי תקרה זה מה שישפיע על השכרה מהירה (אם דייר פוטנציאלי יראה בזה עניין – הוא פשוט יציף את העניין וישאל אם ניתן להוסיף, אך זה לגמריי לא game changer). כמו כן גובים ממך מחיר גבוה מידי לטעמי עבור המאווררים (בהנחה ולא תכננו להתקין מאווררים די יוקרתיים).
וודא שאתה מפרסם במדיות הנכונות, ודרושה גם אמונה ! החלק הקשה של דצמבר מאחוריך.
בהצלחה
תבדוק כמה החברת ניהול מציעה co-op fee, כלומר כמה היא משלמת לסוכן מהצד השני שיכול להביא להם שוכר. לפעמים כשאנחנו מרגישים שנכס מסויים קצת תקוע אנחנו מעלים את העמלה לצד השני ובדרך כלל זה מדרבן סוכנים להביא לנו דייר.
1. תבדוק את חברת הניהול שלך – תתקשר או תבקש ממישהו להתקשר ולשאול אם יש להם נכסים להשכרה.
2. תבדוק איפה הם מפרסמים את הנכס שלך לשכירות
3. תפרסם אתה בעצמך בנוסף – קרייג ליסט, זילו, אפארטמנטס דוט קום, וכו
4. לשנות אסטרטגיה ולעשות ליס אופשן
התקופה של החורף החל מדצמבר היא אכן יותר איטית וצריך בה סבלנות…
גם לי זה קרה עם אחד הנכסים
יש לך ניסיון עם בחברת ניהול?
יש סטטיסטיקות של כמה אנשים מגיעים? איך החברת ניהול מפרסמת את הנכס?!
אנשים מגיעים ולא סוגרים? או שפשוט לא מגיעים?
מאוורר תקרה כדי שיכנס שוכר? נשמע לי בדיחה לא מצחיקה. אתה מוזמן לשלוח לי כתובת בפרטי אם אתה רוצה ואשמח לתת לך דעה יותר ספציפית. אני לא מאמין גדול בהורדות דרסטיות של שכירות . אבל בגדול, בחורף קצת יותר קשה להשיג שוכרים