מה קורה, קבוצה יקרה? השבוע אני מפרסם את החלק האחרון על פריפוקלושרים. מפה אמשיך…

תאריך הפרסום המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק:
2019-01-05T21:08:02+0000

מה קורה, קבוצה יקרה?
השבוע אני מפרסם את החלק האחרון על פריפוקלושרים. מפה אמשיך לתהליך העיקול הקלאסי אחרי שהנכס עבר לבעלות המלווה.

אז התחלנו קמפיין (פרטים בפוסט הקודם על סוגי הקמפיינים) והגענו לבעל החוב. הפגישה נקבעה אחרי שיחת טלפון קצרה או אחרי דפיקה ישירה בדלת הבעלים.
אומר תחילה מה צריך להיות מוכן לאותה פגישה:
1. מידע על אודות גובה החוב למלווה – יופיע בנוטיסים (נוטיס אוף דיפולט ונוטיס אוף סייל. שני אלה הוצגו והוסברו בפוסטים קודמים), באתר של המחוז ובאתרים נוספים (כל מדינה והאתרים שלה).
2. מידע ראשוני על הנכס, שווי שוק, שכירות שוק (אם קונים כרנטל), מידע על האזור וכדומה.
3. חוזה לחתימה – מטרת הפגישה היא חתימה על חוזה מכר. חשוב להגיע עם חוזה מוכן! לא ממליץ לעבוד עם החוזהFAR-BAR הקלאסי, אלא לבקש מעורך הדין להכין חוזה קצר וקל להבנה. לא לשכוח להוסיף תקופת בדק אם אפשר.

בפגישה עצמה השילוב המנצח הוא הזדהות, אנושיות ואסרטיביות. הבעלים צריך להרגיש אתכם מאוד בנח. אתם האנשים שבאים להציל אותו מעיקול ופגיעה פיננסית עתידית משמעותית. מצד שני, הוא צריך להבין שאתם יודעים מה אתם עושים – אתם עוזרים לאנשים כמוהו בשוטף ואתם שם כדי לסגור עסקה ולא כדי לבזבז את הזמן על דיבורים מיותרים.

דברים שחשוב להבין בפגישה:
1. מצב הנכס וגובה השיפוץ. חשוב להקצין את הבעיות אל מול הבעלים למטרת המו״מ אך ברגישות יתר (מדובר בנכס שלו) ולשקלל את המספרים למחיר הרכישה (אין לכם כאן זמן נוסף לחזור לבית ולחשוב על הדברים. אם יצאתם מהבית ללא חוזה יהיה קשה בהרבה לחתום עליו בעתיד. מהירות, לכן, היא שם המשחק).
2. האם החוב של הבעלים בתוספת של השיפוץ ייצר לנו עסקה מוצלחת?
3. לוח זמנים של הבעלים להמשך.
3. פרטי קשר אל מול המלווה (את זה אפשר לעשות לבד ובכך נחסוך זמן בטלפונים לחיפוש האדם הנכון לדבר אתו).
כמו שהזכרתי, מטרת הפגישה היא לסגור חוזה. חשוב להבין שהמחיר צריך לכסות את החוב לבנק (אם לא יכסה את החוב, יהיה הסיפור מורכב בהרבה – שורט סייל או מו״מ ישיר עם הבנק. אם אין אפשרות אחרת זה עדיף מכלל לא).

כעת יש לנו חוזה. עכשיו נתחיל עם הבדיקות והעדכונים של כלל הנפשות הפועלות:
1. בדיקות קבלנים ובדיקת העבודה בנכס.
2. בדיקת טייטל מקוצרת (לין סירצ׳ וטייטל סירצ׳) לוודא שלא קיימים חובות אחרים למלווים אחרים.
3. עדכון נציג המלווה כי הבית עומד לקראת רכישה בתאריך הנדון וכי מלוא החוב הולך לחזור אליו בסגירה. לבקש מהמלווה Pay off request- מסמך שמפרט את החוב ומועבר לחברת הטייטל לביצוע התשלומים בסגירה.

טיפים כללים וסיכונים אפשריים:
1. אתם עובדים מול אוכלוסייה חלשה מאוד , יש לזכור זאת. אוכלוסייה לא אמינה ולא ישרה, אוכלוסייה שיכולה להגיד משהו היום ומשהו אחר מחר, אוכלוסייה שלא תמיד מדברת בנימוס ולא פועלת בהכרח לפי הקודים שאתם מכירים – יש לזכור זאת ולהתנהל בהתאם (בדרך כלל, לעיתים קורה שנופלים על אחלה אנשים).
2. בדיקת חובות. במקרים רבים, החוב הקיים הוא רק אחד מכמה חובות לא משולמים. חשוב לבדוק את הטייטל ולוודא שאתם לא סוגרים חוב אחד וקונים בית עם חובות רבים אחרים. עלות הבדיקה נעה בין 100 ל-200 דולרים בחברת טייטל מקומית.
3. מהירות היא שם המשחק. ככל שתגיעו לבעלים מהר יותר ותדחפו לחוזה – כך גדל הסיכוי לסגור את העסקה. הדבר הרצוי הוא לסגור הכל בפגישה אחת, או לכל היותר שתי פגישות.
4. אחרי עסקה ראשונה, אל תשכחו לשאול את המלווה אם קיימות משכנתאות נוספות שהוא חושב ששווה לכם להסתכל עליהן. סגרתם לו פינה ענקית, והוא ישמח להעביר אליכם אופציות עתידיות לפני כולם.
5. לא קונים לפני שבטוחים, גם אם זאת נראית “עסקה השנה”! סכנו פיקדון, סכנו את הזמן שלכם אבל לעולם אל תסכנו את הרכישה עצמה כיוון שמשם אין כבר דרך חזרה וכל טעות שכזאת עלולה לעלות הרבה מאוד כסף!

בפוסט הבא, פורקולשקים….!
אחלה סופש,

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק