השכרה עם אופציית רכישה לשוכר

OWN השכרה עם אופציית רכישה לשוכר
כולנו מכירים את השיטה הידועה של רכישת נכס והשכרתו במה שקרוי נכס מניב .
אבל יש דרך טובה יותר לעשות זאת .
בדרך זו אתם תעלו משמעותית את התשואה שלכם וגם תורידו את רמת הסיכון של העסקה.
לשיטה קוראים השכרה עם אופציית רכישה לשוכר .
אתה רוכש נכס מניב על ידי שימוש בכספך או בכספי אחרים ( נושא לפוסט נפרד ) ,משפץ לרמה מתאימה להשכרה ואף קצת מתחת לזה ומציע את הנכס לציבור גדול בארצות הברית ששוכר כיום נכס אבל היה שמח לרכוש בית אם רק היה יכול לקבל משכנתא מהבנק.
אמריקאים רבים אינם יכולים לרכוש בית למגורים על אף שהם מעוניינים בכך וזאת משום שקיימת בארה”ב שיטה שמנקדת את דירוג האשראי שלהם. אם דירוג האשראי שלהם נמוך ( בדרך כלל מתחת ל-600 ) הם לא יקבלו משכנתא מהבנקים.
לכן הם נאלצים לגור בשכירות עד שאתם נכנסים לתמונה ומציעים להם לשכור ממכם עם אופציית רכישה.
תמורת האופציה אותה אתם מעניקים משלם השוכר “דמי אופציה ( OPTION CNOSIDRATION ).
דמי האופציה לא יוחזרו לשוכר אם יבחר שלא לממש את האופציה .
בנוסף אתה יכול לגבות דמי שכירות גבוהים מעט בדמי השכירות המקובלים בשוק כיוון אתה נותן אופציה.
בטכניקה זו אתה יוצר שני מקורות רווח ודאיים ועוד אחד אופציונלי לעומת מקור רווח אחד בשכירות רגילה.
מקור רווח ראשון : דמי האופציה
מקור רווח שני : דמי השכירות
מקור רווח שלישי ( לא ודאי ) : תמורה ממכירת הנכס ( השוכר החליט לממש את האופציה)
בנוסף כל התחזוקה השוטפת תחול על השוכר מה שיגרום לו לשמור היטב על הבית ויפחית באופן משמעותי את ההוצאות השוטפות שלך כבעל הנכס.
דוגמה מספרית :
בית בשווי 80,000 $
הבית נרכש על ידך ב-60,000 $ ( עלויות כולל שיפוץ קל)
אתה מציע את הנכס לשכירות ב-1,100 $ ( שכירות ממוצעת באזור 1,000 $ ) אבל מחשיב סך שך 100 $ מהשכ”ד על חשבון רכישה עתידית ( אם תתבצע ).
אתה מבקש 3,000 $ מהשוכר עבור האופציה לרכוש את הכנס בטווח זמן של 24 חודשים תמורת 88,000 $ ( מגלם שווי שוק עכשווי פלוס עליית ערך של 5 אחוז לשנה).
בתום תקופת האופציה אם השוכר לא מימש אותה עומדת בפניך 2 אופציות עיקריות :
1. השוכר יוצא מהנכס בתום תקופת השכירות ואת מציע את הכנס מחדש לשכירות עם אופציית רכישה.
2. אתה מציע לשוכר שלך לתת לו מימון בעלים לרכישת הנכס וחותם אתו עסקת LAND CONTRACT
בו נבדוק את התשואה שלך בתקופת האופציה ( 24 חודשים):
הכנסות :
דמי אופציה –חד פעמי : 3,000 $
שכ”ד חודשי : 1,100 $
הוצאות :

מיסי עירייה : 250 $
ביטוח נכס : 50 $

תזרים חיובי חודשי : 800 $
תזרים חיובי שנתי : 9,600 $

חישוב תשואה בתקופה של שנתיים :
(9,600*2) + 3,000 = 22,200
22,200/60,000= % 37
חישוב תשואה על בסיס שנתי : % 17.5

לסיכום אומר שעסקאות כאלה אכן דורשות ממכם קצת יותר מאמץ מעסקאות רנטל רגיל אבל המאמץ כדאי ביותר !
מצרף לכם לינק לשיעור קצר שלי בנושא :
https://www.youtube.com/watch?v=wTqOJA7jUoM

אשמח לענות על שאלות . בהצלחה לכולם !

איך להשקיע חכם בארצות הברית . שיעור זה מלמד מה זה שכירות עם אופצית רכישה לדייר ואיך ניתן להרויח יותר ובסיכון נמוך יותר. השיעור מועבר על ידי שי הלוי יזם נדל”ן…

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
https://www.facebook.com/1885945295012997/posts/2204336196507237

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון