טיפים לעבודה עם חברות הניהול

צילמנו 3 סרטונים שמטרתם לתת
ערך בעיקר ליזמים בתחילת דרכם או ידע מוסף למשקיעים.

זהו חלק 2 מתוך 3 ואנחנו ממשיכים ב: עבודה עם חברות הניהול.

במהלך הפעילות העסקית שלנו, יוצא לנו להכיר לא מעט
יזמים שרוצים לצאת לדרך עצמאית בתחום של
השקעות נדל”ן בארה”ב.
ראינו בכמה קשים הם נתקלים ורצינו לתת 3 דגשים,
שיכולים לעזור לכם לבנות את העסק בצורה נכונה.

הנה נקודות חשובות שעליהן אנחנו מדברים בסרטון:
1. למצוא חברות ניהול לטווח ארוך – פחות להתפזר על מספר
חברות ניהול, אלא למצוא חברת ניהול אחת או שתיים (תלוי
בגודל התיק שלכם) ולבנות איתן מערכת יחסים ארוכת טווח.

2. לשמור יד על הדופק – בדיוק כמו אצל הקבלנים, לבדוק אחד לכמה
זמן את העבודה שלהם. לבחור קודם את אלו שקיבלתם עליהם
המלצות. אנחנו ממליצים להיפגש איתם אישית, להכיר ולהבין
מה הם יודעים לעשות. לבקש לדבר עם הממליצים שלהם,
שיכולים להיות דיירים או בעלי הבתים.

3. לעבור על החוזה עם חברת ניהול – הממוצע שמשלמים לחברת
ניהול כיום נעה בין 8-12% מהשכ”ד, תלוי באזור.
חלק מהתפקיד שלהם הוא למצוא דייר, גביית כספים מהדייר, טיפול בתקלות, הוצאת דייר, תשלום חשבונות לעירייה, יש מקרים שהם גם מציעים להיות אלו שימכרו את הבית, במידה ותרצו.

4. הבדלי תרבויות – כמו אצל קבלנים, חשוב להבין ששם זה לא ישראל.
לא תמיד ההגיון שלנו הוא ההגיון שלהם. עם הזמן לומדים מה אנחנו
מחפשים ומה אנחנו צריכים, לומדים להבין את המערכת ולהתאים אותה אלינו והפוך.
דוגמא: דייר לא קיבל משכורת בזמן מהעבודה שלו, עדכן שייאחר את התשלום בשבוע וישלם את הקנס בהתאם לחוזה. יונתן אמר שלא צריך,
אך הדייר שילם בכל זאת.
זה גם עובד הפוך. כך שאם אתם התחייבתם למשהו ולא עמדתם בו –
אתם תשלמו את הקנס.

5. גודל חברת ניהול – בדר”כ חברת ניהול רווחית עומדת על 250-350 נכסים. מתחת לזה, הם בתהליך של בנייה.

6. קריאות שירות – חברות ניהול ברובם מנסות להרוויח יותר על קריאות
שירות לנכס, כי אין להן הרבה מקום להרוויח. הן בדר”כ ירשמו קריאות שירות שאין לכם מדד עליהן או יגידו שיש קלקול ולא היה בעצם כלום.
יונתן עובד עם חברת ניהול שהחברה מראש אמרה שעל כל קריאת שירות
הן מבקשות 15% עמלה, כדי שיוכלו להרוויח ולכסות את ההוצאות,
שלפעמים כרוכות בכך.

7. טיפ שקשור לתיקונים – לבקש תמונות לפני ואחרי + חשבונית מסודרת.

8. איש מקצוע עשה טעות – לא תמיד חברת הניהול תיקח אחראיות. שימו לב לתמונות של לפני ואחרי ותוודאו שהם עושים הכל ברמה המקצוענית
ביותר. אני אישית גם הייתי יוצר קשר עם הדייר כדי לשמוע ממנו
ביום יומיים לאחר התיקון אם הכל עובד תקין ואין בעיות.

9. תביעות משפטיות מול הדייר – חשוב להכיר את החוקים במדינה לגבי
הוצאת הדייר מהנכס. האם החוק לטובת בעלי הנכס או לטובת הדייר.
חברת ניהול מגיעה לבתי משפט או שולחת עו”ד מטעמה. אלו דברים
שעולים כסף. במקרים שהם עושים עבורכם את כל העבודה, הם יכולים
לבקש סכום גבוה על השירות. יונתן יודע היום שטיפול בבית משפט,
לא אמור לקחת יותר מ300$. לכן שווה לשאול: כמה עולה בית משפט,
מה הממוצע בתחום, מה התהליך כולל.

10. איכות הדיירים – חברת ניהול יכולה למצוא מהר מאוד דייר
לנכס שלכם, אך לא כל דייר תרצו שייכנס. חשוב שתשאלו את חברת
הניהול מה ה-Scanning שהם עושים על הדייר ומה הקריטריונים שלהם
לבחירת דייר טוב. (אל תשכחו שרוב חברות הניהול מרוויחות כסף על
החלפת דייר וחידוש חוזה)

זהו להפעם… סרטון הבא – עבודה עם משקיעים.
במיוחד עבורנו כיזמים.

תודה לכם על הזמן,
אלברט ויונתן בוחרים נדל”ן

https://www.facebook.com/LyricMan/videos/10157059902719443/

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק