טיפים לשיפור ביצועי הנכס
טיפים לשיפור ביצועי הנכס
אחד הדברים הכי מבאסים אותי, כמשקיע, זה שהבית עומד ריק ללא דייר, מעבר לעובדה שאין הכנסות בתקופה זו, גם ההוצאות השוטפות, מתגלגלות אלי.
בזמן הזה בית שאיננו מאוכלס, עלול למשוך פורצים, וונדליזם, מה שמגביר את המוטיבציה שלנו כמשקיעים שקריטי לצמצם את זמן ה VACANCY למינימום.
הסיבות שהבית עומד ריק יכולות להיות רבות ומגוונות, החל ממצבו הפיזי של הבית, מתחרים יותר בשכונה, גם במחיר וגם במוצר, או סתם התנהלות לא יעילה של חברת הניהול.
לעיתים עלול להווצר מצב שנפסיד את התקופה החמה של ההשכרות בגלל שטויות, ואז נאלץ להתפשר על המחיר , או “להתייבש” בשוק מספר חודשים.
מחירו של חודש ללא שכירות למשקיע, שקול להורדה של 8.3% במחיר ההשכרה, כך שלפעמים יש מקום בהחלט לשקול הורדת שכירות, גם אם בעבר הבית הושכר במחיר גבוה יותר.
כל זה בנוסף להתנהלות שוטפת עלולים לפגוע בתשואה השנתית שלנו, לייצר הוצאות מיותרות ולמנוע הכנסות שהיו יכולות להגיע. לפעמים כל מה שצריך זה רק fine tuning התוצאות והביצועים יכולים להשתפר פלאים.
הדבר הכי גרוע למשקיע, זה בית ללא שוכר, בוידאו זה , אציג מספר טיפים שיבטיחו שהנכס שקנינו להשקעה, יעמוד כמה שפחות זמן ללא שוכרים וללא הכנסות לפרטים נוספים:
מבין את הדילמה וחווה אותה כעת. לפעמים זו לא שאלה של מחיר אלא תקופה. אם נפלת עם דצמבר וכל תקופת החגים גם תמורת חודש חינם יהיה קשה להשכיר. אני בהתייעצות כל יום עם חברת הניהול ולפעמים אין מה לעשות זו התקופה. אתה גם לא יכול לשבור את השוק מבחינת מחיר. צריך את האיזון בין הורדת מחיר אך לא יותר מידי ולעבור את התקופה המתה
Ofer Genat היי העצה שלי בהחלט כמו שדרור אמר אתה חייב להכיר את קהל היעד שאתה מכוון אליו לגבי השכרה בארץ אני יכול להגיד כי השכרה עם כמה שפחות ריהוט שלך פחות כאב ראש …והעצה שלי כמובן תהיה יותר גמיש בריהוט אם קהל היעד שלך זה משפחות ולא צעירים
המפתח הוא הכרת קהל היעד שלך באזור, אם מדובר בכאלו שמביאים איתם את התכולה, אין יתרון להציע דירה מרוהטת, גם אם הריהוט יוקרתי, מבחינתך זו הוצאה מיותרת שרק מקשה על ההשכרה. לרוב תכולה יכולה לסייע לקהלים כמו סטודנטים או צעירים, שלא צברו עדיין מטלטלין, שישמחו לקבל דירה מאובזרת, ובמקרה זה , ריהוט ברמה בסיסית, יעשה את העבודה, בלי שיכאב הלב על הבלאי שלו
יש לי דירה בארץ באזור מאוד מבוקש, בניין חדש, מרוהטת משופצת ומעוצבת בסטנדרט מאוד גבוה. אני לא מצליח להשכיר אותה מחודש מאי! בהתחלה הייתי קשוח עם המחיר עד שהורדתי כי חשבתי שזו הסיבה העיקרית. אני יכול לאמר שהמון מתעניינים ניפסלו בגלל שרצו להביא את הריהוט שלהם ולהוציא את שלי. בגלל שהריהוט שלי מאוד מאוד יקר לא הסכמתי. למה אני מספר לכם את זה, כי חשבתי שדירה מושקעת ומרוהטת היא מוצר שימכר מהר, אני לומד עכשיו מניסיון שהמצב בדיוק הפוך הריהוט רק מגביל ומצמצם את סוג השוכרים שיתאימו לריהוט.
נקודה למחשבה, ואשמח להערות, הארות וכל עצה.
ותודה ענקית לפורום המדהים הזה ?
תודה דרור. הרשה לי להגיב להערה שלך: “מחירו של חודש ללא שכירות למשקיע, שקול להורדה של 8.3% במחיר ההשכרה, כך שלפעמים יש מקום בהחלט לשקול הורדת שכירות, גם אם בעבר הבית הושכר במחיר גבוה יותר.” הרבה פעמים השיקול הוא לא חישוב פיננסי קר. עדיף לפעמים להתפשר על חודש חודשיים של שכירות ולקבל דייר “איכותי” מאשר להתפשר על המחיר ובסוף לקבל דייר שיכול להיות שיפסיק לשלם בשלב כלשהו או שישחית את הבית או שפשוט יחזיק אותו במצב תחזוקתי נחות.
תודה על הוידיאו דרך אגב, מעשיר מאד
Dror Samoelov דרור במצב שהבית עומד למכירה, באזור מעמד הפועלים, האם
אתה מכניס דייר month to month
או סופג כמה חודשים בלי שכירות ועם סיכון.
אלוף