שבוע טוב !! צריך עזרה היה לי דיון ארוך עם שותף אמריקאי לגבי קבלת…

Responses

1. 

   Nadlan Group ינואר 27

   זה ההלוואה השניה שדיברתי עליה

2. 

   Nadlan Group ינואר 27

   היי
   זה מאוד תלוי בבנק, יש non recourse loan ששם לא יבקשו ממך כלום חוץ מכנראה כרדיט טוב ויבססו את הלוואה על בסיס תזרים המזומנים אבל הריביות יהיו 7 אחוז וצפונה לפי השוק היום ויש לך full doc loan ששם צריך להראות הכל, מיסים, הכנסה, כרדיט טוב, שם הריביות יהיו באיזור ה5 אחוז לפי השוק היום, בדרך כלל ירצו לראות ניסיון לכל סוג של הלוואה פה אבל יצא לי לדבר עם בנק שהיה מוכן לבסט את זה על תזרים מזומנים בלבד פלוס כרדיט טוב חובה.

3. 

   Nadlan Group ינואר 27

   ודרך אגב, השותף האמריקאי שלך צודק! במיוחד שאתם בתחילת הדרך.

4. 

   Nadlan Group ינואר 27

   שלום אלון,
   אני סוכן משכנתאות מורשה בוושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס. במדינות אלו אני יכול לעזור לתושבים חוקיים של ארצות הברית עם הלוואות מסורתיות (למגורים או להשקעה), שמבוססת על דירוג אשראי והכנסות. בתוך זה, גם מסלולים שמאפשרים תיעוד חלופי של הכנסות לעצמאים, למשל עם 12-24 חדשים של דפי חשבון בנק (אישי או של העסק).
   למשקיעים יש לי גם אפיקים מעורבים שמבוססים על שילוב של דירוג אשראי אישי עם פרמטרים של העסקה הספציפית.
   בנוסף, אני עבד כרגע על פיתוח של מסלולי הלוואות עסקיות, שכמעט לא מסתכלות על פרטי המשקיע – גם במדינות בהן אני לא מורשה להלוואות קונבנציונלית.
   חשוב להבין שתנאי ההלוואה, כולל הריבית, נגזרים מרמת הסיכון שלוקח המלווה. זה אומר שלרוב, מסלולים חליפיים באים במחיר של אחר או יותר מהמרכיבים הבאים:
   1. ריבית גבוהה יותר
   2. אחוז מימון נמוך יותר (מקדמה גבוהה יותר)
   3. הלוואה לזמן קצר יותר (במקום 30-40 שנים, 15, 10, 5 שנים עם או בלי “בלון”, 6-24 חודשים לתחליפי כסף “קשה”, 1-6 חודשים לכסף “קשה”)
   4. עלויות סגירה גבוהות יותר.
   אם יש לך פרוייקט ספציפי, אשמח לשמוע, ולבדוק אם יש לי פתרון מתאים.

5. 

   Nadlan Group ינואר 27

   כל הלוואה מגיעה בסוף לחתם underwriter שעובר על הנתונים ומחליט מה התנאים.
   אחד הפרמטרים הכי חשובים זה מה יקרה למשקיע אם העסקה לא תצליח. אובדן קרדיט לאמריקאי הוא קריטי, הוא יכול לעצור לו את החיים! גם אם ההלוואה היא נון ריקורס עדיין הקרדיט של החייב יפגע ולכן זה המנוף הכי חזק של הבנקים! לבנקים אין שום רצון לעקל נכסים, לכן הם מעדיפים ללכת על הקרדיט.
   במקרים של משקיעים זרים שאין להם קרדיט הבנק יחפש אופציות מינוף אחרות על המשקיע. ככל שהבנק יראה יותר נכסים, יותר פעילות ויותר הכנסה הוא יקל בדרישות.

6. 

   Nadlan Group ינואר 27

   יש ככה ויש ככה…
   תלוי בכל מיני גורמים…בנכס…בהיקף…

7. 

   Nadlan Group ינואר 27

   מה שאני למדתי עד עכשיו מהתכתבויות עם מלווים וברוקרים לקראת עסקת מולטי גדולה: קיימים מלווים שילוו על בסיס נסיון קודם של היזם ובעיקר על בסיס בחינת הנכס. הם מודיעים בתחילת התהליך שאחוז המימון תלוי בנכס עצמו. הריביות שאני ניתקלתי בהן הן באזור ה5.5-5.3%, יכול להיות גם טיפה יותר נמוך. שוב, תלוי בעסקה.

8. 

   Nadlan Group ינואר 27

   הי אלון. מנסיון רב שניכם צודקים. בהחלט חשוב לבנק שיהיה לווה מצויין עם הכנסה גבוהה והסטוריה ללא רבב של תשלומים וקרדיט ועוד עשרות בדיקות נוספות כמו שהצגתי בהרצאה שלי שאתה מוזמן לצפות בה ואותו אדם הוא מי שערב אישית על ההלוואה והוא מי שהבנק ילך אחריו ואחרי הנכסים האישיים שלו במקרה והנכס לא משולם, במיוחד במקרים של הלוואה שהיא ריקורס מתחת למליון דולר. גם בהלוואות נון-ריקורס יש חוקי Bad Boy Carve שבהם הולכים אחרי היזמם במקרים מסויימים, לדוגמא במקרה של רשלנות כלפי הנכס. מעבר לזה הבנק בודק את הרקורד הניהולי ואת פורטפוליו הנכסים של אותו גורם אמריקאי. זה דרך אגב בדיוק השירות שאני נותן בין השאר למשקיעים שרוכשים איתי מולטי פמלי. אחרי כל זה, אתה צודק שלעומת הלוואות רזידנשל שבהם בודקים אם הלווה יכול אישית מהמשכורת שלו לשלם את המשכנתא, בנכסים מסחריים של 5 יחידות ומעלה בודקים את הנכס עצמו מבחינת מצב הנכס והתזרים שלו ולכל בנק יש קריטריונים שונים – לדוגמא שהתזרים יהיה לפחות 30 אחוז מעל כל ההוצאות כך שנשאר מרחב בטחון – אז גם אתה צודק – זה שילוב של השניים. אני עובד על כל זה בפירוט בהרצאה שעשיתי במסגרת הפורום על מולטי פמלי – אתה יכול למלא את הטופס הזה והיא תשלח אליך חזרה: https://info.www.forumnadlanusa.com/multi. בהצלחה!

9. 

   Nadlan Group ינואר 27

   כל מלווה פועל אחרת, האם הם יודעים לעבוד עם יזמים לא אמריקאים? לא כולם יודעים ..

10. 

    Nadlan Group ינואר 27

    על משבר הסאב פריים שמעת? פעם הבנקים היו נותנים הלוואות לכל דכפין. היום אין דבר כזה…

11. 

    Nadlan Group ינואר 27

    אני תושב חוזר מארצות הברית שחי כרגע בארץ עם קרדיט מעולה מיסים וגם כסף נזיל השמח לשיתופי פעולה עם יש לך דיל מעניין

12. 

    Nadlan Group ינואר 27

    למימון בארצות הברית יש שלוש אפיקים מרכזים

    1 . נקרא full doc זה האפיק הקונבנציונלי ששם הלוווים מגיעים עם קרדיט מסודר ומיסים שמיצגים אפשרות החזר כאן אפשר לקבל מימון מכל בנק
    2. Stated . שזה אפיק שני שמדובר במישהו שחסר לו חלק במשוואה או מיסים ואו קרדיט כאן ההלוואה יותר נוקשה ועם אחוזי מימון פחותים בריבית קצת יותר גבוהה מהשוק

    3 . Hard money loans זה אפיק של הלוואה פרטית -כאן משקיע פרטי בוחר להלוות לך וכן הריביות הרבה יותר גבוהות אבל כאן המשקיע בוחר על בסיס מה להלוות בדרך כלל אם אתה רוכש את
    הקרקע והמשקיע יתן לך מימון לבניה בשלבים רק אחרי שתסיים חלקים כדי למנוע סיכון