Related News Real Estate Entrepreneurs

Related Articles

המקלות:

#יזם השבוע אדם אשכנזי #פוסט4 בפוסט הקודם, סיפרתי על בניין שרכשתי בן 4 יחידות, על הדיירים שם שלא שילמו שכירות, על שתי חברות ניהול שפיטרתי,…

Responses

  1. מסכים עם כל מה שכתבת לעיל מלבד סעיף 4 בעייתי.
    אם
    אתה עושה חוזה לשנתיים ללא אופציה ליציאה בהודעה של 60 יום ובכלל,אבל מתגמש אם יחליט לעזוב לפני,זה למעשה אופציה חד צדדית שנתת לשוכר ומה עם ההדדיות ?
    מה יקרה אם תרצה לממש ולמכור לפני תום התקופה והשוכר ייסרב להתפנות לטובת הקונה כי הזכות לפינוי היא רק שלו ?

  2. שני דברים 🙂
    1. כל הכבוד על רכישת הנכס
    2. בעיני טעות של “מתחילים” (לא יודע אם אתה מתחיל או לא אבל זה בשביל כולם). למה לרכוש נכס ב $210000 בשביל שכירות של $1800??? ולהגיד שהוא שווה $235000 (שווי שוק שלך – אומר שיש לך בערך $6000 רווח הון על הנכס) למה אתם עושים את זה…… (באמת שאני אשמח לדעת). זאת תשואה של 6%!!!! (נמוך מאד בעיני). אני מכיר מספר אנשים שעושים את זה והיום מגיעים אלי להוציא אותם מהשקעות כאלה (לרוב בגלל שוכרים שלא משלמים – כן כן זה קורה גם בשכונות הכי טובות!!!)
    ועכשיו לאחר שהוצאתי את הקיטור זה מה שאתה צריך לעשות. להוריד ל $1700 או פחות על מנת להשכיר את הנכס (ולקוות שהשוכרים ישלמו). גם להשכיר ב $1650 על מנת להוריד את הנכס מהשוק.
    מצטער אם אני קצת “נסער” אבל זאת היא דעתי

  3. הי דניאל. תודה על הפוסט המעולה שבהחלט מדבר על בעיה שמטרידה את כולנו – זמן מת שבו הנכס עומד ריק. אני יכול לספר כיצד אני מנסה להתמודד עם הנושא:
    1.דבר ראשון החוזים שאני ערך הם לשנתיים. אני מאפשר חוזה ארוך ללא עליית מחיר אחרי שנה כך שהדיירים מבטיחים לעצמם מחיר נמוך יותר במידה והם חותמים לשנתיים.
    2. אני מתמחר את החוזה בכ 10 אחוזים מתחת למחיר השוק, כעלות חברת הניהול, ומנהל את הנכס ישירות מול הדייר – הדבר תלוי כמובן באופי הנכס ובאיכות האיזור – באיזור ובכנס שאתה מתאר זה נראה לי אפשרי, אבל פה כמובן קיימת הדילמה האם אתה מעדיף להיות יותר פאסיבי אך לשלם על כך פרמיום או להיות יותר אקטיבי ולטפל בבעיות בעצמך. מהנסיון שלי איכות חברות הניהול בארה”ב היא כזאת שברוב המקרים אני גם ככה מטפל בעצמי בבעיות כדי למצוא את מחירי הקבלנים הטובים ביותר ולכן אין לי תרומה משמעותית בשימוש בחברות ניהול בנכסים שנמצאים באיזורי רמה A
    3. בחוזה כתוב שבמידה והשוכר לא משלם אני מכניס חברת ניהול
    4. אין אפשרות יציאה מהחוזה – אני לא נותן אפשרות ל 60 יום הודעה מראש. תמורת ההטבה במחיר הדייר מחוייב לשנתיים. כמובן שאני מתגמש על כך במידת הצורך אבל בחוזה עצמו אין את האפשרות.

    מה שנותן לך החוזה שלמעלה הוא מציאת שוכר באופן מהיא יותר כי אתה מתומחר פחות ממחיר השוק, אבל אין לך פגיעה ישירה בתזרים כי אתה לא משתמש בחברת ניהול.
    אך זה כמובן מתאים רק לנכסים ברמה גבוהה עם שוכרים איכותיים מאוד.
    אתה יכול לפרסם את הנכס במשרד תיווך שיש לו כבר מאגר של שוכרים בהמתנה – לרוב חברות הניהול אין מאגר שכזה כי זה לא העסק הראשי שלהם אבל שווה לבדוק.
    לא הייתי נכנס לחוזה עם חברת ההשכרה שמחייב אותך לעבוד רק איתם ובאופן אקטיבי הייתי משתמש במדיומים השונים כדי למצוא שוכר גם בעצמי.

    מקווה שעזרתי!