פוסט #3: פרויקט שפסלתי חלק מהמשחק שאני משחק בו זה להיכנס להמון חוזים ולוודא…
פוסט #3:
פרויקט שפסלתי
חלק מהמשחק שאני משחק בו זה להיכנס להמון חוזים ולוודא את המספרים של העסקה ואם לא טוב… מריח לא טוב… אז יאללה ביי.
אז אשתף את אחת העסקאות שלא עבדה לי ופסלתי אותה על סמך האנצ’.
המספרים היו נהדרים:
רכישה 82
שיפוץ 65
מכירה 220
האזור נהדר.
קיבלתי ביד ראשון ו… פגז! העסקה עובדת.
מדבר עם המתווכת ואומר לה: “תשמעי המספרים מסתדרים אזזזזז אני שולח אינספקשיין ועוד קבלן וקדימה”
המתווכת צוהלת משמחה וגם אני.
יומיים לאחר מכן, הדוח מגיע בתיאום מוחלט עם הקבלן השני.
אני בודק את הדוח ופותח אותו ובו”ז מקבל שיחת טלפון מהקבלן שונציה פתחה סניף חדש בדאון טאון אינדיאנפוליס קלטו את הסרטון…
אז יכולתי להתווכח על המחיר. יכולתי לחתוך במחיר אפילו יותר ממה שהייתי צריך, אבללללל Idit Yunji Shira Ben-Dror Asher אמרנו לעצמו בעל הבית שגר בבית היה צריך לדווח על זה (הוא מחוייב לגלות את זה) אבל בחר שלא (או יותר נכון החליט שלא) במטרה להעביר את התפוח האדמה הלוהט למשקיע שירכוש את הנכס.
בשלב הזה עשינו ישיבת הנהלה דחופה ואמרנו לעצמנו “אם את זה הוא הסתיר מי יודע מה יקרה עוד בבית הזה ואנחנו ואנחנו לא מוכנים לעבוד עם אנשים שלא הוגנים או ישרים”.
חתמתי על mutual release ואללה מעאק.
אז, מה אתם הייתם עושים?
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2NjvzTU
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
נשמע אחלה הזדמנות
זה תיקון קליל עם אינסטלטור טוב – לא מוותר וממשיך הלאה עם המספרים הנכונים – לא על זה מוותרים על עסקת פליפ
אני הייתי כמוך יוצאת מעסקה כזו. ברגע שאין אמון אין אמון. כל הכבוד אלופים
שתי הבתים ששיפצתי באינדי היו עם בעיות כאלו. בהנחה שהבית לא שקע, ושהקירות ישרים, בלי buckling ו bowing אז אפשר לחסל את הבעיה ע”י לדאוג שהמים מוסטים הרחק מהיסודות. אני מהמר שיש איזה downspout ששולח מים לפינה הזו. מהנסיון שלי, גם אם יש חורים וסדקים בקירות אפשר לעיתים להסתפק בלדאוג שהמים לא יקוו ליד היסודות. (מרזבים תקינים, שיפוע קרקע הרחק מהיסודות)
אני בכל זאת הייתי נותנת הצעה נמוכה. לכל דבר יש מחיר , ומי יודע אולי המוכר היה מקבל אותה. במידה שהמוכר מקבל את ההצעה הנמוכה וכבר לא בא לי להתעסק עם הנכס אז הייתי מנסה לעשות wholesale וכמובן הייתי מספקת לקונה המיועד את כל המיידע על הבית.
הייתי שם את המתווך על גונדולה …עשיתם נכון
Almog Hemo
לדעתי הגישה הזו היא גישה שתגרום לך הפסדים מיותרים מאחר ואתה מונע מרגש ו״ניסיון לחנך״ את המוכר…
בעוד שלי חשובים הערכים של אנשי הצוות שאיתם אני עובד בשוטף, מוכר הוא מוכר… אם הוא הוגן או לא הוגן ועל איזה ערכים הוא מושתת ממש לא הבעיה שלי…
אני מסתכל על העסקה בצורה קרה, קיבלת דו״ח אינספקשן מפורט? המספרים עובדים? החלטת לוותר על העסקה רק כי אתה לא רוצה לעבוד עם מוכר ש״לא אמר מראש שיש בעיה״? נחש מה? השארת כסף על הרצפה…
אני עושה הבדלה בין אנשים אירעיים לבין מערכות יחסים…
ופה, במקרה הזה עם המוכר? אין שום משמעות לערכים ואין מקום לרגשות…
חייב להודות שמבחינתי מה שהבעלים אומר או לא אומר, לא רלוונטי, לא לפני ולא אחרי… הריי הוא יכול לספר סיפורים מכאן ועד יפן על כך שלא ידע, כן ידע וכו’.
בדיוק בגלל זה חשוב לעשות בקרות בלתי תלויות (כפי שעשית בחכמה)
אנשים מוותרים או סומכים על “מילה” של מוכר או מלווה או הולסלר ואוכלים אותה חזק ( מכיר המון סיפורים כאלו)
הייתי מציע הצעה נמוכה שמשקפת את התיקון + טווח סיכון ומוציא את המוכר מהמשוואה.
כמו שלא מעניין אותי מה המחיר שהוא מבקש, מעניין אותי כמה אני מוכן לשלם.
כך אני מסתכל על העסקה בצורה קרה.
השקעות טובות!
אני במקומך משפר את הצוות המקומי
לפני שאתה חותם חוזה ושולח אינספקטור שלח מישהו מטעמך (לרוב מטווח) . שיצלם לך את הבית . הייית רואה בעיית יסוד כזו מלכתחילה לא היית מתעסק וחוסך את עלות האינספקשיין .
הייתי דורש הורדת מחיר בצורה דרסטית, ומאריך את הזמן לאינספקשן עד אשר אקבל 2 בידים מקבלנים פאונדיישן.
מורידים במחיר הרכישה ומכניסים את הסכום לשיפוץ. אם השיפוץ
עולה לכם 65 זה שיפוץ
גדול אז בכל מקרה אתם מחליפים 90% מהבית.
וואו יאיר פוסט מטורף! כמה חשוב לבדוק דברים כאלה מראש ולהמנע מהפתעות לא נעימות. כל הכבוד ותודה על השיתוף!