שאלה יש לי שותף בשיקגו, אזרח ארה”ב שמשקיע בנדל”ן שם כבר הרבה שנים. העסקאות…
שאלה
יש לי שותף בשיקגו, אזרח ארה”ב שמשקיע בנדל”ן שם כבר הרבה שנים. העסקאות שאנחנו עושים הם עסקאות Flip בצפון שיקגו. בדרך כלל המחיר קניה הוא 250 שיפוץ 100 וה arv הוא 550, פחות או יותר. בעסקאות כאלה בדרך כלל לוקחים hard money lender. בגלל שלשותף שלי יש credit score טוב ועשה הרבה עסקאות, יש תנאים הרבה יותר טובים והוא לוקח את ההלוואה עליו. בכל עסקה צריך למצוא משקיעים שישקיעו את ה 20%, בדרך כלל 60-70k. הבעיה היא שהבטחונות שאני יכול לתת למשקיע הן second mortgage ו promisary note. בדרך כלל משקיעים מרגישים פחות בטוחים עם בטחונות כאלה.
אני גם מראה להם הסטוריה של עסקאות ואת הרווח שיצא בסוף, אבל עדיין הם לא מרגישים בטוחים עם second mortgage.
איזה עוד אפשרויות יש לי לתת למשקיעים כדי שירגישו בטוחים וישקיעו בעסקה?
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2NoYxSm
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
אתה נותן להם תשואה מאד נמוכה יחסית לסיכון שלהם. בעסקאות ממונפות שבהם יש להם ״סיכון״ גדול יותר הם צריכים להרוויח יותר. אתה חייב לת להם לפחות 15%-20% על הכסף ופתאום תיראה איך הפחת שלהם ״נעלם״.
אני עובד רבות עם משקיעים במודל הבא:
במידה ויש לך נכסים נוספים שאינם משועבדים-אתה יכול למשכן אותם לטובתו.
זה מה שאנחנו עושים במילוואקי.
באופן זה אגב אני לא צריך לשכתב משכנתא על כל נכס שנמכר או נרכש ויכול לעבוד עם הכסף על מספר נכסים.
בנוסף, זה מאפשר לי להגדיר עם המשקיע חוזה לפרק זמן של שנה ולא בהכרח עד מכירת הנכס. משקיעים מאוד אוהבים זאת כי אף אחד לא ממש רוצה להלוות כסף לפרויקט של שלושה-ארבעה חודשים…
הערת אזהרה על נכס בארץ ? העברת איזשהו סכום שלך לנאמנות אצל עורך דין, עד גמר העסקה, וחתימה על חוזה מול העורך דין שהכסף הזה משמש בטוחה לעסקה בארה”ב…אם נתקעתם, לא החזרתם הפסדתם… הלך הכסף למשקיע. אף אחד לא יסכים להיות במשכנתא שנייה אחרי הבנק.
למה לקחת hardmoney loan ?? אם יש לשותף שלך נסיון וקרדיט טוב תוכל לקחת construction loan ב5.5 ריבית.
זה מה שאני עושה
לטעמי, ואמרתי את זה ליותר מיזם אחד, אם אתם רוצים לתת ביטחון רב יותר למשקיעים, תשימו גם אתם כסף בעיסקה (גם אם ברמה של 15%-20% מההון העצמי)
או שתקח הלוואה סטייל הארד מאני
אתה יכול להציע למשקעים שלך להיות MONEY PARTNER בעיסקה ולייסד את זה בתוך LLC משותף ן OPERATING AGREEMENT כפי שקודמי הציעו. בהללחה !
אורי
אפשר לעשות llc משותף ולהגדיר את מערכת היחסים ב Operating Agreement
הי אורי. שאלה באמת מעניינת. בתור אזרח ארה”ב אני עושה עסקאות דומות עם משקיעים אבל פחות פליפים יותר קאש פלאו והבטחונות הם שותפות LLC ודומין לבטחונות שלך. אשמח גם כן לשמוע אפשרויות נוספות. ?