היי חבר׳ה, רציתי לשתף בעסקה שנסגרה היום, עסקה שהתחילה טוב, המשיכה לא טוב, ונסגרה…

תאריך הפרסום המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק:
2019-01-30T03:07:57+0000

היי חבר׳ה, רציתי לשתף בעסקה שנסגרה היום, עסקה שהתחילה טוב, המשיכה לא טוב, ונסגרה טוב.

אז זה התחיל בסוף יוני, נכס בסנט לואיס שנקנה לפליפ, $143 קנייה, שיפוץ 56, מכירה 270.
Comps’ average DOM at the time of purchase was 12 days.

השיפוץ עבר יחסית באופן חלק, חריגה של רק 5 אלף והסתיים באמצע ספטמבר.

עושים סטייג׳ינג ושמים בשוק.

הימים עוברים, ובקושי יש Showings, אפילו פידבק לא מקבלים. מורידים מחיר, ועדיין מעט מאוד אנשים באים לראות. ממשיכים להוריד, ומתחילה טיפה יותר תנועה,
והפידבקים חיוביים.

אבל הצעה אחת לא קיבלנו.
אחרי חודשיים הגיעה ההצעה הראשונה,אחרי משא ומתן היא עמדה על 248, וקיבלנו אותה.
הקונים עושים אינספקשן, הדו״ח חלק באופן יחסי אבל הקונים קיבלו רגליים קרות ויצאו מהחוזה, בלי לתת סיבה.

חוזרים לשוק.

עובר עוד חודש בלי שום תנועה.
מחליטים להוריד את הנכס מהשוק ולחכות לתקופה טוב יותר.

בזמן הזה, אמרתי שאנחנו חייבים לנסות אסטרטגיית יציאה אחרת.
להשכיר את הבית כרנטל רגיל לא רצינו, מהחשש שהדיירים לא ישמרו על הבית כך שנוכל למכור אותו בקלות עוד כך וכך זמן כשנרצה/נוכל.
אז החלטנו להציע את הבית במודל של Rent-to-Own, שידוע גם בתור Lease-option

חשוב להבין שהבית ממוקם באזור יוקרתי יחסית של סנט לואיס, אבל לא היי אנד, ושהסקול דיסטריקט שלו מעולה ממש.
באזור הזה כמעט כולם בעלי בתים, ויש ממש ממש מעט נכסים שמוצעים לשכירות, ושלא נדבר על ליס אופשן.

אז אמרתי נעשה נסיון, מקסימום לא יילך ובאביב נחזיר את הנכס לשוק.

תוך שבועיים היום לנו מעל 10 שוכרים-קונים מעוניינים, בתנאים הללו:
1. מקדמה (לא ניתנת להחזר) של 18,200 דולר
2. שכירות חודשית 1,900 דולר למשך שנתיים
3. מחיר קנייה 280,000 בעוד שנתיים (או פחות)
4. כל התיקונים עד גובה של 1500 דולר בחודש מבוצעים על חשבון השוכרים-קונים.

קצת מספרים:
במידה והשוכרים לא יממשו את האופציה, התשואה השנתית הממוצעת תהיה 11.5 אחוז
במידה וכן יממשו את האופציה ב280 אלף, התשואה
השנתית הממוצעת תקפוץ ל24 אחוז.

עוד יתרון חשוב: אין אינספקשן, אין עמלת מתווך, אין כאבי ראש אחרים שכרוכים במכירת פליפ.
הרבה יותר פשוט ממש שחשבתי.

זה היה הסיפור על הפליפ שהתחרבש, אבל הצלחנו לצאת ממנו דיי בטוב.
אעדכן עוד שנתיים מה קרה ?

לילה טוב,
אור

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
http://bit.ly/2Ge3TPF

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון