הי פורומיסטים! כיף לקרוא אתכם, ללמוד מכם המון ותודה למקימים! עכשיו שאלה: 10% +…
תאריך הפרסום המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק:
2018-12-22T15:09:05+0000
הי פורומיסטים! כיף לקרוא אתכם, ללמוד מכם המון ותודה למקימים!
עכשיו שאלה:
10% + no appreciation
Vs
4% + high appreciation
??
יש לי דירות בארץ שעושות 6% מהשכירות והנכסים עלו ב 30% בערך.
אני מכירה את האיזור ומתלבטת אם להמשיך ולקנות עוד דירה שם ( נח לי לטפל בדירות בעצמי והן אף פעם לא עומדות ריקות טפו טפו).
או- לקנות בית בקליבלנד (זה מה שאני יכולה להרשות לעצמי בתקציב) ולעשות 9% נטו אבל לא אוכל לטפל בנכס בעצמי
והעלייה של הנכס לא תהייה בשמיים.
אני גרה בקליפורניה וחקרתי ארוכות השקעות בארהב.
משקיעים ענקיים חזרו על המנטרה ״תקני בארץ או במדינה שאנשים נוהרים לגור בה (כמו קליפורניה) ואל תשקיעי במרכז אמריקה כי אם הבתים זולים (עד 100,000$) זה משום שאף אחד לא
רוצה לגור שם.
מנטרה שנייה שחזרה על עצמה היא שאת הכסף האמיתי עושים מעליית ערך הנכס ולא ממש מהשכירות.
מצד אחד אני לומדת בפורום שאפשר לעשות יותר עם הכסף בהשקעות בארהב ומצד שני בתקציב שלי אני מרגישה שהשקעה בארהב תהייה יותר כאב ראש מאשר תמורה.
* המטרה שלי היא להשקיע 100,000$ בנכס להשכרה.
אשמח שתאירו את עיני: להמשיך להשקיע בשכונה שלי בארץ (צפי עליית ערך הנכס הוא גבוה מאוד) או להתחיל כבר להשקיע באמריקה.
תודה שקראתם עד כאן????
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
http://bit.ly/2FZlp9W
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
Yael Maftsir Botser את אומרת שהמטרה שלך היא להשקיע 100 אלף דולר בנכס להשכרה.
למעשה זה בכלל לא נכון. המטרה שלך היא להשקיע בנכס להשכרה. האילוץ שלך הוא תקציב של 100 אלף דולר.
הדיוק הזה חשוב כי אחרת יקרה לך מה שקורה להרבה משקיעים – הזנב מקשקש בכלב. וראיתי כאן קשקושים שמציעים לך הרס וחורבן כלכלי כמו לפזר את הכסף במצב פתיחה בו ממילא מלכתחילה התקציב שלך נמוך. אז דבר ראשון בהשקעה, זה לדעת את עצמך. אף אחד לא יכול להגיד לך מה יותר חשוב או נכון עבורך.
עכשיו הדבר השני. לדעת את ההשקעה. אני מציע לך קודם לבדוק ואז להגיע למסקנה ולא להיפך. אז אמרו לך “בתים במרכז אמריקה אף אחד לא רוצה לגור שם” , הם עשו והצליחו שם באופן עקבי? נסעת לשם ובדקת את הטענות האלו?
בתור מי שעשה עשרות על עשרות עסקאות בקליבלנד דטרויוט ואטלאנטה וליווה משקיעים אני דוקא ראיתי שכן גרים שם אנשים. אז הנה גם זו טענה. איך תדעי מה מהטענות נכונות? את תצטרכי לבדוק.
אני משקיעה כרגע בארה”ב, אבל בת של משקיעה בנדל”ן ישראלי. אחד הדברים שאני מאמינה בהם ונכונים לכל תחום ההשקעות הוא פיזור. פיזור של רמות סיכון, של אזורים בארץ, בארה”ב ובעולם.
לשוק בארץ הייתה נטייה לעלות בצורה מטאורית בשני העשורים האחרונים ומי שקנה נכס הרוויח. בארה”ב ראינו עליות וירידות ויתכן שנראה בלימה בקרוב.
סכומי ההשקעה בארץ הם גבוהים בהרבה ולכן השקעה בישראל בלבד לא מתאימה לכל משקיע (ביחוד למי שאינו בעל כיסים גבוהים במיוחד).
בארה”ב יש יותר בלת”מים – הוצאות בלתי צפויות וההשקעה מתאימה למי שמוכן לתשואות ממצועות גבוהות ולהפתעות מדי פעם.
מצד שני – אם תהיה לך הפתעה ומחירי הנדל”ן בארץ יתחילו לרדת, יכול להיות שיתחיל כדור שלג. רבים ירוצו למכור באותו זמן ומחירי הנכסים עשויים לרדת אף מעבר לערך שבו רכשת אותם – כמו שקרה לא אחת בארה”ב.
אני ממליצה – גם וגם. אם את יכולה תשמרי על פרוטפוליו נכסים משולב – ישראל וארה”ב ותהני משני הכיוונים – תשואה גבוההה בארה”ב ועליית ערך (כרגע) בישראל.
לדעתי עליית ערך היא הדבר החשוב.
בתור אחד שמכיר היטב את קליבלנד, אני אתן לך עוד כמה זוויות לנושא:
1. בהחלט אפשר לקבל 9 אחוזים, אך צריך לזכור שתמיד יש הפתעות שיכולות במקרה אחד לפגוע קשה בתשואה. כל תקלה בינונית כגון תיקון גג, מזגן או חימום, מוצרי חשמל וכו… יכולים לפגוע קשה בתשואה.
2. יש שחיקה בנכס. דיירים גרים בו ובין דייר לדייר תצטרכי להכניס סכום לא מבוטל לרענון + חודשים שהבית לא מושכר + עמלת סוכן על מציאת דייר. שוב פוגע קשה בתשואה.
3. מוכרים לך נכס שמיועד להשכרה וצריך לבדוק את רמת הגימור שלו. יום אחד תרצי למכור את הבית ולא בטוח שרמת הגימור שהתאימה להשכרה תתאים על מנת לקבל את הסכום המקסימלי במכירה. הרבה חברה שבשנה האחרונה מנסים למכור פתאום מוצאים את עצמם מכניסים את היד לכיס או חותכים את המחיר כי רמת הגימור שלהם + השחיקה מהדיירים, לא עוזרת להם לקבל את הרף הגבוהה של המחיר. המון חבר’ה נפגעים מזה היום במיוחד בגלל ביקורות העירייה.
אם אין לך צורך בדמי השכירות למחייה אז עליית ערך היא הסגמנט שהייתי מעדיף.
את משווה תפוזים לתפוחים. אני לא יודע איפה יש מספרים כמו שאתה מספרת בארץ, עם כאלו מספרים הקבוצה פה לא הייתה קיימת ?
את חיה בארה”ב ועם 100א דולר את יכולה לעשות יופי של עיסקה עם מינוף בארה”ב בעיקר במדינות השמש כמו פלורידה וטקסס ולקנות נכס מאוד מאוד איכותי. אגב זה היה התקציב שלי לפני 6 שנים שהתחלתי להשקיע. זוכר ששקלתי לקנות דירה ישנה בבת ים להשקעה ובייעוץ של אחי ראיתי את האלטרנטיבה של ארה”ב וכל השאר היסטוריה ואני אול אין בארה”ב עם 5 נכסים…
מבין את דילמה על אזור ידוע ונוח להשקעה חוויתי זאת לאחרונה שבחרתי להשקיע שוב בטקסס למרות שהתשואה ירדה וזה בתמורה לביטחון ושקט נפשי.
עד היום לא חושב לקנות בארץ וחי בשכירות אך מבחירה. ביום שהמחירים בישראל יהיו שפויים וברי השגה כמו ארה”ב אשקול לקנות בארץ ולכן שוב נראה שהמספרים שאת מציגה להשקעה בארץ לא הגיוניים. מה גם שעליית ערך נוספת בספק רב.
לדעתי, אם זו אופציה – למרות הבדלי העלויות, במצב שתיארת, עדיף לקנות בארץ
אם את מתכוונת לקנות נכס אחד בקליבלנד בתקציב של 60k יש מצב שלא תגיע ל9 אחוז. מציעה לך לברר מה אחוז הeviction . כל פעם שמפנים דייר התשואה באותה שנה על הבית יורדת כמעט לאפס. באטלנטה למשל יש שכונות שהאחוזים ממש גבוהים יותר מעשרים אחוז. אם את מתכוונת לקנות מקבץ דירות בשנים הקרובות בקליבלנד לי זה נשמע יותר הגיוני כי בממוצע סביר שתגיעי לאחוזים יפים. אני באופן אישי לא יזמית אלה משקיעה וזה מהנסיון שלי ומה שראיתי אצל משקיעים אחרים. וכמובן אשמח לדעת איפה את מושקעת בישראל.
נקודה נוספת שעולה ולדעתי קריטית עבורך, ניהול הנכס יש לך שקט בניהול הנכס וזה שווה את שני האחוזים או שלושה אחוזים אקסטרא.
יש לך ניהול נכסים בארץ ואין ספק שאת סומכת על האופציה שיש לך. לכי על ישראל ותמשיכי להינות בקליפורניה 😉
אם את עושה 6% נטו… תמשיכי להשקיע בארץ.
אם זה 6% לפי מה שקנית פעם… אז זה לא 6%… כי אם נכס עלה ב30% כבר וערך השכירות לא עלתה אז את לא נמצאת ב6%, אלא יותר לכיוון ה 4.5%.
אני מכיר אזורים נהדרים בארה”ב שאפשר לרכוש רנטל איכותי ב100k
עוד רעיון, זה לקחת את הכסף ולהתחיל להשקיע בחוב, כך שיווצר לך תזרים קבוע.
האם לקחת שמאי לגבי הדירות בארץ שיגבה את ההנחה שלך לגבי עליית הערך?
בנוסף, רשמת שאת גרה בקליפורניה ומטפלת בדירות בישראל בעצמך..אז אני מניח שמעורב בן משפחה בסיפור ..אחרת את אדישה שכן גם בישראל וגם בארהב יש מישהו שעוזר בניהול..
האם זה נכון?
כמו כן, יש מקומות שגם עם ה 100 אלף דולר את יכולה לקנות 2-3 בתים שייצרו לך תזרים חזק (וככל הנראה גם עליית ערך) ובכך תוך כמה שנים התזרים יעבה לך את מצבת הנכסים
הי..תודה על השיתוף בדילמה.
את רושמת שעוד צפויה עליית ערך רבה בארץ..האם זו תחושה או תחזית של פיתו האיזור?
כמו כן, השאלה האמיתית כמו תמיד,היא תכנון פיננסי..לפני היותה כלכלית.
עבור מה מה משמשות הדירות שבשכירות?
מה את עושה עם כספי השכירות – האם הולכים לחיסכון או לשימוש שוטף במסגרת תקציב הבית?
מה יכולת יצור הכסף שלך מבחינת חיסכון ושאר אמצעי השקעות קיימים?
מה המטרה / היעד שלך מבחינת מטרות אישיות וכלכליות?
זה רק חלק מהשאלות לצורך מתן מענה אמיתי… – וזה בדיוק מה שאני עושה עם לקוחות/אנשים
ההשקעה אמורה להיות בהתאם לאיך שאת רואה אותך ואת העתיד, ובהתאם לשימוש העתידי של הכסף…
למשל אם את צריכה 9.5% לשנה ל- 7 שנים הבאות אז זה השקעות מסוג אחד..
אם את רוצה לבנות תזרים פאסיבי – תשובה אחת אם את בת 35 ותשובה אחרת אם את בת 65..
הזה מאד תלוי..
צריך להבין את השוק, נשמע שההשקעה שלך עובדת יפה צריך להבין מה עתיד להיות, אם המחירים ימשיכו לעלות? ולמה הם עלו עד עכשיו.
על פניו לא הייתי ממהר למכור, זו דעתי אם תרצי לדבר אשמח לבחון איתך ולעזור
גלי לי על השכונה בארץ?