הכנסה תפעולית נקייה שנתית – Net Operating Income

הי לכולם. סבב שני של פוסטים עם ערך…1/3
והיום נדבר על מושג שמשתמשים בו לבחון כדאיות השקעה בעסקים (נדלן ולא נדלן), בדר”כ יותר להשקעות גדולות, אך גם רלוונטי להשקעה קטנה כעוד כלי בסל שלכם….במיוחד אם אתם צוברים כמה נכסי נדלן, ואז זה פותח לכם יותר אפשרויות.

בלי קשר, זה יעזור לכם לבחון עסקה כשיציעו לכם להצטרף לעסקה או להיות חלק מקבוצת משקיעים.

אז בואו נתחיל: Net Operating Income – NOI

ה – NOI למעשה נותן לנו מידע ואינדיקציה לגבי הפעילות בנכס.
זה הכנסות (שנובעות משכירות, חנייה ושירותים שונים שניתנים לדייר)
פחות כל ההוצאות הקשורות לתפעול של הנכס….כלומר האם הנכס בכלל מרוויח מעצם קיומו. החישוב לא כולל תשלומי קרן וריבית על הלוואות, הוצאות הון, פחת והפחתות.
ובעיברית….?
הוצאה תפעולית היא הוצאה שמקורה בעסק באמצעות פעילותה העסקית הרגילה כגון שכר דירה, ציוד, עלויות מלאי, שיווק, שכר, ביטוח, דמי ניהול, ארנונה, תיקונים, שירותים וכדומה.

NOI
מופיע בדוחות הרווח וההפסד של הנכס. נכס אשר רושם כ 120,000 $ בשנה בהכנסות ו 80,000 $ בהוצאות התפעול, יהיה הכנסה תפעולית נטו של $ 120,000 – $ 80,000=$ 40,000. אם סך הכל הוא שלילי, כלומר, ההוצאות התפעוליות גבוהות מההכנסות, זה נקרא הפסד תפעולי נטו (NOL).

כמספר אולי לפעמים זה לא יגיד לכם מעבר לכך שזה רווחי במהות שלו או לא (ואינדיקציה בשבילכם לדיבידנד)
אבל אפשר גם לבחון את זה כאחוז. לפי הדוגמא למעלה, למעשה שיעור הרווח התפעולי הוא 33.33%.

מלווים ונותנים אשראים בכלל משתמשים בכדי לקבוע את פוטנציאל ההכנסה של הנכס, דבר שישפיע על גובה המימון.

ה- NOI נחשבת פחות פגיעה במניפולציה מאשר בנתונים אחרים משום שניתן להגדיל אותה רק על ידי העלאת דמי השכירות והעמלות הנלוות או על ידי הקטנת ההוצאות התפעוליות הנחוצות באופן סביר.

ה- NOI מסייעת לבעלי בתים ולקונים הפוטנציאליים של בניינים קמעונאיים, בנייני משרדים ונכסים בודדים ורב-משפחתיים לחישוב מספר יחסים מועילים. NOI משמש לקביעת שיעור ההיוון, אשר מסייע לקבוע את ערך הנכס ומסייע למשקיעים הנדל”ן להשוות נכסים שונים הם עשויים לשקול לקנות או למכור.
(לגבי הסבר מפורט למונח שיעור ההיוון – בפוסט הבא)

נהנתם – שתפו
יש לכם מה להוסיף או לחדד – בשמחה ובאהבה
This attachment may have been removed or the person who shared it may not have permission to share it with you.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2Nt0NrO

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון