התייעצות פתוחה לגבי מימון, אשמח לשמוע מה אתם הייתם עושים. קצת על העסקה: יש…
התייעצות פתוחה לגבי מימון, אשמח לשמוע מה אתם הייתם עושים.
קצת על העסקה:
יש לנו נכס על חוזה עם מוכר בעל מוטיבציה גבוהה מאוד שצריך סגירה מהירה (עוד 9 ימים מהיום), עסקה פצצה, אבל ממש.
מספרים:
51 קנייה
15 שיפוץ
125 ARV
רצינו לעשות עליה הולסייל, אבל היה מאוד בעייתי להביא משקיעים לראות את הנכס (בגלל מי שגר שם שהיה בעייתי)
על עסקאות כאלה לא מוותרים כל כך מהר, לכן אנחנו ״נאלצים״ לסגור.
אופציה א: הולטייל – מנקים,מוציאים זבל ושמים בשוק ב100 אלף
אופציה ב: שיפוץ – שמים 15 על עדכון של דברים, פשוטים מאוד, סדר גודל של שבועיים ואז שמים בשוק ב130 אלף.
אופציה א זה תהליך מן הסתם יותר מהיר
אופציה ב תיקח 3-4 חודשים עד שרואים כסף חזרה.
עכשיו לגבי העניין של המימון, יש לנו אופציה של הארד מאני (שמספיק לסגור תוך 9 ימים – כבר עבדנו איתו), אבל העמלת מסמכי הלוואה + נקודות זה עלות משמעותית מאוד (סדר גודל של 5 אלף)
מה אתם הייתם עושים מבחינת מימון אחר (משקיע)? מה הייתם מציעים למשקיע? אשמח לשמוע רעיונות.
במקרה הכי ״גרוע״ נישאר עם ההארד מאני, פשוט מחפשים עלות נמוכה יותר של הכסף
תודה מראש
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2Nh5g0s
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- עוקב
- הי אור. שאלה מצויינת ותודה על השיתוף. זה המקום חברים לסיעור מוחות כדי לעזור לאור לצאת מהתסבוכת! ענקים בואו לעזרה !
- Gap financing כדי לסגור את העסקה
ואז לגייס כסף. - איפה העסקה?
- תכניס איתך שותף שמבין בנדל”ן בארה”ב, הוא יביא את הכסף לעסקה והתגמול שלו יהיה אחוז מסוים של רווחיות מהפליפ. כמובן שתצטרך לספק לו בטחון מסוים לכספו, שכנראה זה יבוא לידי ביטוי בנכס.
- באיזה עיר ?
אם בגקסונוויל –
אני בודק ותוך 3 דקות מקבל החלטה - מה רע בהארד מאני…יוצא לך קצת יקר אבל גם זול כי מאפשר לך לעשות רווח רציני
- Moti Katz
אנו משאירים את הדיון פה בקבוצה להעשרה..לא מפנים החוצה - תפסת מרובה לא תפסת
הארד מאני מאפשר לסגור מהר ויש לך מספיק מרווח למכור מהר אפילו קצת טיפה מתחת למחיר השוק
לא צריכים להיות ״חזירים״ – תן גם לאחרים להרוויח (הארד מאני,משפץ,מתווך וכו׳)
זה גם יסייע לך בעיסקאות בעתיד וזה חוק קארמה פשוט
בהצלחה - תציע לחברים כאן , אולי מישהו נזיל ומוכן להלוות לך תמורת בטוחה ראויה ואחוז סביר
- אינטאיטיבית נשמע שעדיף את הסידור של מכירה כהולסייל ולקחת מהר 100K האופציה של מכירה בשוק הפתוח עם המימון יהיו יקרות (ציינתם עלויות סגירה של ההלוואה), הזמן עד למכירה (הוצאות שוטפות בזמן החזקה, ביטוח,מיסים,סיכון בית ריק, שווה כסף) ועל כל רווח הון תשלום של 25% מס ומכירה, בנוסף לנקות עוד לפחות 6% עבור התיווך שאפשר אולי למנוע כוהלסלר, יתכן ופתאום במהלך השיפוץ תתגלה הוצאה לא צפוייה של עוד 5/10 , והבדיקות הקפדניות של הבנק לפני שיתן מימון לזוג המאושר שירכוש א תהבית עלול להזמין להורדת מחיר נוספת, ולשולי רווח גבוליים בין החלופות.
אבל צריך לשים הכל על אקסל ולראות תרחישים אם ההבדל הוא 10/15K זה טווח הטעות ולכן לא שווה את הסיכון לדעתי.
כמו כן צריך לוודא שה- 130K באמת ראלי בסטנדט שיפוץ של 15K (לי נשמע שתמחור השיפוץ קצת נמוך)
בהצלחה רבה! - עוקבת ללמוד ממך אלופה
עוקבת ללמוד ממך אלופה
אינטאיטיבית נשמע שעדיף את הסידור של מכירה כהולסייל ולקחת מהר 100K האופציה של מכירה בשוק הפתוח עם המימון יהיו יקרות (ציינתם עלויות סגירה של ההלוואה), הזמן עד למכירה (הוצאות שוטפות בזמן החזקה, ביטוח,מיסים,סיכון בית ריק, שווה כסף) ועל כל רווח הון תשלום של 25% מס ומכירה, בנוסף לנקות עוד לפחות 6% עבור התיווך שאפשר אולי למנוע כוהלסלר, יתכן ופתאום במהלך השיפוץ תתגלה הוצאה לא צפוייה של עוד 5/10 , והבדיקות הקפדניות של הבנק לפני שיתן מימון לזוג המאושר שירכוש א תהבית עלול להזמין להורדת מחיר נוספת, ולשולי רווח גבוליים בין החלופות.
אבל צריך לשים הכל על אקסל ולראות תרחישים אם ההבדל הוא 10/15K זה טווח הטעות ולכן לא שווה את הסיכון לדעתי.
כמו כן צריך לוודא שה- 130K באמת ראלי בסטנדט שיפוץ של 15K (לי נשמע שתמחור השיפוץ קצת נמוך)
בהצלחה רבה!
תציע לחברים כאן , אולי מישהו נזיל ומוכן להלוות לך תמורת בטוחה ראויה ואחוז סביר
תפסת מרובה לא תפסת
הארד מאני מאפשר לסגור מהר ויש לך מספיק מרווח למכור מהר אפילו קצת טיפה מתחת למחיר השוק
לא צריכים להיות ״חזירים״ – תן גם לאחרים להרוויח (הארד מאני,משפץ,מתווך וכו׳)
זה גם יסייע לך בעיסקאות בעתיד וזה חוק קארמה פשוט
בהצלחה
Moti Katz
אנו משאירים את הדיון פה בקבוצה להעשרה..לא מפנים החוצה
מה רע בהארד מאני…יוצא לך קצת יקר אבל גם זול כי מאפשר לך לעשות רווח רציני
באיזה עיר ?
אם בגקסונוויל –
אני בודק ותוך 3 דקות מקבל החלטה
תכניס איתך שותף שמבין בנדל”ן בארה”ב, הוא יביא את הכסף לעסקה והתגמול שלו יהיה אחוז מסוים של רווחיות מהפליפ. כמובן שתצטרך לספק לו בטחון מסוים לכספו, שכנראה זה יבוא לידי ביטוי בנכס.
איפה העסקה?
Gap financing כדי לסגור את העסקה
ואז לגייס כסף.
הי אור. שאלה מצויינת ותודה על השיתוף. זה המקום חברים לסיעור מוחות כדי לעזור לאור לצאת מהתסבוכת! ענקים בואו לעזרה !
עוקב