Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses

  1. הי Ido Neuman קשיי גבייה הם תוצאה אחת אפשרית הנובעת מבעיית שורש של איכות השוכר. כשאני מתכוון לאיכות השוכר מדובר בפרופיל סוציו אקונומי והסטוריית השכרה אישית. למעשה, את הסיכון הזה ניתן לשכך בכמה רבדים. פעם אחת בהבנת
    מיקום הנכס ברמת הבלוק בסביבות מורכבות יותר. פעם שנייה במיומנות סינון שוכרים מקצועית, ופעם שלישית ביכולת לנהל הדיירים בצורה נכונה, ופעם רביעית בניהול נכון של תהליך פינוי במידת הצורך. יש כאן גם פרמטרים אזוריים למשל מדינות בהן תהליך פינוי ידידותי יותר לבעל הנכס ומדינות שפחות ידידותיות.
    התייחסתי לזה בצורה מפורטת בדיוק אתמול בתשובה למשקיע בפורום תפוז שאני מנהל מוזמן לקרוא כיצד כאן:

    http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/2401/183946440/%D7%94%D7%9E%D7%95%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA_%D7%A0%D7%93%D7%9C%22%D7%9F_%D7%91%D7%90%D7%A8%D7%94%22%D7%91

  2. נושא הגבייה הוא בהחלט אחד המאתגרים בנושא הזה. חייבת להודות שבשנתיים הראשונות עם שני הנכסים הראשונים לא הייתה בעיה. לאחר שהכנסתי דיירים שלא היה להם דיפוזיט מלא (חודש שלם מעבר לשכר דירה הראשון) איתם התחילו בעיות תשלומים, והגענו גם לאביקשן.

    היו זמנים שהייתי מסייעת להם לקבל עבודות זמניות, לעבוד עם שני תשלומים.
    עם חלק זה עבד ועם חלק לא.

    באזורי הסיכון זה החלק המהותי שצריך לקחת בחשבון.

    מצד שני, כאשר אתם עובדים עם חברת ניהול רב כאב הראש הוא על מנהל הנכס, לא עליכם. אם מקבלים את זה שאתם מקבלים 9-10 חודשים בשנה של תשלומים ולא 12, מוכנים לאביקשנס לפעמים ומעלים את שכר הדירה לרמה שהתשואה עדיין תהיה יותר גבוה מהשכרה במקום עם תשואה סולידית – אפשר לעשות פלאים באזורים האלה.

    צריך אופי הרפתקני, ראש פתוח ונכונות להתגמש.

  3. באיזורים קשים וכאלו שמוגדרים כאזורי פשע יש יתרונות וחסרונות,
    הבתים נמכרים לרוב במחיר טוב והרווח גדול (עולה על 15% בחלק מהאיזורים), אך לצד זאת יש סיכון גדול של אי קבלת תשלום, הרס הבית, פינויים רבים (כל פינוי מלווה בהפסד של כחודשיים שכירות+עלות שריף ותלונה+ שיפוץ לא זול בכלל) ועלות התחזוקה גדולה מדיי שנה.

    כמו שכתבו בתגובות, חשוב חברת ניהול חזקה ולדעת לסנן איזורים ודיירים.
    בהצלחה!

  4. בהחלט, זה חלק מהחבילה, כשאתה משכיר לאוכלוסיה חלשה מוסר התשלומים שלהם הוא לא הצד החזק שלהם, לרוב השכירות יהיה התשלום הראשון שהם יוותרו עליו…
    בתחילת הדרך הבדיקות הראשונות שלי מול חברות הניהול היה “האם יש שכונות שהם לא נכנסים אליהן?” ואם היו לחברות הניהול בעיה עם שכונה כזאת או אחרת לא המשכתי עם אותה חברת ניהול… עברתי כבר ארבעה או חמישה פינויי דיירים וכיום אני בעיצומו של פינוי נוסף… כל פעם משכללים את התהליך… בקיצור כמו שאמרתי, חלק מהחבילה..