דיון על הנכסים שכבר קניתם – רשמים מהעסקה וניתוחים

Responses

1. 

   Nadlan Group יוני 7

   Avi Atias לא מבין איך הגעת ל40 אחוז ממתחת למחיר שוק?

2. 

   Nadlan Group יוני 7

   דיון על נכס שקניתי באוהיו בכתובת:
   266 East 323rd Street, Willowick, OH, USA
   הנה רשמים מהעסקה וניתוחם:
   1. הסביבה – מביקור שלי באזור כמו גם ניתוח סטטיסטי, להבנתי מדובר באזור איכותי. אוכלוסיה לבנה, רוב הנכסים מוחזקים בבעלות הדיירים, וזה מעיד בדרך כלל על איכות אוכלוסיה חזקה יותר מבחינה כלכלית, וגם כזו ששומרת ומטפחת יותר את הנכס.
   2. השוק – מבחינת שוק הקנייה מכירה יש פעילות יחסית ערה, ונראה שמגמת הביקוש עולה מכיון שהמחירים עולים שם. לפני כשלוש שנים רכשתי שם נכסים ב15-20 אלף דולר פחות. מבחינת שוק ההשכרה, ההיצע יחסית נמוך לביקוש. וגם בעסקה הזאת ראיתי שזה מתבטא במציאת שוכר בפרופיל האיכות שרציתי די מהר (רואה-חשבון ואשתו אחות ביה”ח)
   3. המבנה הפיזי – האמת שרוב הבתים באזור זה אינם באיכות בנייה גבוהה. במקרה הזה רכשתי בית אבן שזה נהדר, אבל בכנות גם רכשתי באזור נכסים שבנוים מVINYL SIDING, שעלות התחזוקה שלהם בטווח הארוך נחשבת לטובה. מניסיון שלי ב5 שנים האחרונות, חשוב מאוד לשקלל בחכמה הקצאות לתחזוקת הנכסים, ואם עושים את זה בגיבוי של בדיקה טובה על ידי פקח ועבודת קבלן טובה בכניסה, אז אלה אמצעים חשובים כדי להימנע מהפתעות. כמובן שכאן הפרספקטיבה היא מוגבלת כי עוד לא עברתי מחזור של 20 שנה של תחלופת מרכיבי בית מלאה, אלא 5 שנים סך הכל מאז שהתחלתי להשקיע בארה”ב.
   4. המספרים – הנה קישור לאקסל שמראה בפירוט איך ניתחתי את המספרים בעסקה. אני מעדכן את הניתוח בעסקה תוך כדי התקדמות הבדיקות, ואחרי שעשינו את הבדיקת פקח, אז היה מהלך משא ומתן שהוריד עוד את המחיר של הנכס, ואז עדכנתי מחדש את כל המידע בתכנית לראות לאיפה זה מביא אותי לפני שמחליט אם לסגור את העסקה או לא. אני מסתכל על זה כהשקעה ארוכת טווח ומחשב לא רק את השנה הראשונה, אלא מבצע חישוב לכל שנה ושנה למשך של עשרות שנים.
   http://bit.ly/2rLWBsk
   5. ברור שמעבר לכל זה יש את המרכיב של האנשים והצוות המקומי, כי על אותו הנכס שקונים, איכות הבדיקות והשיפוץ וחברת הניהול יכולים לעשות את ההבדל.

   אני משתדל לשתף כל שבוע לגבי כתבות על נדלן בארהב וגם משתף בפרופיל פייסבוק שלי את העסקאות אז מי שרוצה לעקוב אחרי מוזמן 🙂