דיון על ניתוחי עסקאות
דיון על ניתוחי עסקאות
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- מצאתי נכס שנמכר באיזור טוב בגקסונוויל – ארלינגטון – בכ 60 אחוז מתחת למחיר השוק (לפי Zestimate). צריך שיפוץ. נמכר ב 80 אלף דולר פחות ממחיר שוק. מעוניין להכניס שותף לקניה במזומן – צריך להיות מישהו ששיפץ לפחות נכס אחד מרחוק. יתרון למי שעשה זאת בגקסונוויל. העסקה הזאת לא תשאר הרבה זמן בשוק. חלוקת רווחים שווה. קבלת כתובת ופרטים לאחר חתימת הסכם סודיות ואי תחרות.
- לאחר ששותפתי בפרטי העסקה. להלן חלק מהמסקנות שעלו בבדיקות בסיס:
1. בתי ספר טובים (מעל הממוצע)
2. צמוד לפארק שנראה יפה אך בבחינה מעמיקה יותר זה בית קברות משולב פארק (לדעתי חיסרון)
3. מיסים סבירים לאזור.
4. לא באזור הצפה
5. תמונות באיכות בינונית מרמזות אולי על בעיית טרמיטים ו/או צורך בחלפת גג.
6. תמונות מראות שיפוץ חובבני שבוצע ויצטרך כנראה שדרוג רציני
7. הבית ישן, דורש תשומת לב מיוחדת לתשתיות (צנרת/חשמל/ביוב)
8. מספרים בזילו לא משקפים את הערך האמיתי של הבית שכנראה נמוך יותר.
סה”כ בית חביב. מידע מלא יהיה אחרי אינספקשן ואחרי קבלת הצעת מחיר מקבלן.
בהצלחה! - תודה לירון. אבחון מדויק. הבית נמכר בערך במחצית משווי השוק שבחנו – בערך ב 50 כשהוא יכול להמכר בערך ב 100 – וזאת לבתים שאינם חדשים. אם משפצים חדש יוכל לקבל יותר. לעסקת פליפ כדאית לפי הכלל שעל כל דולר השקעה בשיפוץ יש להרוויח חצי דולר במכירה, נניח שמעריכים את השיפוץ ב 30 אלף, לאחר שיפוץ הבית עולה 80. לאחר עלויות סגירה נניח 85 אלף. מכירה ב 100 תיתן רווח של 15 אלף שזה בדיוק חצי מעלות השיפוץ, כלומר לפליפ הכל תלוי בהצעת המחיר שמקבלים – מתחת ל 30 אלף זה כדאי, מעל ל 30 זה לא כדאי. להשקעה לטווח ארוך, יש להשקיע את ה 85 אלף מזומן, ומקבלים נכס משופץ במחיר של לפחות 15 אחוז מתחת למחיר השוק. בשכירות של 900 דולר מקבלים 12.7 אחוז ברוטו. בשכירות של 1000 דולר, אנחנו כבר ב 14.11 אחוז ברוטו. לאחר הכנסת שוכר במחיר כזה, יש סיכוי שניתן יהיה למכור את הנכס כנכס תשואה חדש לפי 10 אחוז ברוטו, ואז לתשואה זו המחיר שנפרסם יהיה כ 120 אלף. אם נתפשר על 110000 הרווחנו ברוטו מהפליפ 25 אלף דולר. אם לא מכרנו עדיין נשארנו עם נכס שכירות מצויין וחדש שעושה בין 12-14 אחוז.
תודה לירון. אבחון מדויק. הבית נמכר בערך במחצית משווי השוק שבחנו – בערך ב 50 כשהוא יכול להמכר בערך ב 100 – וזאת לבתים שאינם חדשים. אם משפצים חדש יוכל לקבל יותר. לעסקת פליפ כדאית לפי הכלל שעל כל דולר השקעה בשיפוץ יש להרוויח חצי דולר במכירה, נניח שמעריכים את השיפוץ ב 30 אלף, לאחר שיפוץ הבית עולה 80. לאחר עלויות סגירה נניח 85 אלף. מכירה ב 100 תיתן רווח של 15 אלף שזה בדיוק חצי מעלות השיפוץ, כלומר לפליפ הכל תלוי בהצעת המחיר שמקבלים – מתחת ל 30 אלף זה כדאי, מעל ל 30 זה לא כדאי. להשקעה לטווח ארוך, יש להשקיע את ה 85 אלף מזומן, ומקבלים נכס משופץ במחיר של לפחות 15 אחוז מתחת למחיר השוק. בשכירות של 900 דולר מקבלים 12.7 אחוז ברוטו. בשכירות של 1000 דולר, אנחנו כבר ב 14.11 אחוז ברוטו. לאחר הכנסת שוכר במחיר כזה, יש סיכוי שניתן יהיה למכור את הנכס כנכס תשואה חדש לפי 10 אחוז ברוטו, ואז לתשואה זו המחיר שנפרסם יהיה כ 120 אלף. אם נתפשר על 110000 הרווחנו ברוטו מהפליפ 25 אלף דולר. אם לא מכרנו עדיין נשארנו עם נכס שכירות מצויין וחדש שעושה בין 12-14 אחוז.
לאחר ששותפתי בפרטי העסקה. להלן חלק מהמסקנות שעלו בבדיקות בסיס:
1. בתי ספר טובים (מעל הממוצע)
2. צמוד לפארק שנראה יפה אך בבחינה מעמיקה יותר זה בית קברות משולב פארק (לדעתי חיסרון)
3. מיסים סבירים לאזור.
4. לא באזור הצפה
5. תמונות באיכות בינונית מרמזות אולי על בעיית טרמיטים ו/או צורך בחלפת גג.
6. תמונות מראות שיפוץ חובבני שבוצע ויצטרך כנראה שדרוג רציני
7. הבית ישן, דורש תשומת לב מיוחדת לתשתיות (צנרת/חשמל/ביוב)
8. מספרים בזילו לא משקפים את הערך האמיתי של הבית שכנראה נמוך יותר.
סה”כ בית חביב. מידע מלא יהיה אחרי אינספקשן ואחרי קבלת הצעת מחיר מקבלן.
בהצלחה!
מצאתי נכס שנמכר באיזור טוב בגקסונוויל – ארלינגטון – בכ 60 אחוז מתחת למחיר השוק (לפי Zestimate). צריך שיפוץ. נמכר ב 80 אלף דולר פחות ממחיר שוק. מעוניין להכניס שותף לקניה במזומן – צריך להיות מישהו ששיפץ לפחות נכס אחד מרחוק. יתרון למי שעשה זאת בגקסונוויל. העסקה הזאת לא תשאר הרבה זמן בשוק. חלוקת רווחים שווה. קבלת כתובת ופרטים לאחר חתימת הסכם סודיות ואי תחרות.