למה לקחת הלוואת הארד מאני(Hard money loan)??? ידוע לכולם שעלות הלוואת הארד מאני היא…

למה לקחת הלוואת הארד מאני(Hard money loan)???
ידוע לכולם שעלות הלוואת הארד מאני היא בסביבות 12% בערך (יש להוסיף על כך עמלות סגירה, שמאות, בחלק מהמקרים פרייפי פנלטי, הוצאות משפטיות רישום משכנתא וכיו”ב). רבים סבורים שרק אנשים דלי אמצעים כלכליים לוקחים הלוואות עם ריביות “רצחניות” שכאלה. אז למה בכל זאת אנשים עדיין לוקחים הלוואת הארד מאני?? לכאורה, זה סותר כל הגיון בריא. יתירה מכך, הלוואת הארד מאני אינה משכנתא רגילה ועל כן הלנדר ימהר לפתוח בהליכים משפטיים לפירעון ככל שיהיה פיגור בתשלום החודשי.
התשובה לשאלה זו מתחלקת לכמה וכמה סיבות שאת המרכזיות שבהן אפרט.
1. אישור משכנתא רגילה יכולה לקחת כ-90 יום. לעומת זאת, משכתנת הארד מאני באופיה מוגדרת כעסקה מהירה למימון בנדל”ן (בסכומים קטנים של עד כ – 3 מיליון דולר אמורים להסגר בתוך עשרה ימים). ברוב עסקאות הפליפ ובמיוחד בעסקה שבה יש Assignment, Short sale, מדובר במכירה מהירה ולכן המשקיע עלול לאבד את הנכס אם ימתין לתשובת הבנק בעניין זכאותו למשכנתא.
2. רוב מעברי הדירה בארצות הברית מתבצעים בתקופה שבה מזג האוויר חמים. כלומר, מתחילת יוני ועד סוף ספטמבר. עולה מכך, שמשקיע שרכש נכס בינואר לא ימתין שלושה חודשים לאישורו של הבנק שכן, הדבר יגרום לעיכוב בנייה וממילא, לא יתאפשר לו להעמיד את הנכס למכירה בתקופה שבה רוב המכירות מתבצעות. בהקשר זה אציין, כי עסקאות נדל”ן שמתבצעים לאחר החודשים המצויינים לעיל, נמכרים לרוב במחיר מוזל יותר.
3. מעטים הבנקים שירצו לקחת סיכון בעסקת פליפ, שהרי רוב הבנקים פועלים ע”פ נוסחאות מחשביות נטו, ומבלי יכולת להכניס שיקול דעת אנושי בעת קבלת החלטה בעניין (בניגוד להלוואת הארד מאני). ולכן, הבנקים הרגילים יטענו שיש לחשב את הנכס במצב AS-IS ולא במתקונת של ARV. אם הבנק יחשב את ההלוואה כ – AS-IS הוא יתן משכנתא בסך של 80% מהערך הנוכחי מבלי לחשב את הפוטנציאל וסביר להניח שלא ניתן לקבל כספים נוספים עבור שיפוץ הנכס.
4. כאשר נכס נרכש תחת LLC רוב הבנקים יבקשו לקבל לידיהם את הרנט רול RR של תקופה שלא תפחת משישה חודשים, כאשר במצב שבו הנכס צריך לעבור שיפוץ, לא ניתן להכניס דייר לתוך בית שכזה ולכן סביר להניח שהבנק לא יאשר את המשכנתא במקרים שכזה.
5. לא פעם המשקיע אינו רוצה לסכן את כל כספו בהשקעה אחת (לא לשים את כל הביצים בסל אחד) בשל האופי המסוכן שבעסקה מסוג זה. המשקיע גם לא ירצה להכניס שותף, שהרי במצב עניינים של הכנסת שותף, המשקיע יצטרך לוותר על כ-50% מהרווח, ולכן במקרים אלו, מעדיף המשקיע לקחת הלוואת הארד מאני ולהיפרד מסכום של כ-20% ברווח ולא מסכום של 50% מהרווחים.
6. פרייפי פנלטי – במשכנתאות רגילות המשקיע לרוב נועל את עצמו לתקופת מינימום (כל משכנתא לגופה), כאשר אם המשקיע יבקש לצאת לפני המועד הרלוונטי או בתוך 12 חודש, הבנק יחייב אותו בקנס יציאה. על כן, משכנתא רגילה אינה רלוונטית בעסקת פליפ שכן, עלות קנס היציאה תהיה זהה לעלותה הכוללת של Hard money loan.
7. הבירוקרטיה וכמות הניירת שצריך להגיש להארד מאני לנדר, היא אפסית ביחס לבנקים הרגילים, ולכן משקיעים מעדיפים להתחיל עם הארד מאני, עד שיהיו מוכנים להגיש בקשה לריפיי.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון