פוסט ליום חמישי ונהפוך הוא – הרווח בקניה ולא במכירה.. אז לאחרונה הרבה משקיעים…
פוסט ליום חמישי
ונהפוך הוא – הרווח בקניה ולא במכירה..
אז לאחרונה הרבה משקיעים בראשית דרכם מתייעצים איתי לגבי הצעות שקיבלו מחברות שונות, שחלקן חברות רציניות וטובות.
בדרך כלל ההצעה כוללת קניית נכס לשכירות במחיר מסויים, עם תשואה בין 8%-10%, ולפעמים אף התשואה מובטחת ל-3 שנים.
אז אני בדרך כלל מברך על עצם הכניסה להשקעה, אבל גם מברר כמה נקודות חשובות:
בכמה הנכס נקנה במקור? (ניתן לברר באתר המחוזי: couny website)
מהו שווי הנכס בשוק? (נבדוק על ידי comps, כלומר בדיקת נכסים קרובים דומים, ולא נסתמך על שויו על פי זילו שעושה ממוצע אזורי, ולחלוטין לא מראה את שווי השוק)
בכמה נמכור את הנכס לאחר שיפוץ?
בכמה נמכור את הנכס כעת ללא שיפוץ ותוך כמה זמן?
תמיד בכניסה לעסקת נדל”ן, נחשוב גם על האופן שבה נצא ממנה.
אנחנו בדרך כלל ממעטים בחשיבות עליית הערך הפוטנציאלית שלו, כיוון שזה נתון ספקולטיבי, שלמרות המגמה, עשוי גם להשתנות.
שאנחנו נכנסים לעסקת נדל”ן אנחנו בוחנים בדרך כלל 3 דרכי פעולה:
Plan 1: קניית הנכס, שיפוץ שלו ומכירה.
Plan 2: קניית הנכס, שיפוץ קטן והשכרתו לאורך זמן
Plan 3: קניית הנכס ומכירתו באופן מיידי.
( במידה והחלטנו מסיבה כלשהי לא לשפץ, לדוגמא: נכנסנו לעוד עסקה, או שהחלטנו לממש את הרווח מיידית)
הרווח המרכזי בעסקה מגיע כבר בקנייה שלו!
אנחנו נחפש נכסים הרבה מתחת למחיר השוק, על ידי מציאת מוכרים מוטיבציוניים, שצריכים כסף מזומן, וימכרו את הנכס בהנחה משמעותית. במקרה כזה לכל תוכנית שנחליט ללכת, כמעט תמיד נצא ברווח.
וכך המדד לעסקה טובה: שמיידית לאחר הרכישה, כבר נוכל לצאת מהעסקה, על ידי מכירתה ברווח.
כך לדוגמא בנכס שרכשנו, בדוגמא למטה, שוויו בשוק עמד על כ 130k.
ההולסייל המקומית הציעה לנו שנגיש בקשה ב-100k, ואני אמרתי לה שנגיש ב92k. היא טענה שסיכויינו לקבל את העסקה קטנים, ואז בחשיבה יצירתית הצעתי לה שניכנס לעסקה בשותפות. לאחר יומיים היא חזרה אלינו ואמרה שסגרה את העסקה ב86k…
וכך רכשנו נכס גדול, ברחוב היסטורי ששויו בשוק 130k, ב 86k.
הנכס כרגע בשיפוץ ותוכנית העסקה היא:
רכישה: 86k.
שיפוץ מלא, כולל גראז גדול: 122k
צפי מכירה לאחר שיפוץ: 300k.
צפי תשואה 28% לאחר הוצאות תיווך ומכירה.
ולסיכום: שאתם בוחנים עסקה שקיבלתם, וגם אם התשואה נראית טובה ומובטחת, צריך לברר כיצד גם תצאו מהעסקה. כלומר:
בכמה הנכס נקנה?
מהו שויו בשוק כעת? במידה ותחליטו למכור אותו מיידית?
מה יהיה שויו לאחר השיפוץ?
וגם, מהי התשואה השנתית מהשכרתו?
אז חברים שיהיה לכולנו פורים שמח!
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
Yaron Cohen