כמה אחוזים הגיוני לקחת עבור ריבית להלוואה?

ריבית 5% למלווה- זה הגיוני או נמוך מאוד?
אני לא מחפשת תשובות של: אם המלווה מסכים אז זה מעולה, אלא באמת להבין אם זה הגיוני.

למשל אם אציע למלווה 3% ריבית זה ברור שזה נמוך ואפילו לא אמין.

מה דעתכם על 5%?

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

• 5 אחוז זה ריבית שאמריקאי עם קרדיט מעולה, הכנסה טובה והסטוריה מעולה מקבל כיום בארה”ב.
• לא שווה לו…
  לא בגלל הסיכון..לא בגלל האלטרנטיבות..הן מבחינת הצעות ממשקיעים אחרים והן מבחינת סוגי השקעה
• הלוואת בלון לתקופה קצרה הרד מני 10 אחוז שנתי. מחזירים כל חודש רק את הריבית. משכנתא לשלושים שנה לזרים כ 6 7 אחוז.
• אם אתה מגייס בארץ אז 5% זה מעולה, יש הרבה אנשים שלא מעוניינים לסחור במניות או נדל”ן האלטרנטיבות של בנקים מעליות, אז לתת למלווה ריבית על כסף שלא עושה כלום זה נהדר…
  למרות שיש אלטרנטיבות של לווים אחרים שמוכנים לשלם יותר יש גם לווים שמשלמים פחות ..
• ריבית היא פונקציה של סיכוי, מול סיכון, מול שימוש חלופי.
  יש לי $1. מה אני יכול לעשות כדי להרויח עליו?
  אני יכול לשים אותו בחשבון חיסכון. זה יתן לי ריבית של בין 0.5% ל-1.5% בלי סיכון.
  אני יכול לשים אותו בפק”מ (Certificate of Deposit = CD) לאחת עד 5 שנים – זה יתן לי תשואה של עד 4% – שוב, בלי סיכון.
  אני יכול להשקיע במניות, בונדס, או קרנות נאמנות – כאן אני מתחיל לקחת סיכונים, אבל התשואה יכולה להגיע עד 14% ויותר בממוצע ארוך טווח. לטווחים קצרים יותר, אני יכול להשקיע יחסית סולידית ב-S&P 500 ולקבל כ-7%.עכשיו באה Liat Michalovitch ומציעה לי במקום זה, להלוות *לה* את הדולר שלי, תמורת ריבית כלשהי, וסיכון שההשקעה שלה תיכשל, שהיא תפסיק לשלם לי, אני אצטרך לעקל את הנכס, ולהיתקע איתו עד שאצליח למכור אותו – בתקווה שאקבל לפחות את הדולר שלי חזרה – אולי עם קצת רווח.אני יודע שאם ליאת הייתה יכולה, היא הייתה לוקחת משכנתה קונבנציונאלית מבנק למשכנתאות, עם ריבית של 5%-6% לשלושים שנה. אבל היא כנראה לא יכולה. אולי זה נכס של 5+ יחידות? אולי זה נכס מסחרי? אולי עוד אין לה דירוג אשראי, וכל הבירוקרטיה פשוט לא מתאימה לה?עכשיו היא באה אלי…

  מה יכול להוריד לי, המלווה, את הסיכון, כדי שאתן לה ריבית נמוכה יותר?

  הלוואות יכולות לנוע בין 6 חודשים ל-30 שנה. הלוואות לטווח קצר של 6 חודשים עד שנתיים נחשבות הלוואות גישור או Hard Money – לרוב יהיו בטווח של 9%-15% ריבית, עם 2-5 נקודות. הן מתאימות במיוחד לפליפים, לעסקאות שצריך לסגור מהר (לפני foreclosure למשל), ולנכסים שדורשים שידרוג רציני.
  הלואות לטווח ארוך יותר יכולות ליפול בין 5% ל-9% כיום, ומתאימות לנכסים להשכרה שנחזיק לטווח ארוך.

  תוכלי לנסות לקבל ריבית נמוכה יותר אם תסכימי:
  * לשלם נקודות הנחה מראש
  * לקצר את חיי ההלוואה ולפרוע “בלון” בעוד 3, 5, או 10 שנים (או למחזר את ההלוואה בתנאים שיהיו זמינים אז)
  * לבצע תשלומים של קרן וריבית, במקום ריבית בלבד
  * לקחת הלוואה באחוז נמוך יותר מהשווי
  * להוסיף משקיעים עם יותר ניסיון ואולי עם דירוג אשראי יותר טוב
  * להפוך את המלווה למשקיע ולתת לו Equity
  * למשכן נכס נוסף תחת אותה הלוואה
  * וכו’

  אם מקבלים הצעה בריבית מסויימת, צריך לבצע חישוב של תזרים המזומנים, ושאר הסיכונים הכרוכים (האם נוכל לקבל הלוואה חדשה בסוף התקופה? מה אם הריביות יעלו עד אז?) – אם המספרים לא עובדים, אפשר לנסות לשנות פרמטרים ולמצוא הלוואה אחרת – אבל לפעמים הפתרון הוא למצוא נכס אחר, בו המספרים יעבדו.

  ** אני סוכן מורשה להלוואות Residential לנכסים 1-4 יחידות מגורים, וגם ברוקר להלוואות מסחריות לשאר סוגי נכסים, ויש לי מלווים ושותפים עסקיים שיכולים להציע פתרונות יצירתיים ברוב מדינות ארצות הברית – אשמח לענות על שאלות נוספות בנושא!

• 5% בארץ זו ריבית טובה למשקיע במצב הנוכחי.
  בהנחה ומדובר ההלוואה קצרת טווח ועל עד 50 אחוז מערך הנכס זה גם בטוח למלווה.
  האלטרנטיבות הקיימות היום בבנקים הן פחות מאחוז לתקופה של מספר שנים והלוואות דומות בחברות כמו טריא ודומיהן, נותנות ריבית דומה.
  אני לקחתי הלוואה ממישהו לחצי שנה ונתתי לו 5% ועוד אחוז לכל חודש נוסף, אבל זה שלי והיה מתאים לי להציע את זה.
  כמו שאמרת, אם הוא מוכן וזה יותר טוב מהאלטרנטיבות שלו היום אז זה מצויין עבורו ועבורך
• Tal Saadon Noam Nahum הסבר מקצועי
• יהיה לך קשה לגייס סכומים גדולים עם ריביות כאלה. מאד משנה האם הוא מקבל ממך בטוחות כלשהן
• 5% עם בטוחות לטווח קצר זו תשואה יפה.
• תודה אייל הסבר מאלף