ללמוד מטעויות – טיפים והצעות #6

יזם השבוע – יום שלישי

ההשקעה הראשונה שלי בנדל״ן מניב בארה״ב.

כפי שכבר ציינתי, את ההשקעה הראשונה שלי עשיתי עם שותף, דרך חברה ישראלית. החלטנו לרכוש נכס במחיר נמוך יחסית, עם תשואה פוטנציאלית של כ-12% וזאת כשלקחנו בחשבון שמהעסקה הזו אנחנו לומדים. על הנייר הכל נראה מבטיח – הנכס כבר משופץ, עם דייר, אנחנו קונים אותו ממש במחיר ״מציאה״. ואז, רגע אחרי הקניה, מסתבר שהיתה ״אי הבנה״ והנכס בלי דייר. והשיפוץ שהיה? אז אנחנו משלמים עליו בעצם והוא רק עכשיו מתחיל. טוב נו, חבלי לידה, בטוח הכל יסתדר. וככה באמת אחרי כמה חודשים, מוצאים דייר שמעוניין בשכירות בצורת Rent To Own! עסקה שאמורה להגדיל לנו את התשואה אפילו עוד יותר. במשך שנה, הדייר משלם והתשואה אכן גבוהה. עשינו למעלה מ- 12% תשואה והיינו מרוצים. אבל אחרי שנה טובה, הדייר הפסיק לשלם, וכאן בעצם התחיל כדור השלג שממש בימים אלו עומד להסתיים…

התחיל תהליך פינוי, ואחריו שיפוץ, ומסתבר שה- Down Payment שהדייר שילם, הוא בכלל לא הולך אלינו אלא לעו״ד שמלווה את העסקה (ולנו אמרו שזה אצל העו״ד רק כפקדון….). בנוסף, התחלנו קצת יותר להבין אז גם עשינו בדיקה יותר מקיפה על היסטוריית הנכס וגילינו שכמה ימים לפני שקנינו את הנכס, מישהו אחר (בדיעבד אנחנו יודעים שזה הסוכן של החברה) קנה את הנכס בכחצי מחיר ממה שאנחנו קנינו. הבנו שניצלו את חוסר הידע שלנו ועשו עלינו עסקה מהסרטים. בהמשך היו עוד פינויים ועוד שיפוצים, ועוד חוסר מענה מהחברה (שכלל 8 חודשים בלי שהם החזירו לנו תשובה אם יש דייר בנכס או לא). לאחרונה החלטנו להיפטר מהנכס וממש השבוע הוא אמור לעבור ידיים לקונה.

העסקה היא עסקת הפסד, אבל כל הפירוט לא היה בכוונה להתלונן או להשליך על עבודה עם חברות ישראליות, אלא כדי לתת רקע לתובנות ולטיפים שלי למשקיע המתחיל:

1. חברת הניהול – תכירו את חברת הניהול שלכם. אל תתנו ליזם או לכל אחד אחר להיות המקשר ביניכם לבין חברת הניהול בלי שאתם בתמונה. גם אם אתם לא מדברים איתם בפועל, תדרשו מהיזם להיות מכותבים לכל המיילים. תעשו שיחת היכרות איתם שידעו מי אתם, ואם יש לכם חשש כלשהו או שמשהו מרגיש לכם לא נכון, תפנו אליהם ישירות.

2. אסטרטגיית יציאה (או במקרה שלנו אסטרטגיית מילוט) – מומלץ להחליט מראש על הקווים האדומים. השלב שבו מבינים שמשהו לא הולך וצריך לפעול. במקרה שלנו, זה נמשך יותר מדיי מה שגרר תשלומי מיסים, תשתיות, תיקונים ובסוף ירידת ערך משמעותית. הקווים האדומים יכולים להשתנות לאורך הדרך אבל חשוב להגדיר אותם מהתחלה.

3. שכר לימוד – תקחו בחשבון שבנדל״ן אפשר גם להפסיד כסף. תבואו מוכנים לזה ואל תתנו לזה לשבור אתכם. תזכרו שיש מטרה, יש יעד להגיע אליו והדרך לא תמיד חלקה.

4. תפעלו – עם כל זה, וכל מה שעבר עלינו, הטיפ הכי גדול שאני יכול לתת לכם הוא – תעשו את הצעד! מי שלא עושה לא טועה, ועדיף ליפול ולקום מחוזקים מאשר בכלל לא לנסות. אל תהיו פזיזים, תקבלו החלטות שקולות, אבל ברגע שהגדרתם לעצמכם את מסגרת העבודה, צאו לדרך! באופן עצמאי או דרך יזם כזה או אחר…

חשוב לי לציין שוב שמטרת הפוסט היא ממש לא לגרום למישהו לפחד מהשקעה או מהשקעה דרך יזם ישראלי. כמו שהעסקה הזו היא עסקת הפסד, יש לי גם עסקאות רווח וצריך להסתכל על התמונה הכוללת ולא על עסקה בודדת. המטרה היתה להציג עסקת הפסד, ראשונה שלי כמשקיע, כדי שנוכל כולנו ללמוד ממנה.

מאחל עסקאות מוצלחות לכולם!!

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון