פוסט מס’ 4 – איך אני יודע כמה ארוויח מבתים שאני קונה? #יזם השבוע…
פוסט מס’ 4 – איך אני יודע כמה ארוויח מבתים שאני קונה? #יזםהשבוע
כאשר אני מחשב את התשואה הצפויה אני לוקח בחשבון שיש בתים שיכניסו תשואה גבוה יותר ואחרים פחות. זה תלוי בעיקר במחיר שהשקעתי על הבית ובאזור שבו אני משקיע – כמה שכירות אוכל לגבות שם,
כמה תיקונים יהיו פחות או יותר בשנה ועד כמה אני חייב לבצע כל אחד מהתיקונים.
מה ששמתי לב הוא שבאזורים פחות טובים יש לפעמים יותר בעיות בתחום של תשלום מהדיירים אבל הם הרבה פחות תובעניים כאשר זה מגיע לתיקונים.
גם כאשר דואגים דואגים לחימום וקירור הבית. בבתים היקרים צריך לדאוג לפורנס וקירור עם יחידה מרכזית, בבתים הזולים אפשר להסתפק גם בתנורים רגילים (שעולים 50$) בחדר ובמזגני חלון (מזגן חלון חדש עולה 140$). ההבדל יכול להגיע לאלפי דולרים לכל בית.
עשיתי אקסל של דוגמה לשתי השקעות כדי שתוכלו לראות קצת הבדלים בין השקעות באזורים שבהם הבית יותר יקר לאזורים עם בתים יותר זולים. חשוב להסתכל גם בעלות של מסי העיריה על הבית. באזורים הזולים הם יכולים להיות אפילו חצי או רבע מהאזורים היקרים.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- איזה איזור זה?
- מה זה hoa?
- משהו לא מסתדר בנכס השני. אם אתה מחבר את כל ההוצאות זה יוצא 4330. והתשואה תהיה 8.6%
- גם חודש ללא דייר וגם בלתם באותה שנה? נשמע קשוח והורג את התשואה
- המספרים לא מסתדרים כאן בכלל.
בעיני דוגמא שלא משקפת את המציאות. - אם אלה התשואות שאתה עושה, תחליף איזור השקעה מהר. לא חסרים אזורים עם תשואות של 8% ומעלה.
- שתי העסקאות האלה גרועות לדעתי, כלל אצבע שאני מציע לכולם, אם ההוצאות השנתיות מייצגות יותר מ40 אחוז מההכנסות הכלליות, לא להכנס לעסקה בכלל…
- מהנסיון שלי חברות ניהול לוקחות כ10 אחוז ניהול לחודש במינימום של 100 דולר. באיזה איזור אתה עובד?
- חברים – צודקים בהחלט. כל הכבוד על הערנות.
הייתה טעות בשורת סיכום של ההוצאות של כל בית.
אם תראו עכשיו המספרים כמובן נראים טוב יותר מבחינת התשואה.אלה תשואות שמבוססות על בלת”מים ממוצעים במהלך השנה, במקרה שיש חודש ללא שכירות.
בפוסט הבא -אכתוב איך אני נמנע מהוצאה על חודש שכירות שבו אין דייר…
(החבר’ה מחברות הניהול פה אולי לא כל כך יאהבו את זה…) - לא מבין מה נפלתם על הבן אדם, הוא לא מציג פה עסקה אלא נטו את ההוצאות הצפויות… מה זה משנה אם התשואה גבוהה או נמוכה. מה שכן הייתי מוסיף, עלות החלפת דייר (רב החברות הניהול לוקחות 50-100 אחוז מהשכירות) ובמקום המילה בלת״מ תשנה לתחזוקה, נהוג לחשב לפי דולר אחד לסקוואר אחד בשנה. לזרוק 800 דולר באופן שרירותי זה טיפה לא מקצועי
Responses