#יזם_השבוע פוסט מס’ 3 איך נפגשים עם הכסף בעסקת תשואה, ואיך מקצרים את הדרך.…

#יזם_השבועפוסט מס’ 3

איך נפגשים עם הכסף בעסקת תשואה, ואיך מקצרים את הדרך.

הפוסט לא קל לקריאה כי יש בו המון מספרים, אבל שווה את הערך שהוא נותן.

נניח קנינו בית ב10 שקלים.

כל שנה אנחנו מקבלים 1 שקל חזרה מהשכירות.

משמע יקח לנו 10 שנים להחזיר את ההון.

מבחינתי, רק אחרי 10 שנים, אני מתחיל להרוויח, עד אז אני רק מחזיר את ההשקעה.

הדרך לעשות את זה מהר יותר, היא לגייס את הבנק.

נניח שקיבלנו 50% מערך הבית.

קיצרנו את הזמן שיקח לנו להחזיר את ההון העצמי שהשקענו בבית וגם מקסמנו את אחוז התשואה.

קצת מספרים לדוגמה כדי להמחיש:

רכישה: 100₪

תשואה שנתית: 10₪

תשואה באחוזים: 10%

זמן להחזיר הון: 10 שנים

הלוואה מהבנק

50%: 50₪

5% ריבית בשנה על כספו של הבנק: 2.5₪ ריבית

תשואה באחוזים: אינסופית!
50₪ הלוואה10%X תשואה=5₪
2.5₪ ריבית-5₪ תשואה=2.5 רווח
2.5 רווח/0 הון עצמי=אין סוף

זמן להחזיר הון עצמי: 0 (אין הון עצמי מושקע, הכסף שייך לבנק)

אז אחרי שקיבלנו 50₪ מהבנק

נשארנו עם הון עצמי מושקע בנכס 50₪ בלבד (50-100=50)

על 50₪ הון עצמי, מקבלים 7.5₪ בשנה (5₪ על הון עצמי+2.5 על הכסף של הבנק)

שורה תחתונה,
מקסמנו את אחוז התשואה מ-10% ל-15%

ואת הזמן להחזר ההון מ-10 שנים ל-7.5 שנים

ושוב אני אומר המספרים לא בהכרח כך, אבל כך נראה המנגנון.

תמיד נקפיד להשאר בתזרים חיובי, משמע יותר הכנסות מהוצאות ונקח בחשבון שבמידה ויגיע משבר והמחירים ירדו יש לנו עדיין שול רווח מספק ובטוח.

ואם השוק ימשיך לעלות אחת לכמה שנים ניתן לבנק להעריך את הנכס לפי ערכו החדש ונמחזר את ההלוואה.

המטרה היא אחת: להחזיר את הכסף הביתה כמה שיותר מהר ועם כמה שפחות סיכון!

בסוף, יהיה לנו נכס בלי הון שמושקע בו.

במולטי פמילי נביא את ההלוואה מהיום הראשון לעומת סינגל פמילי, שם נצטרך להחזיק בנכס במשך שנה ולהראות לבנק היסטוריית תשלומים.

וכמובן שותף מקומי וחברת ניהול בלעדיהם אני אל משקיע חצי דולר.

בפוסט הבא ארחיב על ההבדל בין סינגל פמילי למולטי פמילי.

חשוב לי לציין, אני עוד לא מקצוען במולטי פמילי ולכן אני נצמד ליזם מנוסה ממני בתחום ועובד עימו בשיתוף פעולה

אייל.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון