סדרה חדשה של כתבות שידברו על פליפים

מה הולך קבוצה יקרה?

הרבה זמן לא כתבתי לכם ואני מתרגש לחזור, כמו שרובכם יודעים אנחנו בתקופת הקיץ בארה״ב ככה שקשה למצוא להכל זמן.

אני מתחיל סדרה חדשה של כתבות שידברו על פליפים, אנסה כמנהגי לתת מידע טיפה יותר מתקדם מהרגיל, כדי לתת ערך אמיתי לחברי הקבוצה ולנסות לחדש עם כל התוכן שמתפרסם פה בנושא.

הנושא הראשון שאדבר עליו הוא חישוב נכון של גודל הבית וכלל מרכיביו.

כשאנו רואים בית לראשונה, השלב הראשון בתהליך ניתוח שווי הנכס מתחיל בהבנה אבסולוטית של גודל הנכס. ולא, אני לא מתכוון למספר שרשום לנו באתרי שיווק אמריקאיים או בMLS. תזכרו שכלל האתרים יראו את המספרים שיקליד המוכר או הסוכן, ולאו דווקא את הגודל האמיתי של הנכס.

בנוסף, לרב לא תיהיה התייחסות אמיתית לתוספות שבנכס (חניות, הרחבות, פטיוס, בריכה וכו) הנושא נראה פשוט יחסית בהתחלה, אך תתפלאו לדעת שרב הערכות המחיר השגויות שראיתי נובעות מהמידע הבסיסי הנ״ל.

פליפ הוא נכס שנמכור, ב 90% מהמכירות יגיע לנכס שמאי, ואותו זה ממש לא יעניין מה רשום לכם באם אל אס, ההערכה שלו היא קריטית למכירה, כי בהרבה מהמקרים הקונה לא יוכל להשלים מכיסו את הפער בין המחיר המבוקש להערכת השמאי.

לא סתם כל נכס שני ירשום כבר במלל הראשוני ״גודל הבית והחדרים הם ההערכה בלבד, אחריות הקונה לוודא את הדברים בעצמו״

אז איך בודקים ולמה צריך לשים לב?

הביקור הראשון שנעשה אחרי קבלת הנכס (עוד לפני שהגענו) הוא ביקור באתר המחוז. האתרים משתנים ממחוז למחוז אבל העיקר נשאר, במחוז נראה ממה מורכב השטח הבנוי של הנכס.

כמה הגדרות שחשוב להכיר:

Living SQF

חללים של הנכס הנמצאים תחת הגג המרכזי של המבנה או גג ברמת גימור זהה, נמצאים תחת מערכת קירור/חימום של המבנה, רמת גימור זהה לשאר המבנה, חללים המאפשרים מחייה בכל חודשי השנה ונמצאים מעל מפלס האדמה.

Base/Main building

שטח המחייה של הנכס, בוא נמצא את החדרי שינה, שירותים מטבח וכו’

Enclosed

הרחבות או תוספות הסגורות מכלל הצדדים

Open

הרחבות או תוספות הפתוחות לפחות בחלק אחד של התוספת

Finished

רמת גימור זהה/או כמעט זהה לשטח המחייה של הנכס

Unfinished

רמת גימור נמוכה משטח המחייה של הנכס

ועכשיו נעבור לחקר עצמו, מולנו טבלה שמתארת מצד אחד את הסקוואר מחייה, ומצד שני תוספות ששווה להתייחס אליהן.

מה יכנס למחייה? בייס מן הסתם, וכל דבר נוסף שהוא אינקלוסד, פינישט, ועומד בסטנדרטים של ליווינג (הסבר מלא מעל) מרפסות סגורות בחלק מהמקרים (תלוי אם עומדים בהגדרות הליווינג) חדרי כביסה בחלק מהמקרים (תלוי אם עומדים בהגדרות הליווינג)

כמה דוגמאות (הערכות שאני מציין יכולות להשתנות מאזור לאזור):

Finished enclosed porch

איך נדע אם נחשב כחלק מהמחיה או לא? נבדוק בנכס אם המרפסת עומדת בתנאים של ליווינג סקוואר פיט. לא עומדת בתנאים? השמאי יתייחס כהרחבה בלבד ויש לתמחר אותה בנפרד מהמבנה. מרפסת סגורה שהיא לא חלק מהליווינג תוערך ע״י שמאי בכ 2500$ ל100 סקוואר פיט.(חשוב מאוד לסייג כהרחבה במקרה שהיא לא ליווינג, כי זה שהמרפסת לא חלק מהסקוואר מחייה, לא אומר שאין לה ערך) מרפסת פתוחה או סגורה חלקית תוערך ע״י שמאי בכ1000$ ל100 סקוואר.

שימו לב שיש המון סוגי מרפסות, זאת היחידה שתוכל להיכנס כשטח מחייה, שאר המרפסות תמיד יסווגו כהרחבות.

Finished/unfinished Garage

לא נכנס לליויינג (אף פעם לא יעמוד בקריטריונים של הליווינג) אך כן מסויג כהרחבה עם ערך, יוערך על ידי שמאי בכ5,000$ לחניה יחידה, ו8000$ לחניה כפולה ברמת גימור פינישט, קצת פחות כאנפינישט.

Patio

לרב השמאי לא יתן ערך לפטיו.

Base finished/Semi finished

מאוד נדיר שמרתף יסווג כחלק מהמבנה, כן חשוב להתייחס אליו כהרחבה.

Pool/Screened pool

לא מוסיף לליווינג אבל בהחלט לסווג כהרחבה, תלוי בגודל של הבריכה ורמת גימור (בריכה פתוחה, סגורה, מרושתת) תוערך בכ 10-20 אלף דולר על ידי שמאי.

כמובן שיש עוד הרבה סיווגים שונים ומשונים לחלקים מהמבנה, הרצון שלי הוא להסביר לכם כמה חשוב לקחת אותם בחשבון, ההבדלים בשווי יכולים להיות ענקיים בין חלל של ליווינג וחלל של הרחבה כזאת או אחרת.

סיווגתם את הכל בטבלה פשוטה? אתם מבינים מה גודל הבית ומה גודל ההרחבות? מפה עבודת ההערכת השווי הופכת להיות הרבה יותר קלה.

מצורפות שתי תמונות של שתי מרפסות שמסווגות אותו דבר במחוז, אחת נחשבת כחלק מהליווינג והשניה לא, מה זה מה?

אשמח לענות על שאלות.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

• Vadim Lichtik Saar Bam
• אם מביאים מרפסת לרמת גימור של ליוינג זה מעלה את הsqf של הנכס לטובת הערכת השווי?
• Nir Day
• נסיך אתה…זה פוסט שיכול להיות 2 פוסטים
• תודה מיכאל! מבחינת ביטוח בפליפים, בדרכ חברות הביטוח לא מכסות גניבות ומי שכן מכסה זה בהשתתפות עצמית מאד גבוהה. איך מתמודדים עם הסיכון הזה? למשל גניבת ac, או נחושת של צנרת חיצונית?
• פוסט פצצה מיכאל?
• פוסט אקסטרה מקצועי ומעניין. כל הכבוד!!
• Tal Saadon
• Michael Zalkind
  באיזה סטייט אתה עובד?
  בצפון קרולינה למשל, בריכה יכולה להוריד את שווי הנכס באיזורים מסויימים. בנוסף, ליווינג מוגדר קצת אחרת בחוק – חייב שיהיה איזור מחומם, אבל לא חייב שיהיה קירור.
• עובד בפלורידה. מעניין הקטע עם הבריכה, פעם ראשונה שאני שומע על משהו כזה. לגבי הגדרות של ליווינג הם באמת משתנות ממדינה למדינה, רעיונית השטח אמור להיות שמיש בכל חודשי השנה עם רמת גימור זהה לנכס. תודה על החידוד!
• אחלה פוסט
• רשימה מעולה, שמרתי בצד. תודה!
• מעולה, תודה????