אהלן חברים יקרים הסיפור הוא כזה: אנחנו מחזיקים בשני נכסים וכעת הגיע השלב לריפייננס.…

ארה"ב או ישראל - איפה כדאי להשקיע?

אהלן חברים יקרים
הסיפור הוא כזה:
אנחנו מחזיקים בשני נכסים וכעת הגיע השלב לריפייננס. עומדות בפניי שתי האפשרויות הבאות:
אפשרות א׳- שני הנכסים ישמשו בתור 25% דאון פיימנט לקניית קבוצה של עוד ארבעה נכסים במשכנתא ל30 שנה בארה״ב (יש כבר את הנכסים לקנייה) ואחרי 45% הוצאות ותשלום ההלוואה נשאר בערך עם 1600$.
אפשרות ב׳- לקחת הלוואה בארץ לקניית אותם ארבעה נכסים בריבית הרבה יותר טובה אבל לעשר שנים בלבד. אחרי 45% הוצאות צריך להוסיף בערך 1000$ לתשלום הלוואה (אין בעיה עם הסכום הזה).
אשמח לשמוע איך אתם רואים את הדברים מבחינת שתי האפשרויות, איפה הנקודות תורפה בשני המקרים, מה יותר חשוב לכם התזרים עכשיו או בעתיד, איך אתם רואים את הדברים מבחינת ירידת/עליית ערך, האם אתם משתמשים בריפייננס ככלי למשוך הון מידי פעם או ככלי לייצר הכנסה פאסיבית בזמן הקצר ביותר, האם נכון להשתמש בריפייננס אך ורק אם לא מוסיפים כסף, כולם מדברים על BRRRR אבל בתאכלס זה לא תהליך של יום וחצי אלא של שנים ובסוף מתישהו רוצים לסיים עם זה ולהנות מהפירות… בקיצור אשמח לשמוע כל דבר שעולה לכם לראש בהקשר הזה
תודה מראש

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

  • Noam Nahum Tal Saadon וואו סיטואציה דומה, עוקבים!
  • עוקב
  • אני מאמין שאסור לערבב. הלוואה מוציאים על הנכס שאמור לשרת אותו! חייב להיות קשר בין החוב לנכס (למרות שהאקסלים של כמה חבר’ה כאן אומרים אחרת).
  • לגבי אופציה שניה אני לא אוהב בכלל.
    לגבי האופציה הראשונה חסר קצת אינפורמציה, למשל כמה התשלום החודשי טוטאל כדי לדעת מה המשקל של 1600 דולר שנשאר לך.
  • התנאים הטובים יותר מנצחים ובסוף הכל מספרים,
    לפחות יתרון אחד שאני רואה במשכנתא בארהב זה שזה ייתן לך נקודות זכות מול הבנקים ומלווים אחרים בארהב בעתיד
  • לדעתי מימון אמריקאי…אבל אתן לך עוד משהו…
    מימון ישראלי ישב אצלך פה בארץ על האישי…
    כלומר למקרה שבעתיד תרצה לצרכים אישיים מימון זה ישפיע עלייך
  • אני בעד החזר השקעה מהיר בפרט שנשאר עוד כסף אצלך ביד.
    הייתי מנסה להגדיל את ההחזר ומקטין שנים .לבנות הון מהר יותר ולגדול מהר יותר.הבעיה היא שצריך להיות מסודר ומוכן להפתעות כי מדובר ב 4 יחידות.זו דעתי בכל אופן
  • נקודה קטנה לגבי חלופה ב’,
    ציינת שהריבית בארץ תהיה נמוכה יותר, אני משער שמדובר בריבית פריים/הצמדה..
    קח בחשבון שאם התזרים החודשי הוא מינוס 1,000$ לחודש וזה בסדר מבחינתך זה אחלה אבל זו ההתחלה.
    בתרחיש סביר מאוד שהריבית תעלה במהלך השנים גם ההחזר יעלה וייתכן שתגיע לתזרים שלילי גבוה יותר.
    חשוב לראות שאתה תוכל לעמוד גם בזה.
    אחרת כמובן הנכס יהפוך לנטל..
    ושיהיה המון בהצלחה!!!תקציר כלכלי
  • באפשרות א- אתה מתכון למשכן את הנכסים, כלומר לקחת הלוואה כנגד שני הנכסים, ואז אם הכסף שאתה מקבל לשים דאון פיימנט על עוד 4 נכסים- כלומר בסוף היום תיהיה חייב 6 משכנתאות על 6 נכסים שונים?הרווח של ה1600 זה על 6 הנכסים?
    כלומר כל נכס מרוויח לך 266 אחרי משכנתא?איזה גודל הלוואה אתה לוקח כנגד שני הנכסים הראשונים?בהחזקות נכסים לטווח ארוך, קש פלו הוא מאוד חשוב

    האם יש מצב לעשות את ב ואז את א?

  • לא רואה היגיון לבצע את כל המהלכים האלה ועוד בסופו של דבר להוציא 1000 דולר בכל חודש לכיסוי המימון, כל הרעיון הוא שהנכס יעבוד בשבילך ולא אתה בשבילו.
  • אני חושב שחסרים כאן המון נתונים בעצם כל הנתונים. כך שמי שנותן לך כאן את דעתו נותן אותה עם חוסר מידע (ורק כעקרון).
    הייתי מפרסם כאן את כל העסקאות, כולל כל ההוצאות, כולל כל הנתונים על הריפייננס. בדרך הזו אתה יכול לקבל תשובות יותר מדוייקות.
  • תעשה ריפיינס ותוכל לקנות נכסים נוספים שבפנסיה תהנה ממהם בטווח הארוך. תחשוב על מישהו שלקח לםני 30 שנה משכנתא על 2 בתים בת”א… עכשיו תחשוב על עצמך בעוד איקס שנים. אני עשיתי זאת על 3 נכסים ורכשתי עוד שניין מכספי הריפיינס. במימון זו תשואה אינסופית כי קניתי נכס שלם בלי לשים הון עצמי ועוד אחד במעט הון עצמי.
  • בהנחה שהנתונים שהצגת הם נכונים (תמיד כדאי כמובן לוודא את המספרים וכמה אפשר לשפר אותם שאז צריך את כל נתוני העסקאות,וריביות המימון, אבל לא על זה שאלת)
    * אין תשובה כאן שהיא עקרונית נכונה או לא מה עדיף תזרים עכשיו או בעתיד,
    אתה צריך לראות כמה זה מתאים למטרות האישיות שלך (רצוי שעלפיהן תקבע את איסטרטגית ההשקעה שלך ולא על סקר מה הרוב חושבים…)
    האם חשוב לך תזרים כלשהו מוקדם יותר (כמו באפשרות א) ולחכות יותר זמן לתזרים הגדול, או מוותר על תזרים עכשיו, אבל מלוא התזרים יגיע מהר יותר (10 שנים במקום 30),
    * אין דבר רע בלהוציא כסף מהכיס כמו באפשרות ב, רק צריך לוודא היטב איך זה משתלב ביכולות שלך היום (ורשמת שמשתלב),
    אבל גם מה קורה במידה וההכנסות המשפחתיות שלכם ירדו (למשל אם אתם שכירים, מה קורה בתקופה של עזיבת עבודה\פיטורין).
    * לגבי רגישות לעליית\ירידת ערך – אם באיסטרטגיה שלך אתה מתכוון לממש את הנכסים עם עליית ערך, ולא רק לאסוף לצורך הכנסה פסיבית,
    אז בגדול באופציה א תוציא פחות כסף מהכיס, עד למימוש עליית הערך,
    ככה שלמעשה בזמן המימוש התשואה על ההון העצמי שהושקע תהיה גבוהה יותר.
    ואם אתה בכל מקרה מתכנן רק לאסוף נכסים אז עליית\ירידת ערך פחות קריטית לך.
  • הכנסה משכ”ד של סינגלים חשופה להרבה משתנים(בלת’מ) שלא בשליטתך ,ולכן זו לא בדיוק הכנסה “מובטחת” פסיבית שאפשר להזדקן איתה.
    לעומת זאת בנכס מסחרי/מסחרי/מולטי ההכנסה התזרימית הרבה יותר “מובטחת” ואפשר לבנות עליה פנסיה בכבוד.
Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses

  1. הכנסה משכ”ד של סינגלים חשופה להרבה משתנים(בלת’מ) שלא בשליטתך ,ולכן זו לא בדיוק הכנסה “מובטחת” פסיבית שאפשר להזדקן איתה.
    לעומת זאת בנכס מסחרי/מסחרי/מולטי ההכנסה התזרימית הרבה יותר “מובטחת” ואפשר לבנות עליה פנסיה בכבוד.

  2. בהנחה שהנתונים שהצגת הם נכונים (תמיד כדאי כמובן לוודא את המספרים וכמה אפשר לשפר אותם שאז צריך את כל נתוני העסקאות,וריביות המימון, אבל לא על זה שאלת)
    * אין תשובה כאן שהיא עקרונית נכונה או לא מה עדיף תזרים עכשיו או בעתיד,
    אתה צריך לראות כמה זה מתאים למטרות האישיות שלך (רצוי שעלפיהן תקבע את איסטרטגית ההשקעה שלך ולא על סקר מה הרוב חושבים…)
    האם חשוב לך תזרים כלשהו מוקדם יותר (כמו באפשרות א) ולחכות יותר זמן לתזרים הגדול, או מוותר על תזרים עכשיו, אבל מלוא התזרים יגיע מהר יותר (10 שנים במקום 30),
    * אין דבר רע בלהוציא כסף מהכיס כמו באפשרות ב, רק צריך לוודא היטב איך זה משתלב ביכולות שלך היום (ורשמת שמשתלב),
    אבל גם מה קורה במידה וההכנסות המשפחתיות שלכם ירדו (למשל אם אתם שכירים, מה קורה בתקופה של עזיבת עבודהפיטורין).
    * לגבי רגישות לעלייתירידת ערך – אם באיסטרטגיה שלך אתה מתכוון לממש את הנכסים עם עליית ערך, ולא רק לאסוף לצורך הכנסה פסיבית,
    אז בגדול באופציה א תוציא פחות כסף מהכיס, עד למימוש עליית הערך,
    ככה שלמעשה בזמן המימוש התשואה על ההון העצמי שהושקע תהיה גבוהה יותר.
    ואם אתה בכל מקרה מתכנן רק לאסוף נכסים אז עלייתירידת ערך פחות קריטית לך.

  3. תעשה ריפיינס ותוכל לקנות נכסים נוספים שבפנסיה תהנה ממהם בטווח הארוך. תחשוב על מישהו שלקח לםני 30 שנה משכנתא על 2 בתים בת”א… עכשיו תחשוב על עצמך בעוד איקס שנים. אני עשיתי זאת על 3 נכסים ורכשתי עוד שניין מכספי הריפיינס. במימון זו תשואה אינסופית כי קניתי נכס שלם בלי לשים הון עצמי ועוד אחד במעט הון עצמי.

  4. אני חושב שחסרים כאן המון נתונים בעצם כל הנתונים. כך שמי שנותן לך כאן את דעתו נותן אותה עם חוסר מידע (ורק כעקרון).
    הייתי מפרסם כאן את כל העסקאות, כולל כל ההוצאות, כולל כל הנתונים על הריפייננס. בדרך הזו אתה יכול לקבל תשובות יותר מדוייקות.

  5. באפשרות א- אתה מתכון למשכן את הנכסים, כלומר לקחת הלוואה כנגד שני הנכסים, ואז אם הכסף שאתה מקבל לשים דאון פיימנט על עוד 4 נכסים- כלומר בסוף היום תיהיה חייב 6 משכנתאות על 6 נכסים שונים?

    הרווח של ה1600 זה על 6 הנכסים?
    כלומר כל נכס מרוויח לך 266 אחרי משכנתא?

    איזה גודל הלוואה אתה לוקח כנגד שני הנכסים הראשונים?

    בהחזקות נכסים לטווח ארוך, קש פלו הוא מאוד חשוב

    האם יש מצב לעשות את ב ואז את א?

  6. נקודה קטנה לגבי חלופה ב’,
    ציינת שהריבית בארץ תהיה נמוכה יותר, אני משער שמדובר בריבית פריים/הצמדה..
    קח בחשבון שאם התזרים החודשי הוא מינוס 1,000$ לחודש וזה בסדר מבחינתך זה אחלה אבל זו ההתחלה.
    בתרחיש סביר מאוד שהריבית תעלה במהלך השנים גם ההחזר יעלה וייתכן שתגיע לתזרים שלילי גבוה יותר.
    חשוב לראות שאתה תוכל לעמוד גם בזה.
    אחרת כמובן הנכס יהפוך לנטל..
    ושיהיה המון בהצלחה!!!

    תקציר כלכלי

  7. אני בעד החזר השקעה מהיר בפרט שנשאר עוד כסף אצלך ביד.
    הייתי מנסה להגדיל את ההחזר ומקטין שנים .

    לבנות הון מהר יותר ולגדול מהר יותר.

    הבעיה היא שצריך להיות מסודר ומוכן להפתעות כי מדובר ב 4 יחידות.

    זו דעתי בכל אופן