כמה תשואה אני מפיק על מקום החניה?אהלן חברים, ממשיך בפוסטים עם טיפים והמלצות למשק…
כמה תשואה אני מפיק על מקום החניה?
אהלן חברים, ממשיך בפוסטים עם טיפים והמלצות למשקיעים, והיום אדבר על חישוב שיעורי תשואה לרכיבי ההשקעה, במנותק מרכיב ההשקעה העיקרי – הנכס.
חישוב תשואה לכל רכיב הוא פעולה נחוצה שחשובה לכל משקיע, שכן היא מראה מה הערך הכלכלי והתרומה הכלכלית של כל פעילות שעושים במסגרת ההשקעה. הכוונה ב"פעילות" היא לרכיבים מסוימים שיש להם עלות, לצד תרומה מסוימת לערך הנכס.
הכלל הגדול הוא שכל זמן שהתרומה לערך הנכס מהפעילות אינה פורפוציונאלית לעלות הפעילות, נקבל שינוי בתשואה ביחס לתשואת הנכס ללא הפעילות. כלומר, אם התשואה על הנכס עצמו, הדירה, היא X, והתשואה על רכיב מסוים בדירה, למשל על הוספת מזגן לדירה נמוכה מ-X, אז נקבל תשואה משוקללת כוללת על דירה + מזגן שנמוכה מ-X.
אסביר באמצעות הדוגמה הבאה:
נניח נכס להשקעה שעולה 500,000 ש"ח, כאשר 460,000 ש"ח הם מחיר הדירה עצמה ו-40,000 ש"ח הם מחירו של מקום חניה הצמוד לנכס "בטאבו". נניח שעל דירה דומה ללא חניה ניתן להפיק הכנסה חודשית נטו (NOI) של 2,500 ש"ח (30,000 לשנה) כאשר על דירה דומה עם חניה ניתן להפיק NOI חודשי של 2,600 ש"ח (31,200 לשנה). במילים אחרות, התרומה לערך של מקום חניה היא עוד 100 ש"ח לחודש נטו שהם 1,200 ש"ח לשנה.
המשמעות היא שלפי הדוגמה הזאת התשואה הכוללת על ההשקעה, היא 6.52% לדירה ללא חניה (30,000 חלקי 460,000) ו-6.24% לדירה עם חניה (31,200 חלקי 500,000).
וכשבודקים את רכיבי ההשקעה עצמם, אז הרי שהתשואה של הדירה עצמה היא 6,52% (30,000 חלקי 460,000) בעוד שהתשואה על רכיב החניה היא 3% (1,200 חלקי 40,000). התשואה על מקום החניה נמוכה יותר מאשר התשואה על הדירה ולכן התשואה המשוקללת על דירה + חניה נמוכה יותר מאשר תשואה משוקללת על דירה בלבד, לפי דוגמה זו.
חישוב כזה מומלץ לבצע לכל אחד מהרכיבים של ההשקעה שלכם, בהתחשב בתרומה של כל רכיב להשקעה, להכנסות נטו וכו', כדי להבין את התשואה הספציפית של כל רכיב.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
מדויק ונכון פלג ויכול לתרום הרבה להבנת המונח הדי מורכב “תשואה” ומאוד רלוונטי כיום כאשר השימוש במונח תשואה ניהיה כלי שיווקי ולא כלי חישובי.
יש אמת בדברייך אבל יש עוד פקטור שלא התייחסת, בהרבה מקומות דירה ללא חניה, משך הזמן שיקח למצוא שוכר יכול להיות ארוך מאוד בעוד שדירה עם חניה יכולה להיות מושכרת בזמן קצר ביותר. ( כמובן שזה קשור למיקום הנכס) דבר שברמה השנתית משפיע על התשואה הכוללת…