אהלן חברים. אני רוצה לפתוח לחברים כאן שעוסקים בעיקר ב BUY AND HOLD, רכישה לאחזקה…
אהלן חברים. אני רוצה לפתוח לחברים כאן שעוסקים בעיקר ב BUY AND HOLD, רכישה לאחזקה ארוכת טווח ויצירת תשואה אפשרות מוכרת, אך לדעתי לא מספיק מובנת, לא מדברים עליה מספיק, והיא אפשרות נהדרת ליצירת הכנסות ארוכות טווח עם מינימום כאב ראש והתעסקות.
אני מתכוון לרכישה במזומן של נכסים , השבחתם ומכירתם תוך זמן קצר ככל האפשר, בLAND CONTRACT.
מדובר על שיטת מכירה מוכרת וידועה בכל ארה"ב שבה הרוכש לא יכול לקבל הלוואה או משכנתא מגורמים מממנים והוא בעצם אומר לכם הבעלים, בואו תממנו את הרכישה שלי.
עיקרי השיטה:
סוגרים עסקה וחותמים על PA רגיל כמו בכל עסקה אחרת, עם השינויים המתבקשים ללנד קונטרקט. בהסכם הזה תנאי הרכישה משתנים ממזומן מה שאנו קונים בגרכ, ל SALE BY LAND CONTRACT, ובהסכם יש נספח שמדבר על תנאי העסקה, לוח סילוקין, ריבית וכו.
העסקה בעצם מתחילה בשלום מקדמה
פריסת תשלומים על פני כמה שנים שהסכמתם
תשלום סופי
ההלוואה שנתתם לקונה ( סכום העסקה פחות המקדמה ) נושאת ריבית גבוהה ,שמנסיוננו יכולה להיות גם עד 8-10 אחוז לשנה.
הקונה, מרוצה מזה שיכול להגיע לנכס ללא מקורות מימון
המוכרים, אנחנו, בעצם מקבלים סכום כמקדמה ( החזרנו כסף הביתה ) , מקבלים ריבית שנתית משמעותית
מעבירים את כל האחריות על הרוכש ( הוא אחראי מיום הרכישה על כל ההוצאות: ביטוח, ארנונה, אחזקה, וכו ) ובעצם ההכנסה שלנו נקייה מהוצאות למעט גבייה וניהול ספרים
ובסוף אנו אמורים לקבל עוד סכום משמעותי.
הבונוס המשמעותי
כ 50% מהרוכשים האמריקאים בלנד קונטרקט, לא יצליחו להשלים את הרכישה. הנכס חוזר דרך בימש לבעלותכם.
כל מדינה יש לה את החוקים שלה, אבל אלה הקווים הכלליים.
אתן דוגמא של נכס שאנו מוכרים כעת בלנד קונטרקט:
קנינו ושיפצנו נכס כולל הוצאות סגירה ב 38000$ במטרו דטרויט.
במהלך השיפוץ שכנה סגרה איתנו את עסקת הלנד קונטרקט:
60000$ מחיר הרכישה
6000$ מקדמה ( קצת נמוך, אנחנו תמיד מעדיפים מינימום 8000$ )
3 שנים של תשלומים קבועים של 800$ מורכבים מקרן וריבית
ובסוף תשלום אחרון.
במידה והקונה תעמוד בתשלומים
לאחר שתשלים את התשלומים היא בעצם העבירה לנו 75000$ ( בערך )
שזה אומר רווח של 37000 דולר
על השקעה של 38000$
שזה אומר כמעט 100% ב 3 שנים.
יפה.
מה החסרונות ? :
- קובעים את מחיר הנכס היום ומאבדים את היתכנות עליית הערך
- מכירה ארוכה הכסף יחזור אלינו לאט יותר ממכירה רגילה
- התעסקות עם הקונה למשך כמה שנים, התכנות להגיע איתו לבימ"ש.
יתרונות:
כח הכסף פועל כאן יפה בגלל הריבית הגבוהה
מקבלים "שכירות" אבל בלי ההוצאות
סיכוי משמעותי להחזיר לעצמנו את הנכס במהלך התקופה ולמכור שוב ( הכל כמובן חוקי לגמרי )
קיצור
אמריקה.
תחשבו על זה.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
אמריקה בצבעים בדיוק ככה. כל איזור והסיכונים שלו. אנחנו עושים עסקאות כאלו. הרבה פעמים המוכר הופך להיות הבנק. אפילו שהיום דברים הרבה יותר קלים לקבלת כספים מהמון מקורות זה הכל עניין של מספרים אתמול הסברתי את הנושא בהרחבה על נדלן בכלל ופילידלפיה בפרט לשני חברים מהפורום.
ישנן המון הזדמנויות כאלו ועוד המון דברים שונים וגם בשלוש שנים הבאות לפי דעתי בלבד אני רואה המון נכסים חוזרים לבנקים או למוכרים שהם הבנקים. שוב בסוף היום לא צריך לראות מה הריבית מה הבנק מה המוצר איפא המוצר סוף היום הכל עיניין כמה השקעת לכמה זמן וכמה קיבלת.
אני מפלורידה, אצלנו יחד עם Iowa, Kansas, Oklahoma, South Dakota and Texas דבר כזה לא יעבוד בגלל ה HOMESTEAD EXEMPTION …
קשה לי מאד עם ציור אופציות כאלו בצבעים כל כך וורודים בפוסט שרוב הקוראים אינם משקיעים מיומנים ומקצועיים.
אני מסכים שבמישיגן זה קצת יותר חיובי ובאופן עקרוני, מספיק שהקונה מפספס תשלום אחד ואתה כבר יכול להתחיל לנסות לפעול נגדו משפטית אבל זה ממש לא כך בכל ארה”ב.
הנספח לחוזה כמו שקראת לזה זה חתיכת חוזה מורכב לכשעצמו ואתה צריך אנשי מקצוע טובים לצידך.
אם יש לך אופרציה גדולה באזור אז אתה כבר מחזיק אנשי מקצוע בריטיינר אבל אם אתה צריך אותם לעסקה אחת זה כבר נראה אחרת.
גם הפרש הרווח קצת שונה ממה שציינת.
זה לא בהשוואה להשקעה שלך אלא מול מכירה רגילה בשוק החופשי וזה כבר נראה “קצת” אחרת.
נראה לי שאתה יותר מידי בונה על דיפולט של הקונה. זה לא כל כך קורה במציאות. רק אחוזים קטנים ויש עלויות לא מבוטלות להליך המשפטי לפינוי וזה גם לוקח זמן שבו במקום לקבל תשואה אתה מוציא לא מעט כספים.
בקיצור, ממש לא פוסל אבל לא לחובבים ומתחילים.
תקן אותי אם אני לא הבנתי נכון אבל אתה עושה “OWNER FINANCE WITH 10% DOWNי
מה עלויות עו”ד ורוח , לליווי עסקה כזאת למשך 3 שנים?
תקן אותי במידה ואני טועה- במבחנים של בדיקת כדאיות האופציה של מכירה רגילה היא עדיפה, אלא אם הנכס חזר אליך או שמחיר המכירה יהיה יותר נמוך.
שלחתי הודעה בפרטי
באזור שלנו מאד קשה לקבוע שווי שוק. הפער בין בית משופץ ללא משופץ יכול להיות מאות אחוזים אבל נראה לי ששווה שוק הוגן כ 50-55 אלף משופץ
צריך עוד ורוח בריטנייר בעסקאות כאלה
מה הייה מחיר המכירה הצפוי במידה והייתם מוכרים בתום השיפוץ?
מעולה, כל הכבוד !!! בסוף אני קונה את ההלוואות שאינן משלמות.?